【正文】 記 錄于“柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表”內(nèi)。 對(duì)設(shè)備器材記錄的完好交接。 對(duì)設(shè)備運(yùn)行的管理直接關(guān)系到住戶的正常生活，加強(qiáng)設(shè)備及配套設(shè)施的運(yùn)行管理，建立合理的運(yùn)行機(jī)制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下是各種設(shè)備巡視監(jiān)控、“市電”停電緊急處理、交接 班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施： 設(shè)備 項(xiàng)目 供配電 設(shè) 備 給排水 設(shè) 備 發(fā)電機(jī) 設(shè) 備 消防設(shè)備 中央空調(diào) 電梯轎箱及電梯機(jī)房 巡 視 監(jiān) 控 每天進(jìn)行一次巡查 每天進(jìn)行一次巡查 每 15天運(yùn)行 30 分鐘，及定時(shí)抽查 每 15天進(jìn)行一次全面巡查 每 30天進(jìn)行全面巡查保養(yǎng) 每天巡查一次，每 15 天保養(yǎng) 市 到發(fā)電機(jī) 到重新正 對(duì)于手動(dòng)操 消防主 保持設(shè)備 到發(fā)電機(jī)供 電 停 電 處 或 監(jiān) 控 范 圍 開始供電不超過 5分鐘 常供水不超過 15分鐘 作發(fā)電機(jī)，在?！笆须姟睍r(shí)， 15分鐘內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)開始供電；在來“市電”時(shí)，應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī) 機(jī)，煙感探險(xiǎn)頭、溫感探頭、滅火器、消火栓 完好 電使電梯正常運(yùn)行不超過 5分鐘。 c、 技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改造、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。 設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 (1) 設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容包括：驗(yàn)收記錄、測試記 錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議紀(jì)要等。 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 針對(duì)給水管道由于施工不規(guī)范原因，容易導(dǎo)致給水管道經(jīng)常破 裂，造成入住后大片區(qū)停水維修。 如果小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)沒有顧及地勢的高低因素，則會(huì)造成車庫和設(shè)備房存在嚴(yán)重的潛水泵容量和數(shù)量配置不合理情況，從 而無法滿足實(shí)際需要。 (4) 建立規(guī)章制度，做好檢查、處理、監(jiān)測工作并做好記錄，以備查驗(yàn)。 服務(wù)措施 選用有關(guān)部門允許使用的高效低毒之藥物并遵守市愛衛(wèi)辦規(guī)定，以保證效果和安全。 (3) 滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過 3%。 (2) 管理處主管領(lǐng)導(dǎo)每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)月檢查表》中。 (2) 在使用農(nóng)藥時(shí)，在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4 小時(shí)內(nèi)下雨的待天晴后重噴。 澆水 (1) 室內(nèi)綠化春、夏按天氣不同每 1— 2天澆水一次，秋、冬季每 3— 5天澆水一次。 綠籬、花球造型 (1) 綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不斷改進(jìn)； (2) 綠籬、花球春、夏每兩個(gè)月施肥一次，秋、冬每三個(gè)月施肥一 次，施用復(fù)合肥和花生麩，保證長勢旺盛?；颈ＷC春、夏季草皮不長于 5 厘米，秋、冬季不長于 10厘米。 “家”是放心的地方，“家”應(yīng)當(dāng)是文明的、充滿現(xiàn)代化環(huán)境意識(shí)的氛圍。以下是火警火災(zāi)事故處理流程圖和治安突發(fā)事件處理流程圖： 火災(zāi)事故處理流程 火警火災(zāi) 消防管理中心 火警失控 向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 人為違章 制 止 向 119 報(bào)警 到現(xiàn)場組織指揮進(jìn)行滅火 協(xié)助警戒和交通管制、組織疏散、搶救財(cái)務(wù)資料 火警未失控 治安突發(fā)事件處理流程圖 否 完 成 總 結(jié) 盜竊、搶劫 向公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門求助，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 通知快捷反應(yīng)崗組織疏散、搜索等行動(dòng) 向指揮中心報(bào)告 判斷是否可自行處理 呼叫附近人員支援 通知相關(guān)崗位加強(qiáng)警戒及參加行動(dòng) 七、 環(huán)境管理 (一 ) 環(huán)境管理理念 根據(jù)“雍景軒”環(huán)境高尚秀美、追求人性化特點(diǎn)的設(shè)計(jì)理念，突出“管家式隱秘?zé)o人化”管理方式是小區(qū)環(huán)境管理的主要方式，而隨著小區(qū)居住群體品位的提升，人們的環(huán)境意識(shí)也會(huì)越來越強(qiáng)。 (三 ) 保安員培訓(xùn) 課 目 內(nèi) 容 教 員 護(hù)管形象 站姿、步伐、敬禮、車輛指揮 班 長 崗位職責(zé) 實(shí)際工作中的職責(zé)范圍 主 管 應(yīng)知應(yīng)會(huì) 環(huán)境熟悉、常用電話 主 管 禮節(jié)禮儀 服務(wù)意識(shí) 與住戶溝通的技巧 助人 為樂、有求必應(yīng) 經(jīng) 理 法律法規(guī) 深圳市物業(yè)管理法規(guī) 經(jīng) 理 治安常識(shí) 憂患意識(shí)、察言觀色 主 管 職業(yè)道德 物管知識(shí) 職業(yè)道德教育 物業(yè)管理知識(shí)教育 經(jīng) 理 突發(fā)事件處理 預(yù)案演習(xí) 主 管 消防知識(shí) 器材使用、組織疏散、救生技巧 主 管 (四 ) 對(duì)搬運(yùn)工的管理 裝修期間搬運(yùn)工的進(jìn)駐已被住戶和物業(yè)管理公司所接受，為了能使其更好為住戶服務(wù)，從以下幾個(gè)方面規(guī)范管理搬運(yùn)隊(duì)伍： (1) 公布搬運(yùn)物品價(jià)目表，防止亂收費(fèi)。 設(shè)置一個(gè)形象禮儀崗。 (二 ) 崗位設(shè)置及責(zé)任范圍巡邏線路 目前，保安員的崗位只能按裝修期間的需要來設(shè)置，小區(qū)全部入伙后的崗位設(shè)置需與今后智能設(shè)施的分布及實(shí)用情況相協(xié)調(diào)。 對(duì)于報(bào)修的訴求，如當(dāng)時(shí)無法確定服務(wù)時(shí)間的， 15 分鐘之內(nèi)要打電話回復(fù)住戶，約定上門服務(wù)的日期、時(shí)間，凡當(dāng)即已約定的服務(wù)，必須在約定的時(shí)間上門服務(wù)?？头行囊宰舻男枨笞鳛楣ぷ鞯某霭l(fā)點(diǎn)，住戶可由多方渠道發(fā)布指令，要求服務(wù)；管理處則通過客戶服務(wù)中心這一站點(diǎn)統(tǒng)一對(duì)住戶需求進(jìn)行處理、反饋。 回訪功能 在處理投訴事務(wù)中，客戶服務(wù)中心執(zhí)行跟蹤回訪功能。 公開熱線電話 向住戶公開客戶服務(wù)中心熱線電話，保持熱線電話 24小時(shí)暢通，方便信息的收集及傳達(dá)。所謂首接負(fù)責(zé)制就是 指服務(wù)人員中最先獲得客戶服務(wù)需求信息者，要對(duì)服務(wù)進(jìn)行全程跟蹤直至服務(wù)終止，期間該員可在職責(zé)范圍內(nèi)調(diào)配管理處服務(wù)資源。 物業(yè)管理 24 小時(shí)的服務(wù)性質(zhì)決定監(jiān)控中心是必不可少的機(jī)構(gòu)。 3 有線電視開戶費(fèi) 代收代付 4 管道煤氣開戶費(fèi) 代收代付 5 會(huì)所會(huì)員卡 200 元 每張卡 200 元，個(gè)人使用 6 裝修押金 2020 元 裝修單位、業(yè)主各交 1000 元 7 消防器材 100 元 — 120元 /支 裝修必備 (4 公升 2 支 )，可選用帶家庭火災(zāi)保險(xiǎn)的產(chǎn)品。 入伙時(shí)即提出裝修要求的，工程部將《裝修申報(bào)審批表》等資料交予業(yè)主（手續(xù)辦理詳見裝修管理）。 （ 2） 業(yè)主在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，逐項(xiàng)在《入伙簽認(rèn)表》中 列明，并留下入戶門鑰匙在管理處以便施工單位整改時(shí)用。 （ 2） 業(yè)主委托管理處代辦繳費(fèi)的，在《代辦繳費(fèi)委托書》上簽名，并繳納代辦手續(xù)費(fèi)和預(yù)交周轉(zhuǎn)金。 ②、辦理裝修手續(xù)。 ① 、入伙費(fèi)用《詳見入伙繳費(fèi)明細(xì)表》 ②、代辦費(fèi)用 ①、簽訂《業(yè)主公約》 ②、公眾管理制度》等資料 ①、領(lǐng)取鑰匙并簽名 ①、管理處員陪同或業(yè)主自行驗(yàn)房。 ②、業(yè)主身份證。 (4) 配套設(shè)施基本建成并能使用。 已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 入伙前半個(gè)月，管理處組織人員進(jìn)行入伙流程培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作。 (3) 各種工程資料、管理資料、施工圖紙。 接管驗(yàn)收中遺留問題的處理 在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量、工程資料、管理資料中存在遺留問題需要發(fā)展商、施工單位進(jìn)行補(bǔ)充、完善、整改。 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 《物業(yè)管理委托合同》的簽訂標(biāo)志著物業(yè)管理公司合理合法地進(jìn)駐住宅區(qū)，接管前的一系列工作有了法律依據(jù)。 進(jìn)駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及住戶需求向發(fā)展商工程部提出，諸如垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)址、綠化用水 、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等建議，配合發(fā)展商解決。 進(jìn)駐工程現(xiàn)場的技工， 重點(diǎn)跟蹤電梯、供配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，全面掌握各類設(shè)備功能。 在施工過程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作。 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流，增進(jìn)了解，解決好售樓與物業(yè)管理方面的銜接工作。 協(xié)助售樓員為前來購房的顧客提供接待和售樓服務(wù)。 (二 ) 業(yè)務(wù)工作的前期介入 24小時(shí)值班 投訴接待 投訴回訪 環(huán)境管理部 清 潔 綠 化 消 殺 會(huì)所服務(wù) 制訂“雍景軒”前期介入工作計(jì)劃。 12個(gè)月 82 小 計(jì) 582 10 其 它 1 稅金 (1至 9項(xiàng) ) % 4310 2 管理傭金 (1至 9項(xiàng) ) 9% 7460 小 計(jì) 11770 合計(jì) 94664元 收支對(duì)比 93972元 94664元 =692元 ? 日常實(shí)務(wù)管理 一、 管理處組織架構(gòu)圖 管理處主任 客 戶 服 務(wù) 中 心 財(cái)務(wù)管理 社區(qū)文化 客戶服務(wù) 工程維修部 設(shè)備維護(hù) 售后服務(wù) 裝修管理 日常維修 安全保衛(wèi)部 安全保衛(wèi) 車輛管理 智能操作 “雍景軒”下設(shè)一個(gè)中心三個(gè)部門，分別是：客戶服務(wù)中心、工程維修部、環(huán)境管理部 、安全保衛(wèi)部。 2 員工保險(xiǎn) 23％ 16000元 23％ 3680 3 福利基金 8％ 36300元 8％ 2904 4 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2％ 16000元 2％ 320 5 培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi) 6％ 36300元 6％ 2178 小 計(jì) 45382 2 辦 公 費(fèi) 用 1 通訊費(fèi)（手機(jī) .辦公電話） 綜合測算 1000 2 辦公用低值易耗品辦公用設(shè)備保養(yǎng) 綜合測算 200 3 書報(bào)費(fèi) 綜合測算 60 4 其它、業(yè)務(wù)費(fèi)用 綜合測算 500 小 計(jì) 1760 3 公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用 1 公共房屋維修養(yǎng)護(hù) 綜合測算 400 2 公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 綜合測算 200 3 路燈、樓層、大堂、車庫照明等設(shè)施維護(hù)費(fèi) 綜合測算 300 4 標(biāo)識(shí)牌 、 圍欄 綜合測算 100 5 化糞池清理維護(hù) 綜合測算 200 6 污、雨水井檢查清理維護(hù) 綜合測算 100 7 停車場設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 綜合測算 100 小 計(jì) 1400 支出明細(xì)表 序號(hào) 支出 類別 支 出 項(xiàng) 目 計(jì)算方式 月支出 （元） 備注 4 環(huán)境 管理 費(fèi)用 1 綠化保養(yǎng)費(fèi) .修剪 .施肥 . 噴藥 .補(bǔ)種 . 綜合測算 3000 綠化費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、除四害消殺費(fèi)按去年合同支付額測算 2 垃圾清運(yùn)費(fèi) 綜合測算 720 3 除 四害消殺費(fèi) 綜合測算 500 4 保潔工具 .損耗 . 清潔用品消耗 綜合測算 300 5 二次供水及泳池清洗消毒 綜合測算 650 6 白蟻防治 綜合測算 250 小 計(jì) 5420 5 設(shè) 備 日 常 維 1 電梯維修保養(yǎng)費(fèi)用 8部 1200元 /月 .部 8部 9600 2 生活水泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 4臺(tái) 綜合測算 500 3 消防泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 6臺(tái) 綜合測算 400 4 發(fā)電機(jī)設(shè)備維護(hù) .油耗 1臺(tái) 綜合測算 300 護(hù) 費(fèi) 用 5 變配電設(shè)備維護(hù) 綜合測算 300 6 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù) .消防噴淋 .消火栓等系統(tǒng)維護(hù)及滅火器更換 綜合測算 800 7 智能化設(shè)備保養(yǎng) 綜合測算 1300 8 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 3臺(tái) 綜合測算 1000 9 泳池設(shè)備維護(hù) 綜合