【正文】 住戶(hù)進(jìn)入時(shí)，只需通過(guò)感應(yīng)式 IC卡進(jìn)行住戶(hù)身份識(shí)別，住戶(hù)身份識(shí)別確認(rèn)后門(mén)廳自動(dòng)開(kāi)啟。住戶(hù)采用“一卡通”免接觸 式智慧卡控制車(chē)庫(kù)門(mén)的開(kāi)啟和關(guān)閉，每個(gè)停車(chē)場(chǎng)均配置攝像機(jī)監(jiān)控和車(chē)輛圖像自動(dòng)對(duì)比車(chē)輛設(shè)備。 車(chē)輛管理系統(tǒng)（ CPS） 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置 IC 卡免接觸式車(chē)輛管理系統(tǒng)，并配合先進(jìn)的數(shù)碼車(chē)牌影像識(shí)別系統(tǒng)（選項(xiàng)），確保小區(qū)住戶(hù)車(chē)輛的進(jìn)出安全和防盜。 九、智能化系統(tǒng)設(shè)備管理 (一 ) 小區(qū)配套智能設(shè)施組成 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（ CCTV） 根據(jù)住宅小區(qū)總體建筑平面圖中主要出入口和道路的分布情況，因小區(qū)大站 ，邊門(mén)，以及小區(qū)主要公共場(chǎng)所設(shè)置全方位彩色四可變?cè)婆_(tái)攝像機(jī)，在小區(qū)周界和主要道路，巡邏死角共設(shè)置低照度彩色固定攝像機(jī)，在高層住宅電梯大廈和電梯內(nèi)設(shè)置彩色半球形彩色攝像機(jī)。 (4) 維修人員在接到緊急事故處理派遣后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)做出處理，使損失減至最小。 (2) 值班電工堅(jiān)守崗位，做好各運(yùn)行設(shè)備的故障處理、以及維修記錄。大修保養(yǎng)由保養(yǎng)人配合專(zhuān)業(yè)公司定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修保養(yǎng)；專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)承包方負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備全面保養(yǎng)。日檢由責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維 護(hù)，記錄日常運(yùn)行情況；月檢由維修主管協(xié)同責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)；年檢由品質(zhì)部設(shè)備主管、專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)設(shè)備、資料、記錄進(jìn)行一次年度保養(yǎng)和檢查，確保記錄完整，設(shè)備運(yùn)行正常；抽檢由品質(zhì)部設(shè)備主管、維修主管不定期的對(duì)設(shè)備的任意一項(xiàng)目進(jìn)行檢查、保養(yǎng)。 設(shè)備保養(yǎng) (1) 建立預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 為延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施和技術(shù)措施。 對(duì)電梯機(jī)房每月清掃，定時(shí)檢查設(shè)備是 否漏油，及時(shí)維修。 人員出入清潔衛(wèi)生、設(shè)備器材完好，室內(nèi)保持 24小時(shí)監(jiān)控。 人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房安全、通風(fēng)良好、鑰匙管理。 對(duì)于電梯的運(yùn)情況，當(dāng)值班人員及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記 錄于“柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表”內(nèi)。 數(shù) 據(jù) 記 錄 當(dāng)值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、規(guī)范地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)。 對(duì)設(shè)備器材記錄的完好交接。 設(shè)備運(yùn)行及未解決問(wèn)題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理。 對(duì)設(shè)備運(yùn)行的管理直接關(guān)系到住戶(hù)的正常生活，加強(qiáng)設(shè)備及配套設(shè)施的運(yùn)行管理，建立合理的運(yùn)行機(jī)制，保證小區(qū)管理的正常開(kāi)展，以下是各種設(shè)備巡視監(jiān)控、“市電”停電緊急處理、交接 班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施： 設(shè)備 項(xiàng)目 供配電 設(shè) 備 給排水 設(shè) 備 發(fā)電機(jī) 設(shè) 備 消防設(shè)備 中央空調(diào) 電梯轎箱及電梯機(jī)房 巡 視 監(jiān) 控 每天進(jìn)行一次巡查 每天進(jìn)行一次巡查 每 15天運(yùn)行 30 分鐘，及定時(shí)抽查 每 15天進(jìn)行一次全面巡查 每 30天進(jìn)行全面巡查保養(yǎng) 每天巡查一次，每 15 天保養(yǎng) 市 到發(fā)電機(jī) 到重新正 對(duì)于手動(dòng)操 消防主 保持設(shè)備 到發(fā)電機(jī)供 電 停 電 處 或 監(jiān) 控 范 圍 開(kāi)始供電不超過(guò) 5分鐘 常供水不超過(guò) 15分鐘 作發(fā)電機(jī)，在?！笆须姟睍r(shí)， 15分鐘內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)開(kāi)始供電；在來(lái)“市電”時(shí)，應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī) 機(jī)，煙感探險(xiǎn)頭、溫感探頭、滅火器、消火栓 完好 電使電梯正常運(yùn)行不超過(guò) 5分鐘。其中設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對(duì)住戶(hù)進(jìn)行安全教育，向住戶(hù)宣傳一些設(shè)備（如電梯 ）的安全使用知識(shí)。 c、 技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改造、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。 (2) 重要設(shè)備維修資料檔案管理 a、 維修單管理：每次維修填寫(xiě)的維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程維修部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。 設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 (1) 設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記 錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明、遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議紀(jì)要等。 驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫(xiě)驗(yàn)收和移交的記錄、報(bào)告并歸檔。 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 (二 ) 設(shè)備的驗(yàn)收和接管 按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。 針對(duì)給水管道由于施工不規(guī)范原因，容易導(dǎo)致給水管道經(jīng)常破 裂，造成入住后大片區(qū)停水維修。 針對(duì)一般電梯機(jī)房均存在窗戶(hù)設(shè)置不合理，通風(fēng)不良而需要日后進(jìn)行改造和后補(bǔ)防雨罩的問(wèn)題。 如果小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有顧及地勢(shì)的高低因素，則會(huì)造成車(chē)庫(kù)和設(shè)備房存在嚴(yán)重的潛水泵容量和數(shù)量配置不合理情況，從 而無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)際需要。針對(duì)施工過(guò)程中容易在設(shè)備安裝上出現(xiàn)的問(wèn)題，在前期要采取以下措施： 電纜井施工完畢后，如果由于井底標(biāo)高低于排水管標(biāo)高，則會(huì)造成各種消防、安防控制線(xiàn)路長(zhǎng)期泡在水里面無(wú)法解決。 (4) 建立規(guī)章制度，做好檢查、處理、監(jiān)測(cè)工作并做好記錄，以備查驗(yàn)。 (2) 衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施符合要求，搞好環(huán)境衛(wèi)生，清理衛(wèi)生死角，確保符 合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或住戶(hù)要求。 服務(wù)措施 選用有關(guān)部門(mén)允許使用的高效低毒之藥物并遵守市愛(ài)衛(wèi)辦規(guī)定，以保證效果和安全。 服務(wù)期、量 (1) 春、夏季每月三次，即每周日晚施藥，周一早上清除。 (3) 滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類(lèi)三齡幼蟲(chóng)和蛹的檢出率不超過(guò) 3%。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)區(qū)域的 除“四害”工作達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)如下： (1) 滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過(guò) 1%。 (2) 管理處主管領(lǐng)導(dǎo)每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)月檢查表》中。 (4) 以上工作每次完成后由實(shí)施人員填寫(xiě)《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》。 (2) 在使用農(nóng)藥時(shí)，在晴朗無(wú)風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4 小時(shí)內(nèi)下雨的待天晴后重噴。每周澆透水 1— 2次。 澆水 (1) 室內(nèi)綠化春、夏按天氣不同每 1— 2天澆水一次，秋、冬季每 3— 5天澆水一次。 (2) 每三個(gè)月施肥一次，用復(fù)合肥和花生麩，保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。 綠籬、花球造型 (1) 綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不斷改進(jìn)； (2) 綠籬、花球春、夏每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋、冬每三個(gè)月施肥一 次，施用復(fù)合肥和花生麩，保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。施肥后澆透水或在雨后施用，保證草皮全年常綠。基本保證春、夏季草皮不長(zhǎng)于 5 厘米，秋、冬季不長(zhǎng)于 10厘米。 (二 ) 清潔、綠化管理方式 依據(jù)專(zhuān)業(yè)化管理的要求，小區(qū)內(nèi)的清潔綠化工作，主 要參照處理情況結(jié)果報(bào)指揮中心 完 成 做好記錄并總結(jié) 深圳片區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)清潔工及分包商實(shí)施責(zé)任到人和目標(biāo)化管理，管理效果令發(fā)展商、住戶(hù)雙方都滿(mǎn)意。 “家”是放心的地方，“家”應(yīng)當(dāng)是文明的、充滿(mǎn)現(xiàn)代化環(huán)境意識(shí)的氛圍。它的特點(diǎn)在于使住戶(hù)切實(shí)感到清新整潔、人與自然的協(xié)調(diào)結(jié)合，充分享受工作之余無(wú)人干擾的寧?kù)o生活。以下是火警火災(zāi)事故處理流程圖和治安突發(fā)事件處理流程圖： 火災(zāi)事故處理流程 火警火災(zāi) 消防管理中心 火警失控 向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 人為違章 制 止 向 119 報(bào)警 到現(xiàn)場(chǎng)組織指揮進(jìn)行滅火 協(xié)助警戒和交通管制、組織疏散、搶救財(cái)務(wù)資料 火警未失控 治安突發(fā)事件處理流程圖 否 完 成 總 結(jié) 盜竊、搶劫 向公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)求助，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 通知快捷反應(yīng)崗組織疏散、搜索等行動(dòng) 向指揮中心報(bào)告 判斷是否可自行處理 呼叫附近人員支援 通知相關(guān)崗位加強(qiáng)警戒及參加行動(dòng) 七、 環(huán)境管理 (一 ) 環(huán)境管理理念 根據(jù)“雍景軒”環(huán)境高尚秀美、追求人性化特點(diǎn)的設(shè)計(jì)理念，突出“管家式隱秘?zé)o人化”管理方式是小區(qū)環(huán)境管理的主要方式，而隨著小區(qū)居住群體品位的提升，人們的環(huán)境意識(shí)也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。 (3) 指定搬運(yùn)隊(duì)伍活動(dòng)范圍防止亂逛亂竄。 (三 ) 保安員培訓(xùn) 課 目 內(nèi) 容 教 員 護(hù)管形象 站姿、步伐、敬禮、車(chē)輛指揮 班 長(zhǎng) 崗位職責(zé) 實(shí)際工作中的職責(zé)范圍 主 管 應(yīng)知應(yīng)會(huì) 環(huán)境熟悉、常用電話(huà) 主 管 禮節(jié)禮儀 服務(wù)意識(shí) 與住戶(hù)溝通的技巧 助人 為樂(lè)、有求必應(yīng) 經(jīng) 理 法律法規(guī) 深圳市物業(yè)管理法規(guī) 經(jīng) 理 治安常識(shí) 憂(yōu)患意識(shí)、察言觀色 主 管 職業(yè)道德 物管知識(shí) 職業(yè)道德教育 物業(yè)管理知識(shí)教育 經(jīng) 理 突發(fā)事件處理 預(yù)案演習(xí) 主 管 消防知識(shí) 器材使用、組織疏散、救生技巧 主 管 (四 ) 對(duì)搬運(yùn)工的管理 裝修期間搬運(yùn)工的進(jìn)駐已被住戶(hù)和物業(yè)管理公司所接受，為了能使其更好為住戶(hù)服務(wù)，從以下幾個(gè)方面規(guī)范管理搬運(yùn)隊(duì)伍： (1) 公布搬運(yùn)物品價(jià)目表，防止亂收費(fèi)。 各班設(shè)立快捷反應(yīng)崗，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快捷反應(yīng)；對(duì)小區(qū)通道、周邊圍墻、安全盲點(diǎn)的巡邏；車(chē)輛疏導(dǎo)和停放；設(shè)施設(shè)備的檢查；裝 修監(jiān)管（違章、消防隱患、證件核對(duì)、滅火器配置的檢查等）裝修垃圾清運(yùn)監(jiān)管。 設(shè)置一個(gè)形象禮儀崗。 門(mén)崗對(duì)售樓部和 樣板房的安全保衛(wèi)工作。 (二 ) 崗位設(shè)置及責(zé)任范圍巡邏線(xiàn)路 目前，保安員的崗位只能按裝修期間的需要來(lái)設(shè)置，小區(qū)全部入伙后的崗位設(shè)置需與今后智能設(shè)施的分布及實(shí)用情況相協(xié)調(diào)。 六、 安全管理 (一 ) 小區(qū)環(huán)境分析 “雍景軒”是由 2 棟高層組成的封閉式智能化小區(qū)。 對(duì)于報(bào)修的訴求，如當(dāng)時(shí)無(wú)法確定服務(wù)時(shí)間的， 15 分鐘之內(nèi)要打電話(huà)回復(fù)住戶(hù)，約定上門(mén)服務(wù)的日期、時(shí)間，凡當(dāng)即已約定的服務(wù)，必須在約定的時(shí)間上門(mén)服務(wù)。這樣，從以客為先的管理角度出發(fā)，住戶(hù)的需求可通過(guò)任何方式傳遞至我們，基于科學(xué)管理，我們啟動(dòng)“中央處理器”客服中心，對(duì)所有住戶(hù)事件進(jìn)行集中統(tǒng)一處理、分析、分類(lèi)、歸檔?？头行囊宰?hù)的需求作為工作的出發(fā)點(diǎn)，住戶(hù)可由多方渠道發(fā)布指令，要求服務(wù)；管理處則通過(guò)客戶(hù)服務(wù)中心這一站點(diǎn)統(tǒng)一對(duì)住戶(hù)需求進(jìn)行處理、反饋。 (三 ) “一站式”服務(wù)工作流程 以方便住戶(hù)為出發(fā)點(diǎn)，我們將建立“一站式客戶(hù)服務(wù)”系統(tǒng)。 回訪(fǎng)功能 在處理投訴事務(wù)中，客戶(hù)服務(wù)中心執(zhí)行跟蹤回訪(fǎng)功能。 對(duì)客戶(hù)服務(wù)中心人員要求 服務(wù)中心起到資源調(diào)配的功能，對(duì)人員的要求較高，否則難以滿(mǎn)足服務(wù)需要。 公開(kāi)熱線(xiàn)電話(huà) 向住戶(hù)公開(kāi)客戶(hù)服務(wù)中心熱線(xiàn)電話(huà)，保持熱線(xiàn)電話(huà) 24小時(shí)暢通，方便信息的收集及傳達(dá)。具體做法是，服務(wù)人員接到需求信息或 投訴信息后，按照操作程序使用相關(guān)資源進(jìn)行處理。所謂首接負(fù)責(zé)制就是 指服務(wù)人員中最先獲得客戶(hù)服務(wù)需求信息者，要對(duì)服務(wù)進(jìn)行全程跟蹤直至服務(wù)終止，期間該員可在職責(zé)范圍內(nèi)調(diào)配管理處服務(wù)資源。從便于管理、節(jié)約成本出發(fā)，我們將監(jiān)控中心歸口于客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。 物業(yè)管理 24 小時(shí)的服務(wù)性質(zhì)決定監(jiān)控中心是必不可少的機(jī)構(gòu)。 五、 客戶(hù)服務(wù) (一 ) 客戶(hù)服務(wù)中心建立 為更利于推行“一站式”服務(wù)，管理處有必要集中現(xiàn)有的服務(wù)資源優(yōu)勢(shì)架設(shè)“一站式”服務(wù)平臺(tái)來(lái)開(kāi)展工作，客戶(hù)服務(wù)中心據(jù)此應(yīng)運(yùn)而生。 3 有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi) 代收代付 4 管道煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi) 代收代付 5 會(huì)所會(huì)員卡 200 元 每張卡 200 元，個(gè)人使用 6 裝修押金 2020 元 裝修單位、業(yè)主各交 1000 元 7 消防器材 100 元 — 120元 /支 裝修必備 (4 公升 2 支 )，可選用帶家庭火災(zāi)保險(xiǎn)的產(chǎn)品。交與否區(qū)別于未按時(shí)交費(fèi)時(shí)滯納金的收取。 入伙時(shí)即提出裝修要求的，工程部將《裝修申報(bào)審批表》等資料交予業(yè)主（手續(xù)辦理詳見(jiàn)裝修管理）。 所有入伙資料按戶(hù)存放入資料袋中，填寫(xiě)袋面詳細(xì)資料目錄并經(jīng)有關(guān)人員簽名。 （ 2） 業(yè)主在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，逐項(xiàng)在《入伙簽