【正文】 ，亦同時(shí)須考慮整個(gè)物業(yè)公共照明用電、清潔、綠化用水電的容量問題，尤其在南方城市,設(shè)計(jì)規(guī)劃必須充分考慮到炎熱天氣下的水電負(fù)荷能否完全保證物業(yè)內(nèi)人口的需要，另外物業(yè)范圍公共區(qū)域既要保持有充足的照明，又要節(jié)約用電，避免管理費(fèi)預(yù)算透支, 將是規(guī)劃建設(shè)中不可忽視的問題。物業(yè)設(shè)施包括： 升降梯 空調(diào)設(shè)備 消防設(shè)備 電器設(shè)備 照明設(shè)備 給排水系統(tǒng) 垃圾處理設(shè)備 后備發(fā)電機(jī)設(shè)備 保安系統(tǒng)設(shè)備 電話網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 衛(wèi)星或公共天線設(shè)備 車場(chǎng)管理系統(tǒng) 大樓智能化系統(tǒng) 1. 評(píng)估物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及相關(guān)建議 本公司將針對(duì)桂林「水晶酈城」物業(yè)設(shè)計(jì), 公用設(shè)備及設(shè)施作出建議, 并因需要與發(fā)展商、建筑商及施工單位舉行會(huì)議, 使物業(yè)各項(xiàng)設(shè)備功能符合國際管理水平。停車場(chǎng)經(jīng)營管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足擬定收費(fèi)額，無須由管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，以免降低管理費(fèi)收入，對(duì)整個(gè)物業(yè)出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。 （五）停車場(chǎng)管理 現(xiàn)今停車場(chǎng)的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動(dòng)化管理，可以減少人為錯(cuò)失，減省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，對(duì)租用及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備有較大幫助。 會(huì)所的各項(xiàng)設(shè)備，使用守則及所需收取費(fèi)用等，都必須在物業(yè)落成前訂立并在運(yùn)作期間不斷檢討，力求完善，使住戶能以小區(qū)為榮，從而提高物業(yè)聲譽(yù)，增加用戶信心。 3）配套服務(wù)系統(tǒng) 用戶可通過在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)查詢住宅提供的服務(wù)項(xiàng)目、網(wǎng)上購物、視頻點(diǎn)播（VOD）、預(yù)訂、服務(wù)等等，由此體現(xiàn)住宅業(yè)主的尊榮地位及高質(zhì)素生活享受。 消費(fèi)計(jì)費(fèi)等配套服務(wù)系統(tǒng) 1）住宅感應(yīng)式消費(fèi)系統(tǒng)智能卡消費(fèi)系統(tǒng)對(duì)住宅內(nèi)部持卡人員（包括業(yè)戶、保安、工作人員、訪客等）的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)電子化操作，避免出現(xiàn)找贖交易和代用幣的計(jì)數(shù)破損管理的麻煩，使物業(yè)內(nèi)各種消費(fèi)場(chǎng)所無須儲(chǔ)存大量現(xiàn)金，防止失竊情況的發(fā)生。 4）住宅停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 使用戶主持業(yè)戶卡進(jìn)出本區(qū)停車場(chǎng)，在出入車場(chǎng)時(shí)，駕駛者只需將業(yè)戶卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入，智能卡閘機(jī)直接與控制中心主機(jī)連接，記錄停車日期。 254。 3）安全防范系統(tǒng)254。它的主要功能是除了經(jīng)住宅互聯(lián)網(wǎng)連接上 Internet，共享世界性網(wǎng)絡(luò)資源外，并且有助用戶在家辦公，設(shè)立一個(gè)小型的家居辦公室（Small Office Home Office）。 16. 與業(yè)戶、政府部門保持緊密聯(lián)系與良好之溝通。 12. 保持物業(yè)所有公共下水道、水管清潔、暢通。 8. 物業(yè)公共環(huán)境衛(wèi)生的管理, 保持物業(yè)及其周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 4. 車輛行駛及停泊的管理，達(dá)到道路順暢，車輛停放有序的狀態(tài)。而此[投資管理]的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。[肆] 物 業(yè) 服 務(wù) 項(xiàng) 目 組 織 架 構(gòu)我司將結(jié)合港式物業(yè)管理水平及分部地區(qū)性管理經(jīng)驗(yàn)，組成項(xiàng)目專案顧問團(tuán)，為桂林「水晶酈城」提供專業(yè)服務(wù)。我司建議削減部分會(huì)所設(shè)施及提供一個(gè)簡單的員工架構(gòu)去管理以削減開支。2. 某綜合大樓分別由酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商場(chǎng)組成，本公司特別提醒由于用戶之用電用途不同, 發(fā)展商應(yīng)向市政府供電局申辦物業(yè)不同部分的供電。工程質(zhì)量問題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮, 若不及早介入而造成 先天不足, 后天難補(bǔ) 之情況, 進(jìn)而令管理費(fèi)入不敷出, 更甚至影響后續(xù)銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽(yù)。展望未來，公司將繼續(xù)以客戶需求為導(dǎo)向，不斷健全完善的管理體系，寓全方位的服務(wù)理念于物業(yè)管理工作之中，不斷創(chuàng)新，努力探索行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，建成集專業(yè)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化于一體的物業(yè)管理企業(yè)。公司實(shí)行透明化的標(biāo)準(zhǔn)管理模式，建立了科學(xué)的管理制度體系、嚴(yán)格的員工培訓(xùn)考核機(jī)制以及完善的人才儲(chǔ)備機(jī)制，確保服務(wù)團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，為公司發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。選用植被種類超過數(shù)十種。以個(gè)性鮮明的生態(tài)、內(nèi)涵豐韻的文化、運(yùn)行高效的效益之原則塑舒適、和諧、高尚之居住模式。水晶酈城地勢(shì)及建筑群體蜿蜒起伏、藏風(fēng)得水。 桂林「水晶酈城」總建筑地面積10萬多平方米，位于東環(huán)路以東，電子信息城以北，規(guī)劃地塊南端臨東環(huán)路為交警指揮中心與桂林市110應(yīng)急聯(lián)動(dòng)中心辦公區(qū)，內(nèi)設(shè)地下停車場(chǎng)，現(xiàn)分A區(qū)、B區(qū)開發(fā)，由點(diǎn)式高層和單元式高層，圍合出多種綠地廣場(chǎng)景觀營造宜人的居住環(huán)境。它以浪漫熱情的中西結(jié)合風(fēng)格之多層、高層洋房等低密度物業(yè)為千余戶尚層家庭構(gòu)建美妙之高尚生活夢(mèng)想。以色葉樹、常綠樹、水生、濕生植物組成的中央生態(tài)核心綠地；以解決遮蔭、減噪、造景功能道路隔離綠地；觀賞性強(qiáng)的組團(tuán)宅間綠地與支路綠化；屏蔽外界噪音、視線，保持社區(qū)安靜和私密性的邊界高大喬木，以及抗污染降塵植物組成生態(tài)、可持續(xù)的自然景觀資源。 桂林「水晶酈城」景觀營造采用風(fēng)景林的手法，亞喬、喬木參差有致，常綠、落葉搭配有序，地被植物模紋剪行，形成視覺的強(qiáng)烈感受，給人耳目一新之感，突顯出步入森林的感覺。 桂林「水晶酈城」在具有優(yōu)越的地理位置和先進(jìn)的硬件設(shè)施條件下，配合香港中奧國際物業(yè)服務(wù)有限公司于國內(nèi)及香港多年之豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，定能使物業(yè)管理服務(wù)更完美。中奧國際物業(yè)擁有國內(nèi)外多個(gè)知名物業(yè)行內(nèi)專家精英組成，擁有一個(gè)精干高效的管理班子，一支勤奮敬業(yè)、技術(shù)精湛、服務(wù)優(yōu)秀的物業(yè)管理員工團(tuán)隊(duì)，所有人員均按國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)資格證書或崗位證書。運(yùn)用先進(jìn)的管理手段和全新的服務(wù)理念，為顧客提供優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、安全的物業(yè)服務(wù)。 二、物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量, 更應(yīng)考慮房屋的使用功能以符合時(shí)代發(fā)展的需要。 四、舉例如下： 1. 某服務(wù)式公寓于建筑期間已委任本公司為前期管理顧問, 銷售亦甚為理想，而本公司為著后期管理運(yùn)作成本控制及住戶可承擔(dān)管理費(fèi)水平考慮，特別提出大廈應(yīng)設(shè)置視像門禁系統(tǒng)及為供電系統(tǒng)設(shè)置分表，此舉分別減省后期保安人員的配置及解決公共用電和住戶用電的問題。但站于物業(yè)管理顧問的角度，我司已多次提出這樣的一個(gè)會(huì)所會(huì)導(dǎo)致后期高昂的維修及保養(yǎng)費(fèi)用。5. 某住宅小區(qū)樓盤之開發(fā)商非常著重小區(qū)保安之完善程度，并聘請(qǐng)專業(yè)保安系統(tǒng)供貨商提供設(shè)計(jì)智能化方案及報(bào)價(jià)，未經(jīng)我司比較不同供應(yīng)商之前，金額為人民幣七十萬元；唯我司成功地于國內(nèi)其他地方尋找到同品牌及用途之智能化保安系統(tǒng)設(shè)備，連運(yùn)費(fèi)及關(guān)稅后，開發(fā)商只須付人民幣四十萬元便可進(jìn)行安裝及使用。 [伍] 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 形 式 物業(yè)管理服務(wù)可以說