【正文】 測(cè)算 600 小 計(jì) 14800 6 保 安 器 械 1 對(duì)講機(jī) 4部 1900元 4部 247。 水電設(shè)備運(yùn)行工 1名 清潔工 2名 管理處主任 1名 管理員 1名 會(huì) 所服務(wù)員 5名 智能化工程師 1名 保安員 12名 綠化工 1名 支出明細(xì)表 序號(hào) 支出 類別 支 出 項(xiàng) 目 計(jì)算方式 月支出 （元） 備注 1 人 工 費(fèi) 用 1 員工工資 24人 3500 元 1 人＋2500 元 2 人+2500 元 3 人+1300 元 12 人＋ 700 元 5 人+1200元 1人 36300 主任 3500元／月 .人；管理員 2500元 /月 .人；維修工及設(shè)備保養(yǎng)工2500 元 /月 .人； 保安1300元／月 .人；保潔員 700 元／月 .人；會(huì)所服務(wù)員 1200元／月 .人。管理層的基本素質(zhì)要求會(huì)電腦，學(xué)歷達(dá)大專以上，實(shí)行一崗多職；智能工程師學(xué)歷為大專，有高級(jí)技術(shù)職稱，曾在其它小區(qū)負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，其不但具有較豐富的理論知識(shí)，并且動(dòng)手能力強(qiáng)；操作層的水電工要求中專以上文化水平，有中級(jí)技術(shù)職稱，力求一專多能； 保潔員選調(diào)具有豐富的辦公樓保潔經(jīng)驗(yàn)的員工；消防監(jiān)控值班、小區(qū)巡視和車輛停放由已通過(guò)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)合格的保安員負(fù)責(zé)。而住戶提出的需求未能詳盡列入在表中的，但只要是合理的，管理處就會(huì)盡最大的努力予以滿足。 雖然樓盤周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，生活尚算方便。 四、 實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略 南山物業(yè)公司高度重視“雍景軒”項(xiàng)目，除總經(jīng)理親自掛帥進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)外，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，作為 提供真誠(chéng)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要保障。 三、 建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系 在物業(yè)交付使用階段，管理處主任制訂嚴(yán)密 的工作計(jì)劃，包括組織架構(gòu)、選調(diào)和培訓(xùn)人員，建立保潔、維修保養(yǎng)和財(cái)務(wù)制度等，并根據(jù)執(zhí)行情況作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控；打開(kāi)住戶的溝通渠道，建立良好的工作關(guān)系，共同實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 二、 實(shí)施物業(yè)整體形象工程 主體形象 通過(guò)定期維護(hù)和管理，確保樓宇完好率達(dá) 98%以上。 ? 工 作重點(diǎn) 一、 建立快捷客戶服務(wù)系統(tǒng) 南山物業(yè)公司將把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把住戶滿意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。 南山物業(yè)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能運(yùn)用先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)” 雍景軒”整體功能提出改進(jìn)建議，不斷提高樓宇的高科技含量，完善該物業(yè)的人性化服務(wù)。目前員工持投達(dá) 62%，外資及內(nèi)聯(lián)企業(yè)的股份為 38%，公司每一位員工的行為，都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不同程度的影響。 四、 接管后二年內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)符合深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評(píng)比要求（ 93 分）。采用“培訓(xùn) — 上崗 — 再培訓(xùn) — 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。 ，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住 (工作 )環(huán)境。 追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。 一、一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略， 確保物業(yè)的保值與升值。 ? 追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶 至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 。 三、 接管后一年內(nèi)物業(yè)管理水平達(dá)到區(qū)物業(yè)管理示范小區(qū)考核評(píng)比要求（ 85 分）。 ? 管理優(yōu)勢(shì) 一、 體制優(yōu)勢(shì) 南山物業(yè)公司是深圳市物業(yè)管理行業(yè)中率先推行員工持股的甲級(jí)企業(yè)。 二、 技術(shù)優(yōu) 勢(shì) 南山物業(yè)公司從事物業(yè)管理 15年來(lái)，憑借體制上的優(yōu)勢(shì)，匯集了大批設(shè)備專業(yè)和綜合管理人才，組成了南山物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)力量，從而確保公司隨時(shí)隨地能夠接管各種專業(yè)設(shè)備和綜合管理項(xiàng)目。公司可憑借優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)集充足的人力、物力，來(lái)滿足住戶多方面的需求。每月按期將住戶需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì) 致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。 員工形象 強(qiáng)化員工自律意識(shí)與服務(wù)觀念，通過(guò)規(guī)范員工行為和實(shí)施隱性化服務(wù)，減少服務(wù)過(guò)程中對(duì)住戶的影響，體現(xiàn)對(duì)住戶的尊重。 推行 ISO9002 質(zhì)量保證體系，在小區(qū)物業(yè)管理工作中實(shí)施南山物業(yè) 公司已成熟運(yùn)行的 ISO9002質(zhì)量體系，并結(jié)合本小區(qū)特點(diǎn)，通過(guò)征詢住戶的意見(jiàn)，確定適宜的質(zhì)量目標(biāo)，確保接管后的兩年內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)符合深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評(píng)比要求。 六、 提供酒店式星級(jí)服務(wù) 管理處為“雍景軒” 92 戶成功人士提供的特約服務(wù)，挎貝于上?！拔鹘既A城”別墅（由我公司提供物業(yè)管理服務(wù)）的酒店式服務(wù)形式。住戶只要通過(guò)面談、可視對(duì)講電話或社 區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)以及其它聯(lián)絡(luò)方式向管理處約定需求項(xiàng)目，管理處均可一一滿足住戶的需要（詳見(jiàn)特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)價(jià)目表）。擬進(jìn)駐小區(qū)物業(yè)管理人員的配備，我公司將堅(jiān)持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德”的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。 南山物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 總工程師 副總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 工程技術(shù)部 清潔綠化部 企業(yè)發(fā)展部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 深大光電所管理處 銀翠苑管理處 碧湖花園管理處 鵬益花園管理處 大益廣場(chǎng)管理處 潤(rùn)唐山莊管理處 金稻田公寓管理處 青海大廈管理處 董 事 會(huì) 物業(yè)管理部 鳴翠谷管理處 半島花園管理處 蛇口散片管理處 怡?；▓@管理處 上海西郊華城管理處 雍景軒管理處 總經(jīng)理助理 ? 服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算 一、 收入預(yù)算 住宅按 元 /M2/月收取管理服務(wù)費(fèi) /M2/月 23320 M2=83952 元 車位使用費(fèi)收入： 70元 14個(gè) =980 元 250元 28個(gè) =7000 元 120元 2個(gè) =240 元 臨時(shí)停放及日后租用估收 1500元 特約服務(wù)收入 300元 以上三項(xiàng)收入共計(jì) 93972 元 二、 支出測(cè)算 依據(jù)深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，考慮到小區(qū)的配套設(shè)備狀況及服務(wù)的要求，經(jīng)測(cè)算，每月實(shí)際管理成本為 94664 元，具體費(fèi)用支出詳見(jiàn)明細(xì)表。 （不包括保安、清潔工） .培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)分別按員工工資總額的 2％和 6％計(jì)算。 12個(gè)月 300 小 計(jì) 300 9 社區(qū)文化活動(dòng) 1 社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) 綜合測(cè)算 500 2 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi) 123戶 8元247。 (一 ) 成立前期介入工作小組 為充分發(fā)揮前期介入的作用，專門成立“雍景軒”前期介入工作小組，指揮和參與前期介入的各項(xiàng)工作，小組成員以擬派出工作人員為主，發(fā)展部參與相關(guān)管理策劃和方案編寫把關(guān)工作，為“雍景軒”銷售和工程建設(shè)提供配合，同時(shí)也讓部分員工盡快熟悉小區(qū)物業(yè)環(huán)境和特點(diǎn)，便于順 利開(kāi)展后期各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 設(shè)立物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢，增加準(zhǔn)住戶對(duì)樓盤的全面了解。 做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目介紹，增進(jìn)住戶對(duì)管理工作的理解和配合。 工程施工階段 ，物業(yè)管理公司派出土建工程人員和數(shù)名技工進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況。 進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的土建工程師及管理人員，每周參加發(fā)展商召開(kāi)的工程例會(huì)，以便掌握情況對(duì)日后物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷修改、完善。 在施工過(guò)程中，管理處根據(jù)發(fā)展商的需要派出保安員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，配合施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理。有關(guān)的交接資料也必須齊全。此舉先于業(yè)主入住之前進(jìn)行，是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理前期工作。 (2) 物業(yè)管理用房。 (三 ) 準(zhǔn)備入伙 入伙前一個(gè)月，管理處對(duì)各崗位人員進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過(guò)，確定上崗資格。 入伙前三天，管理處負(fù)責(zé)安排清潔、綠化工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理。 (一 ) 入伙的前提條件 物業(yè)管理公司的接管驗(yàn)收已經(jīng)完成。 (3) 排水系統(tǒng)能正常使用。 (二 ) 入伙的基本作業(yè)流程 管理處做好入伙的所有準(zhǔn)備工 作 (三 ) 入伙資料的準(zhǔn)備 住戶手冊(cè) (1) 致辭 (2) 業(yè)主公約 (3) 公眾管理規(guī)定 A、 收費(fèi)管理規(guī)定 B、 裝修管理規(guī)定 C、 裝修人員管理規(guī)定 D、 房屋使用及維護(hù)管理規(guī)定 E、 精神文明建設(shè)公約 F、 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 G、 治安管理規(guī)定 業(yè)主持“入伙通知書(shū)”等文件 業(yè)主到管理處驗(yàn)證，確認(rèn)身份 業(yè)主交納入伙費(fèi)用 簽署《業(yè)主公約》等文件 管理處員帶業(yè)主驗(yàn)樓、抄錄三表底數(shù) 管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主 對(duì)業(yè)主樓宇的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改 業(yè)主入住 H、 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 I、 綠化管理規(guī)定 J、 消防管理規(guī)定（附業(yè)主消防安全責(zé)任書(shū)） K、 交通車輛、停車管理規(guī)定 L、 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 M、 供水、供電、供氣管理規(guī)定 N、 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 O、 會(huì)所使用管理規(guī)定 P、 游泳池使用管理規(guī)定 Q、 暫住人員管理規(guī)定 R、 出租房屋管理規(guī)定 入伙資料 （ 1） 入伙須知 （ 2） 入伙流程圖 （ 3） 入伙費(fèi)用明細(xì)表 （ 4） 入伙繳費(fèi)明細(xì)表 （ 5） 代辦繳費(fèi)委托書(shū) （ 6） 住戶聯(lián)絡(luò)單 （ 7） 業(yè)主鑰匙領(lǐng)取記錄表 （ 8） 入伙簽認(rèn)表 （ 9） 其它 (四 ) 入伙手續(xù)的辦理及業(yè)主檔案的建立 業(yè)主辦理入伙手續(xù)流程圖 ①、持入伙通知書(shū)、購(gòu)房合同或發(fā)票。 ① 、復(fù)印各種文件、資料，收回入伙通知書(shū) ，并登記、 ② 、領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》。 ①、約定搬入日期。 入伙費(fèi)用收繳 （ 1） 入伙應(yīng)繳費(fèi)用詳見(jiàn)《入伙繳費(fèi)明細(xì)表》。 驗(yàn)房收樓 （ 1） 管理員陪業(yè)主驗(yàn)房，抄錄水、電、氣表讀數(shù)。 將房號(hào)寫在資料袋袋口的小標(biāo)識(shí)上，按順序存放歸檔。 商鋪 元 /M2 2 水電押金 元 / M2 按每戶實(shí)際面積收取，抄表到戶后退還?？蛻舴?wù)中心作為管理處的服務(wù)部門，在職責(zé)范圍內(nèi)可調(diào) 動(dòng)管理處的服務(wù)資源。 (二 ) 客戶服務(wù)中心運(yùn)作