【正文】 測算 600 小 計 14800 6 保 安 器 械 1 對講機 4部 1900元 4部 247。 水電設備運行工 1名 清潔工 2名 管理處主任 1名 管理員 1名 會 所服務員 5名 智能化工程師 1名 保安員 12名 綠化工 1名 支出明細表 序號 支出 類別 支 出 項 目 計算方式 月支出 （元） 備注 1 人 工 費 用 1 員工工資 24人 3500 元 1 人＋2500 元 2 人+2500 元 3 人+1300 元 12 人＋ 700 元 5 人+1200元 1人 36300 主任 3500元／月 .人；管理員 2500元 /月 .人；維修工及設備保養(yǎng)工2500 元 /月 .人； 保安1300元／月 .人；保潔員 700 元／月 .人；會所服務員 1200元／月 .人。管理層的基本素質要求會電腦，學歷達大專以上，實行一崗多職；智能工程師學歷為大專，有高級技術職稱，曾在其它小區(qū)負責智能系統(tǒng)的運行及維護，其不但具有較豐富的理論知識，并且動手能力強；操作層的水電工要求中專以上文化水平，有中級技術職稱，力求一專多能； 保潔員選調具有豐富的辦公樓保潔經(jīng)驗的員工；消防監(jiān)控值班、小區(qū)巡視和車輛停放由已通過企業(yè)內部培訓合格的保安員負責。而住戶提出的需求未能詳盡列入在表中的，但只要是合理的，管理處就會盡最大的努力予以滿足。 雖然樓盤周邊商業(yè)網(wǎng)點多，生活尚算方便。 四、 實施精英人才組合戰(zhàn)略 南山物業(yè)公司高度重視“雍景軒”項目，除總經(jīng)理親自掛帥進行業(yè)務指導外，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團隊，作為 提供真誠服務、實現(xiàn)管理目標的重要保障。 三、 建立嚴謹?shù)墓芾磉\作體系 在物業(yè)交付使用階段，管理處主任制訂嚴密 的工作計劃，包括組織架構、選調和培訓人員，建立保潔、維修保養(yǎng)和財務制度等，并根據(jù)執(zhí)行情況作出適當?shù)恼{控；打開住戶的溝通渠道，建立良好的工作關系，共同實現(xiàn)管理目標。 二、 實施物業(yè)整體形象工程 主體形象 通過定期維護和管理，確保樓宇完好率達 98%以上。 ? 工 作重點 一、 建立快捷客戶服務系統(tǒng) 南山物業(yè)公司將把“業(yè)主至尊，服務至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把住戶滿意與否作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。 南山物業(yè)公司的技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能運用先進管理經(jīng)驗，對” 雍景軒”整體功能提出改進建議，不斷提高樓宇的高科技含量，完善該物業(yè)的人性化服務。目前員工持投達 62%，外資及內聯(lián)企業(yè)的股份為 38%，公司每一位員工的行為，都會給企業(yè)的發(fā)展帶來不同程度的影響。 四、 接管后二年內各項管理指標符合深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評比要求（ 93 分）。采用“培訓 — 上崗 — 再培訓 — 再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。 ，使員工翻開手冊即可操作。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住 (工作 )環(huán)境。 追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理要點 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略， 確保物業(yè)的保值與升值。 ? 追求目標 以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)主推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。 管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。 三、三個重點 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶 至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。 、消防真抓實干 為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 。 三、 接管后一年內物業(yè)管理水平達到區(qū)物業(yè)管理示范小區(qū)考核評比要求（ 85 分）。 ? 管理優(yōu)勢 一、 體制優(yōu)勢 南山物業(yè)公司是深圳市物業(yè)管理行業(yè)中率先推行員工持股的甲級企業(yè)。 二、 技術優(yōu) 勢 南山物業(yè)公司從事物業(yè)管理 15年來，憑借體制上的優(yōu)勢，匯集了大批設備專業(yè)和綜合管理人才，組成了南山物業(yè)公司強大的技術力量，從而確保公司隨時隨地能夠接管各種專業(yè)設備和綜合管理項目。公司可憑借優(yōu)越的地理優(yōu)勢，隨時調集充足的人力、物力，來滿足住戶多方面的需求。每月按期將住戶需求和回訪結果進行深入細 致的分析，調整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務，精心管理”的服務理念。 員工形象 強化員工自律意識與服務觀念，通過規(guī)范員工行為和實施隱性化服務，減少服務過程中對住戶的影響，體現(xiàn)對住戶的尊重。 推行 ISO9002 質量保證體系，在小區(qū)物業(yè)管理工作中實施南山物業(yè) 公司已成熟運行的 ISO9002質量體系，并結合本小區(qū)特點，通過征詢住戶的意見，確定適宜的質量目標，確保接管后的兩年內各項管理指標符合深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評比要求。 六、 提供酒店式星級服務 管理處為“雍景軒” 92 戶成功人士提供的特約服務，挎貝于上?！拔鹘既A城”別墅（由我公司提供物業(yè)管理服務）的酒店式服務形式。住戶只要通過面談、可視對講電話或社 區(qū)局域網(wǎng)絡以及其它聯(lián)絡方式向管理處約定需求項目，管理處均可一一滿足住戶的需要（詳見特約服務項目收費價目表）。擬進駐小區(qū)物業(yè)管理人員的配備，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學歷也重能力，重水平更重品德”的標準，嚴把人才選聘關。 南山物業(yè)公司組織機構圖 總 經(jīng) 理 總工程師 副總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 工程技術部 清潔綠化部 企業(yè)發(fā)展部 計劃財務部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 深大光電所管理處 銀翠苑管理處 碧湖花園管理處 鵬益花園管理處 大益廣場管理處 潤唐山莊管理處 金稻田公寓管理處 青海大廈管理處 董 事 會 物業(yè)管理部 鳴翠谷管理處 半島花園管理處 蛇口散片管理處 怡?；▓@管理處 上海西郊華城管理處 雍景軒管理處 總經(jīng)理助理 ? 服務費用收支預算 一、 收入預算 住宅按 元 /M2/月收取管理服務費 /M2/月 23320 M2=83952 元 車位使用費收入： 70元 14個 =980 元 250元 28個 =7000 元 120元 2個 =240 元 臨時停放及日后租用估收 1500元 特約服務收入 300元 以上三項收入共計 93972 元 二、 支出測算 依據(jù)深圳市政府有關物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè) 管理服務收費指導標準，考慮到小區(qū)的配套設備狀況及服務的要求，經(jīng)測算，每月實際管理成本為 94664 元，具體費用支出詳見明細表。 （不包括保安、清潔工） .培訓教育經(jīng)費分別按員工工資總額的 2％和 6％計算。 12個月 300 小 計 300 9 社區(qū)文化活動 1 社區(qū)文化活動費 綜合測算 500 2 業(yè)主委員會經(jīng)費 123戶 8元247。 (一 ) 成立前期介入工作小組 為充分發(fā)揮前期介入的作用，專門成立“雍景軒”前期介入工作小組，指揮和參與前期介入的各項工作，小組成員以擬派出工作人員為主，發(fā)展部參與相關管理策劃和方案編寫把關工作，為“雍景軒”銷售和工程建設提供配合，同時也讓部分員工盡快熟悉小區(qū)物業(yè)環(huán)境和特點，便于順 利開展后期各項物業(yè)管理工作。 設立物業(yè)管理業(yè)務咨詢，增加準住戶對樓盤的全面了解。 做好物業(yè)管理服務項目介紹，增進住戶對管理工作的理解和配合。 工程施工階段 ，物業(yè)管理公司派出土建工程人員和數(shù)名技工進駐現(xiàn)場，熟悉小區(qū)建筑規(guī)劃設計、管網(wǎng)設計、功能設計狀況。 進駐工程現(xiàn)場的土建工程師及管理人員，每周參加發(fā)展商召開的工程例會，以便掌握情況對日后物業(yè)管理策劃方案進行不斷修改、完善。 在施工過程中，管理處根據(jù)發(fā)展商的需要派出保安員維持現(xiàn)場秩序，配合施工現(xiàn)場安全管理。有關的交接資料也必須齊全。此舉先于業(yè)主入住之前進行，是確保物業(yè)的使用質量，為日后的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理前期工作。 (2) 物業(yè)管理用房。 (三 ) 準備入伙 入伙前一個月，管理處對各崗位人員進行封閉式培訓，根據(jù)要求，考核通過，確定上崗資格。 入伙前三天，管理處負責安排清潔、綠化工進入現(xiàn)場，對小區(qū)進行全面清理。 (一 ) 入伙的前提條件 物業(yè)管理公司的接管驗收已經(jīng)完成。 (3) 排水系統(tǒng)能正常使用。 (二 ) 入伙的基本作業(yè)流程 管理處做好入伙的所有準備工 作 (三 ) 入伙資料的準備 住戶手冊 (1) 致辭 (2) 業(yè)主公約 (3) 公眾管理規(guī)定 A、 收費管理規(guī)定 B、 裝修管理規(guī)定 C、 裝修人員管理規(guī)定 D、 房屋使用及維護管理規(guī)定 E、 精神文明建設公約 F、 物品搬進（出）管理規(guī)定 G、 治安管理規(guī)定 業(yè)主持“入伙通知書”等文件 業(yè)主到管理處驗證，確認身份 業(yè)主交納入伙費用 簽署《業(yè)主公約》等文件 管理處員帶業(yè)主驗樓、抄錄三表底數(shù) 管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主 對業(yè)主樓宇的不合格項進行整改 業(yè)主入住 H、 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 I、 綠化管理規(guī)定 J、 消防管理規(guī)定（附業(yè)主消防安全責任書） K、 交通車輛、停車管理規(guī)定 L、 環(huán)境保護管理規(guī)定 M、 供水、供電、供氣管理規(guī)定 N、 智能化設施使用管理規(guī)定 O、 會所使用管理規(guī)定 P、 游泳池使用管理規(guī)定 Q、 暫住人員管理規(guī)定 R、 出租房屋管理規(guī)定 入伙資料 （ 1） 入伙須知 （ 2） 入伙流程圖 （ 3） 入伙費用明細表 （ 4） 入伙繳費明細表 （ 5） 代辦繳費委托書 （ 6） 住戶聯(lián)絡單 （ 7） 業(yè)主鑰匙領取記錄表 （ 8） 入伙簽認表 （ 9） 其它 (四 ) 入伙手續(xù)的辦理及業(yè)主檔案的建立 業(yè)主辦理入伙手續(xù)流程圖 ①、持入伙通知書、購房合同或發(fā)票。 ① 、復印各種文件、資料，收回入伙通知書 ，并登記、 ② 、領取《住戶手冊》。 ①、約定搬入日期。 入伙費用收繳 （ 1） 入伙應繳費用詳見《入伙繳費明細表》。 驗房收樓 （ 1） 管理員陪業(yè)主驗房，抄錄水、電、氣表讀數(shù)。 將房號寫在資料袋袋口的小標識上，按順序存放歸檔。 商鋪 元 /M2 2 水電押金 元 / M2 按每戶實際面積收取，抄表到戶后退還。客戶服務中心作為管理處的服務部門，在職責范圍內可調 動管理處的服務資源。 (二 ) 客戶服務中心運作