【正文】 定的，而在實際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價，甚至 ‘ 零地價 ’ 。 從這次出臺的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補償?shù)囊?，將被征地農(nóng)民的社會保障費用納入征地補償安置費用，不足部分由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q；二是提高了新增建設用地土地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費標準。受此影響，我國工業(yè)實際用地出讓價格將提高 40％至 60％，而房地產(chǎn)用地出讓價格將基本持平。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 20 頁 通知規(guī)定： （ 1） 工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。這些原因造成工業(yè)地產(chǎn)在成都面臨的尷尬 。城市會所提出的“花園式辦公”，青羊工業(yè)基地提出“總部經(jīng)濟”??，短短一年多，市中心一批高品質(zhì)的寫字樓先后建成使成都的辦公市場進入了全面繁榮的時代，此類物業(yè)就從最初的萌芽到了現(xiàn)在占據(jù)了不少的市場地位。 （四）綜訴： 該項目通過我們的實地走訪，交通優(yōu)勢明顯由成渝高速公路、老成渝路、成龍路幾條大的公路干線包圍著公交線路還比較少，也不是很方便，從園區(qū)自身質(zhì)素來說整個園區(qū)大，配套設施齊全，手續(xù)齊全，從工業(yè)地產(chǎn)的分布來看，工業(yè)項目目前呈三角鼎立狀態(tài)，南有雙流、華陽，西有溫江、郫縣，東有龍泉，隨著東門的 40鋼管廠的外遷，對龍泉的項目有很大的推動作用，劣勢公交車還不太便利。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 20 頁 （三）招商情況： ? 園區(qū)銷售周期兩年左右，招商情況達到 90%。園區(qū)規(guī)劃超前，配置完善，管理細致，超前國內(nèi)水準。從招商方面來說， 日前出臺的《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 并未對該項目造成影響原因在于該項目的土地性質(zhì)屬租用， 所有企業(yè)都是租用性質(zhì) 沒有購買的情況。從銷售上來說，價格便宜，租金還可按月付清，緩解了企業(yè)的資金壓力，可租地也可租廠房，且每個企業(yè)之間都是相對獨立的互不干擾獨門獨院。工業(yè)港負責為企業(yè)工廠分別安裝獨立的總水表、 總電表各一個。 ? 企業(yè)所建工廠（或倉儲、物流和企業(yè)辦公）由甲方負責辦理房屋使用權(quán)證給企業(yè)，房屋所有權(quán)證以雙流縣政府頒發(fā)為準。 業(yè)港提供土地給企業(yè)自建工廠的相關(guān)政策 ? 工業(yè)港可提供土地給企業(yè)自建工廠。 ? 工廠所建工程涉及的費用、電力集資費、水資源費、辦理房屋使用權(quán)證費等以上所應交的一切費用均由工業(yè)港負責，與企業(yè)無關(guān)。 ? 工廠土地使用時間為伍拾年，土地使用費為每畝每年 2020元，每年付一次使用費，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過 4000元。 在不影響廠區(qū)總體布局，不影響建筑物主體結(jié)構(gòu) 的前提下，甲方可按乙方提出的房間改造方案進行車間分割，但費用由乙方承擔，乙方若在廠區(qū)內(nèi)增設建筑物，須征 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 20 頁 得甲方同意并將方案交由甲方審查，通過甲方審查后方可修建。 工廠建筑面積計算范圍包括辦公樓、廠房、附屬設施、自動伸縮門、圍墻、欄桿和雨棚。 工廠區(qū)域內(nèi)道路、綠化按建筑面積的 33%進行配置，超出該規(guī)劃的空地企業(yè)按每月2元 /M2支付空地使用費。 園區(qū)定位于重點引進以自動化設備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高新 技術(shù)企業(yè)。青羊園區(qū)已成功引入140多家企業(yè)入駐，進園企業(yè)的總投資達到了 9億多人民幣。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說幾個園區(qū)目前還沒有形成一條固定的產(chǎn)業(yè)鏈，為了滿足入園率對入園的企業(yè)類型基本沒有什么限制。由于目前主要是在進行現(xiàn)代工業(yè)港的招商工作，萬安工業(yè)園的招商工作將后續(xù)展開。 品質(zhì)： 萬 安工業(yè)園是高新區(qū)管委會授權(quán)成都林氏投資有限公司在高新西區(qū)進行招商引資的工業(yè)開發(fā)區(qū)，是中小企業(yè)入駐高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的最佳地帶，凡入駐萬安工業(yè)園的企業(yè)，均可享受國家給予高新區(qū)企業(yè)的各項稅收等優(yōu)惠政策。 （七） 外商投資政策 ，總投資在 3000萬美元以內(nèi)的項目由工業(yè)港管委會審核后，由縣外經(jīng)局直接審批。 凡產(chǎn)業(yè)符合西部大開發(fā)政策，在集中發(fā)展區(qū)注冊投資新辦的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)認定后，從實現(xiàn)經(jīng)營收入之日起，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 外商投資規(guī)模不受限制，總投資在 3000萬美元以內(nèi)的項目由管委會審核后，由縣外經(jīng)局直接審批。 若新辦生產(chǎn)型企業(yè)，在享受優(yōu)惠政策期限已滿后，當年所繳稅收地方留存額度比上年增加 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 20 頁 20%以上，再按企業(yè)所增額度的 50%補貼扶持企業(yè)。通過了解， 日前出臺的《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 由于還未能正式發(fā)出紅頭文件對該項目未能造成太大的影響，而且該項目也是要趕在該文件出臺之前想掀起一撥置地熱潮，且該項目于 9月 13日上午就成交了 4宗地塊。 ? 投資額在 1000—— 5000萬的工業(yè)項目，征地地價按基本成本價 80%執(zhí)行。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 20 頁 （五）銷售 ： ? 銷售現(xiàn)成的廠房 ? 企業(yè)購地自建 ? 委托開發(fā)商代建 如果企業(yè)需購 地自建或代建的，需購買土地的，土地銷售價格為 12—— 15萬 \畝，實際成交價為 10萬 \畝，且十畝起售，（委托代建的：企業(yè) 可根據(jù)客戶需求進行廠房修建，其間所產(chǎn)生的各項費用（報件、建安、審批、驗收等）由客戶于開發(fā)公司簽定協(xié)議核定一切相關(guān)事宜，并由客戶全額進行支付） 。 高新區(qū)的 IT 大道 、 成灌高速公路、高新西區(qū)圍城路、沙 細線等快速通道橫貫區(qū)內(nèi)，貫穿整個區(qū)域。項目緊臨道路一側(cè)所建圍墻必須采用通透式圍墻，應距國道 317線 40 米，南北大道 15米，其他道路（道寬 8－ 14米）以用地紅線圖綠地控制線為準，并且必須按照工業(yè)港提出的圍墻設計方案進行建設。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 20 頁 （ 3） 企業(yè)工業(yè)用地區(qū)域內(nèi)不得建設住宅、公寓和商業(yè)設施，如企業(yè)需要，應在成都現(xiàn)代工業(yè)港管委會指定的區(qū)域內(nèi)投資建設。 （ 6） 入駐項目須集約化用地、投入產(chǎn)出比高，投資強度達到 100萬元 /畝以上。 （ 2） 項目應具備高附加值、高市場占有率、高效益產(chǎn)出和可持續(xù)發(fā)展。 規(guī)模： 成都現(xiàn)代工業(yè)港起步區(qū)規(guī)劃面積 5 平方公里，其中，北部園區(qū) 2 平方公里，南部園區(qū) 3 平方公里 。 目前，工業(yè)集中發(fā)展 區(qū)在成都市共有 21 個，分別處在 5 城區(qū)及近郊遠郊。 規(guī)模： 成都市郊目前共有各類工業(yè)園區(qū) 116 個。 第二部分：調(diào)查項目分析 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 20 頁 一、成都工業(yè)辦公現(xiàn)狀分析和趨勢分析 區(qū)域： 在政府規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。 以下就是我們針對目前成都幾大比較有代表性的工業(yè)地產(chǎn)進行的市場調(diào)查報告，通過數(shù)據(jù)整理和分析，了解市場競爭環(huán)境和對手的大致情況，所謂：知己知彼，知天知地，全爭于天下。就目前成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展