【正文】 定的，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至 ‘ 零地價(jià) ’ 。 從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補(bǔ)償?shù)囊?，將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決；二是提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。受此影響，我國(guó)工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格將提高 40％至 60％，而房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 20 頁(yè) 通知規(guī)定： （ 1） 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。這些原因造成工業(yè)地產(chǎn)在成都面臨的尷尬 。城市會(huì)所提出的“花園式辦公”，青羊工業(yè)基地提出“總部經(jīng)濟(jì)”??，短短一年多，市中心一批高品質(zhì)的寫(xiě)字樓先后建成使成都的辦公市場(chǎng)進(jìn)入了全面繁榮的時(shí)代，此類(lèi)物業(yè)就從最初的萌芽到了現(xiàn)在占據(jù)了不少的市場(chǎng)地位。 （四）綜訴： 該項(xiàng)目通過(guò)我們的實(shí)地走訪，交通優(yōu)勢(shì)明顯由成渝高速公路、老成渝路、成龍路幾條大的公路干線包圍著公交線路還比較少，也不是很方便，從園區(qū)自身質(zhì)素來(lái)說(shuō)整個(gè)園區(qū)大，配套設(shè)施齊全，手續(xù)齊全，從工業(yè)地產(chǎn)的分布來(lái)看，工業(yè)項(xiàng)目目前呈三角鼎立狀態(tài)，南有雙流、華陽(yáng)，西有溫江、郫縣，東有龍泉，隨著東門(mén)的 40鋼管廠的外遷，對(duì)龍泉的項(xiàng)目有很大的推動(dòng)作用，劣勢(shì)公交車(chē)還不太便利。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 20 頁(yè) （三）招商情況： ? 園區(qū)銷(xiāo)售周期兩年左右，招商情況達(dá)到 90%。園區(qū)規(guī)劃超前，配置完善，管理細(xì)致，超前國(guó)內(nèi)水準(zhǔn)。從招商方面來(lái)說(shuō)， 日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 并未對(duì)該項(xiàng)目造成影響原因在于該項(xiàng)目的土地性質(zhì)屬租用， 所有企業(yè)都是租用性質(zhì) 沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的情況。從銷(xiāo)售上來(lái)說(shuō)，價(jià)格便宜，租金還可按月付清，緩解了企業(yè)的資金壓力，可租地也可租廠房，且每個(gè)企業(yè)之間都是相對(duì)獨(dú)立的互不干擾獨(dú)門(mén)獨(dú)院。工業(yè)港負(fù)責(zé)為企業(yè)工廠分別安裝獨(dú)立的總水表、 總電表各一個(gè)。 ? 企業(yè)所建工廠（或倉(cāng)儲(chǔ)、物流和企業(yè)辦公）由甲方負(fù)責(zé)辦理房屋使用權(quán)證給企業(yè)，房屋所有權(quán)證以雙流縣政府頒發(fā)為準(zhǔn)。 業(yè)港提供土地給企業(yè)自建工廠的相關(guān)政策 ? 工業(yè)港可提供土地給企業(yè)自建工廠。 ? 工廠所建工程涉及的費(fèi)用、電力集資費(fèi)、水資源費(fèi)、辦理房屋使用權(quán)證費(fèi)等以上所應(yīng)交的一切費(fèi)用均由工業(yè)港負(fù)責(zé)，與企業(yè)無(wú)關(guān)。 ? 工廠土地使用時(shí)間為伍拾年，土地使用費(fèi)為每畝每年 2020元，每年付一次使用費(fèi)，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過(guò) 4000元。 在不影響廠區(qū)總體布局，不影響建筑物主體結(jié)構(gòu) 的前提下，甲方可按乙方提出的房間改造方案進(jìn)行車(chē)間分割，但費(fèi)用由乙方承擔(dān)，乙方若在廠區(qū)內(nèi)增設(shè)建筑物，須征 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 得甲方同意并將方案交由甲方審查，通過(guò)甲方審查后方可修建。 工廠建筑面積計(jì)算范圍包括辦公樓、廠房、附屬設(shè)施、自動(dòng)伸縮門(mén)、圍墻、欄桿和雨棚。 工廠區(qū)域內(nèi)道路、綠化按建筑面積的 33%進(jìn)行配置，超出該規(guī)劃的空地企業(yè)按每月2元 /M2支付空地使用費(fèi)。 園區(qū)定位于重點(diǎn)引進(jìn)以自動(dòng)化設(shè)備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高新 技術(shù)企業(yè)。青羊園區(qū)已成功引入140多家企業(yè)入駐，進(jìn)園企業(yè)的總投資達(dá)到了 9億多人民幣。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)幾個(gè)園區(qū)目前還沒(méi)有形成一條固定的產(chǎn)業(yè)鏈，為了滿足入園率對(duì)入園的企業(yè)類(lèi)型基本沒(méi)有什么限制。由于目前主要是在進(jìn)行現(xiàn)代工業(yè)港的招商工作，萬(wàn)安工業(yè)園的招商工作將后續(xù)展開(kāi)。 品質(zhì)： 萬(wàn) 安工業(yè)園是高新區(qū)管委會(huì)授權(quán)成都林氏投資有限公司在高新西區(qū)進(jìn)行招商引資的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是中小企業(yè)入駐高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的最佳地帶，凡入駐萬(wàn)安工業(yè)園的企業(yè)，均可享受?chē)?guó)家給予高新區(qū)企業(yè)的各項(xiàng)稅收等優(yōu)惠政策。 （七） 外商投資政策 ，總投資在 3000萬(wàn)美元以內(nèi)的項(xiàng)目由工業(yè)港管委會(huì)審核后，由縣外經(jīng)局直接審批。 凡產(chǎn)業(yè)符合西部大開(kāi)發(fā)政策，在集中發(fā)展區(qū)注冊(cè)投資新辦的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)認(rèn)定后，從實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入之日起，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 外商投資規(guī)模不受限制，總投資在 3000萬(wàn)美元以內(nèi)的項(xiàng)目由管委會(huì)審核后，由縣外經(jīng)局直接審批。 若新辦生產(chǎn)型企業(yè)，在享受優(yōu)惠政策期限已滿后，當(dāng)年所繳稅收地方留存額度比上年增加 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 20 頁(yè) 20%以上，再按企業(yè)所增額度的 50%補(bǔ)貼扶持企業(yè)。通過(guò)了解， 日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 由于還未能正式發(fā)出紅頭文件對(duì)該項(xiàng)目未能造成太大的影響，而且該項(xiàng)目也是要趕在該文件出臺(tái)之前想掀起一撥置地?zé)岢?，且該?xiàng)目于 9月 13日上午就成交了 4宗地塊。 ? 投資額在 1000—— 5000萬(wàn)的工業(yè)項(xiàng)目，征地地價(jià)按基本成本價(jià) 80%執(zhí)行。 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 20 頁(yè) （五）銷(xiāo)售 ： ? 銷(xiāo)售現(xiàn)成的廠房 ? 企業(yè)購(gòu)地自建 ? 委托開(kāi)發(fā)商代建 如果企業(yè)需購(gòu) 地自建或代建的，需購(gòu)買(mǎi)土地的，土地銷(xiāo)售價(jià)格為 12—— 15萬(wàn) \畝，實(shí)際成交價(jià)為 10萬(wàn) \畝，且十畝起售，（委托代建的：企業(yè) 可根據(jù)客戶需求進(jìn)行廠房修建，其間所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用（報(bào)件、建安、審批、驗(yàn)收等）由客戶于開(kāi)發(fā)公司簽定協(xié)議核定一切相關(guān)事宜，并由客戶全額進(jìn)行支付） 。 高新區(qū)的 IT 大道 、 成灌高速公路、高新西區(qū)圍城路、沙 細(xì)線等快速通道橫貫區(qū)內(nèi)，貫穿整個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目緊臨道路一側(cè)所建圍墻必須采用通透式圍墻，應(yīng)距國(guó)道 317線 40 米，南北大道 15米，其他道路（道寬 8－ 14米）以用地紅線圖綠地控制線為準(zhǔn)，并且必須按照工業(yè)港提出的圍墻設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 20 頁(yè) （ 3） 企業(yè)工業(yè)用地區(qū)域內(nèi)不得建設(shè)住宅、公寓和商業(yè)設(shè)施，如企業(yè)需要，應(yīng)在成都現(xiàn)代工業(yè)港管委會(huì)指定的區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)。 （ 6） 入駐項(xiàng)目須集約化用地、投入產(chǎn)出比高，投資強(qiáng)度達(dá)到 100萬(wàn)元 /畝以上。 （ 2） 項(xiàng)目應(yīng)具備高附加值、高市場(chǎng)占有率、高效益產(chǎn)出和可持續(xù)發(fā)展。 規(guī)模： 成都現(xiàn)代工業(yè)港起步區(qū)規(guī)劃面積 5 平方公里，其中，北部園區(qū) 2 平方公里，南部園區(qū) 3 平方公里 。 目前，工業(yè)集中發(fā)展 區(qū)在成都市共有 21 個(gè)，分別處在 5 城區(qū)及近郊遠(yuǎn)郊。 規(guī)模： 成都市郊目前共有各類(lèi)工業(yè)園區(qū) 116 個(gè)。 第二部分：調(diào)查項(xiàng)目分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 一、成都工業(yè)辦公現(xiàn)狀分析和趨勢(shì)分析 區(qū)域： 在政府規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。 以下就是我們針對(duì)目前成都幾大比較有代表性的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，通過(guò)數(shù)據(jù)整理和分析，了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和對(duì)手的大致情況，所謂：知己知彼，知天知地，全爭(zhēng)于天下。就目前成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展