【正文】 持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環(huán)盛衰的投資策略。新地極重視維持龐大的土地儲備，以地產(chǎn)發(fā)展為主，強調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)。當時，新地已頗具規(guī)模，擁有 23個發(fā)展地盤，占地面積達 30萬方呎。其后，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發(fā)行新股換取其它上市公司股票，包括以 200萬新股換取大昌地產(chǎn) 250 萬股股票，以 800 萬股新股換取利獲家海外 140萬股股票、利獲家倫敦 60萬股股票以及套取現(xiàn)金 3,000 萬元。稍后，「三劍俠」開始分道揚鑣，馮景禧早于 1969 年創(chuàng)辦新鴻基證券，轉(zhuǎn)而向證券業(yè)發(fā)展；李兆基則自立門戶，成立恒基兆業(yè)有限公司；郭得勝則繼續(xù)主持新鴻基（集團）的大局。而「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的「鴻」及李兆基的「基」。后來，郭氏取得日本 YKK拉煉的獨家代理權(quán)，當時適逢香港制衣業(yè)崛起，生意滔滔不絕，其銷售網(wǎng)絡(luò)擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。長實無疑成為了香港地產(chǎn)市場大型私人屋村的領(lǐng)導者，被稱為「大型私人屋村之王」。嘉湖山莊發(fā)展計劃由長實策劃，擁有 49％權(quán)益，其余 51％由中資華潤集團擁有。 四大屋村中，藍田匯景花園地段于 1988年 4月由長實聯(lián)同中信集團投得，該財團向港府補地價 10億元，在藍田地鐵站上蓋興建 20幢 28至 34層高住宅樓宇，約提供 4,100個單位，從 1991年起陸續(xù)建成。難怪和黃總經(jīng)理馬世良說：” It is a wonder investment”。整項龐大計劃，是在黃埔船塢舊址約 19公頃（約 200萬方呎）土地上興建 94幢住宅大廈，共 11,224個 單位，總樓面面積 764 萬方呎，另有商場面積 169萬方呎，計劃在 6年內(nèi)分 12 期發(fā)展，總投資 40億元。后來，香港前途問題現(xiàn) ，樓市崩潰，談判一度中止。 1985 年，長實再透過和黃收購香港電燈集團。李嘉誠看準置地對九倉控制權(quán)不足的弱點，大量吸納九倉股份，后來收購消息外泄，怡和向匯豐銀行求助，向李嘉誠斡旋。1977年長實斥資 23億元收購擁有中區(qū)希爾頰酒店的美資永高公司全部股份，正是這一策略的先聲。長實的實力 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 31 頁 因而進一步增強。早在 1976年，長實就曾先后與亨隆地產(chǎn)、銓利基業(yè)等公司合作，先后發(fā)展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰臺的高級住宅大廈，雙方均 分得可觀利潤。是役，長實不僅賺取厚利，而且聲名鵲起。消息傳出，香港輿論為之轟動，此舉被譽為長實「擴張發(fā)展之重要里程碑」，是「華資地產(chǎn)界的光輝」。同年 1月地鐵公司宣布在地鐵中環(huán)站和金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)接受招標競投。賽西湖占地 萬方呎，長實在該地盤興建 925 個 1,260 至 1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等，總樓宇建筑面積達 132 萬方呎，平均每方呎地價成本僅為 64元，十分便宜。同年，長江實業(yè)向李冠春和馮平山家族旗下的華人置業(yè)購入位于中區(qū)畢打街的華人行，并與匯豐銀行合作重建華人行，作為集團的總部所在地。透過連串供股、發(fā)行新股，長實的資產(chǎn)規(guī)摸迅速壯大。 1973年，長實就公開發(fā)售新股 5次，總數(shù)達 3,168萬股，用以收購地產(chǎn)物業(yè)，以及泰偉、都城地產(chǎn)等公司的股權(quán)。 1972年 11 月 1日，長賓正式在香港掛牌上市。李嘉誠看準香港地產(chǎn)業(yè)的無限量前景，并不為一時的調(diào)整而憂慮，反而利用這千載一時良機，大量吸納被賤價拋售物業(yè)，一舉奠定日后在地產(chǎn)界大展鴻圖的基 礎(chǔ)。此后 ，李嘉誠將制造業(yè)賺取的利潤陸續(xù)投入地產(chǎn)，相繼此角、柴灣、新界元朗等地區(qū)與建工業(yè)大廈，規(guī)模愈來愈大。 1950年，李嘉誠以 5萬元創(chuàng)辦長江塑料廠。「長江」的取名，以李氏的解釋，是「長江不擇細流，才能納百川歸大?！?。當時，投資房地產(chǎn)者大多以「孖展」(Margin)的方式進行，花錢購地只付 30％現(xiàn)金，其余 70%向銀行借貸，風險頗大，地價一下跌就支撐不下去。 70 年代初，李嘉誠決定全力發(fā)展地產(chǎn)，他于 1971 年 6月創(chuàng)辦長江地產(chǎn)有限公司， 1972年改名為長江實業(yè)（集團）有限公司，將投資重點轉(zhuǎn)移到房地業(yè)。當時，長實的規(guī)模和實力均顯不足，只有 35萬方呎出租樓宇，且大半是工業(yè)大廈，每年租金收入僅 390萬元；此外有 7 個地 盤在興建中，其中 4個地盤為全資擁有。其中， 1973年 12月，長實以每股 （比上市時每股 3元上升逾一倍），登行新股1,700萬股，集資逾 1億元收購都城地產(chǎn) 其余 50％股權(quán)，即以 1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環(huán)球大廈，使每年租金收入增加八、九百 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 31 頁 萬元。1972年 11 月長實剛上市時，市值僅約 ，但到 1981年底，市值已增加到 ，在香港股市中成 為僅次于置地的第二大地產(chǎn)公司。這時，長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業(yè)銀行的重視。 1977 年長實趁地產(chǎn)市道轉(zhuǎn)旺將賽西湖大廈推出發(fā)售，每方呎樓面售價達 279至 344 元，長實及加拿大帝國商業(yè)銀行共賺得毛利 。由于兩地段均處于香港中區(qū)最繁華地區(qū)，競投激烈，參加投標的財團多達 30多個，其中又以老牌英資地產(chǎn)公司置地的奪標呼聲最高。 1978年 5月，地鐵中環(huán)站上蓋物業(yè)環(huán)球大廈開 售，總值達 億元的物業(yè)在 8小時內(nèi)全部售罄。它在香港地產(chǎn)界的崇高地位，被正式確認。 1979年，長實又與廣生行合作，興建位于灣仔告士打道、謝斐道及杜老志道間一幢 25層高商業(yè)大廈。到 1981年度，長實年利潤高達 ，相當于 上市第一度的 。 1978年，它再接再厲，收購了英資上市公司青洲英坭 25％股權(quán)，并進而取得該公司的控股權(quán)。李即將所持全部九倉股份轉(zhuǎn)售「世界船王」包玉剛，賺取了約 6,000萬元，全身而退。至此，長實一舉控制了四家上市公司，市值達 億元，比未進行上述收購活動的 1977年大幅增長 59倍。1984年 9月，中英雙方就香港前途問題草簽聯(lián)合聲明，投資者信心開始恢復(fù)，和黃即與港府展開談判，同年 12 月達成協(xié)議，和黃補地價 ，另加道路建筑費 。這是香港進入過渡時期以后首項龐大地產(chǎn)發(fā)展計劃。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 31 頁 在整個 80年代，長實集團先后共完成 60多項地產(chǎn)發(fā)展計劃，除黃埔花園外，尚有城市花園、和富中心、嘉云合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園，以及麗城花園，所提供的住宅單位超過 。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯(lián)營公司聯(lián)合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換，以及香港電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島后所得，其中，麗港城計劃興建 55幢住宅樓宇， 提供逾 8,000個住宅單位，可容納 ，從 1990年起陸續(xù)建成。根據(jù) 1988 年雙方達成的協(xié)議，長實保證華潤至少獲利 億元，但若售樓價超過特定水平，長實所分得利潤份額將從 49％提高到 75％。 二、新鴻基地產(chǎn) 與長江實業(yè)齊名的是新鴻基地產(chǎn)，新地的前身是新鴻基企業(yè)和永業(yè)有限公司，由郭得勝、李兆 基、馮景禧等三人聯(lián)手創(chuàng)立，商界將三人并稱為「三劍俠」。郭氏藉此賺取他日后在香港地產(chǎn)界大展拳腳的資本。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，新鴻基成立后，郭氏等人憑借其經(jīng)營日本拉煉時與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將「分層出售、分期付款」的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。 1973年 3月 16日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā) 展有限公司。新地再趁股市高潮將所換取股票高價拋售， 從中賺取巨額利潤以支持地產(chǎn)發(fā)展。上市首年，新地的純利為 5,128萬元，比預(yù)期利潤高出五成。它每年都購入多個可供發(fā)展地盤，每年亦能依據(jù)既定程序完成若干發(fā)展計劃，紀錄中最少亦有 6項（ 1973/74年度），最多有 26項（ 1979/80年度），即使是在 1982/83和 1983/84年度香港地產(chǎn)市道低迷期間，新地也分別完成了 9項和 12項發(fā)展計劃。郭得勝是香港地產(chǎn)界有名的「大好友」，他看好香港房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展前景，因而往往能在地產(chǎn)危機中以低價購入大量土地，發(fā)展物業(yè)，然后在市道復(fù)蘇時高價出售，獲得厚利。 1978年香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)趨繁榮，刺激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。新鴻基中心落成后，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。到 80年代中期，新地已擁有附屬及聯(lián)營公司超過 100家，包括本身擁有的附屬公司 47家、聯(lián)營公司 28家，旗下上市公司新城市（新界）地產(chǎn)有限公司又擁有附屬、聯(lián)營公司 35家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財務(wù)金融及保險等一條龍服務(wù)的垂 直式發(fā)展集團，成為一家龐大縱式生產(chǎn)集團、典型的「樓宇制造工廠」。做地產(chǎn)商的，只要積極去干，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產(chǎn)商的責任。 1982至 1984年間，香港地產(chǎn)崩潰，新地擁有的地產(chǎn)物業(yè)價格亦大幅下挫三、四成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到 1984 年 6月，新地的土地儲備達到 1,140 萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低于 200元。因此，它極重視增加土地儲備，在整個 80年代，新地的土地儲備從約 1,340 萬方呎增加到 3,250 萬方呎， 1999 年更達到 5,060 萬方呎，一直穩(wěn)居香港地產(chǎn)公司的榜首。 新地發(fā)展出售的物業(yè)，在地區(qū)上非常廣泛，遍布港九新界各個角落，在品種上包括寫字褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。」這種策略明顯是配合了港府自 70年代中期起大規(guī)模發(fā)展新界新市鎮(zhèn)的城市發(fā)展規(guī)劃。新地還重視以另類生活文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設(shè)計風格上配合移民的回流，結(jié)果大受歡迎。新城市廣場第一期工程總樓面面積 100萬方呎，耗資逾 10億元， 80年代初動工，至 1984年落成，是沙田 新市鎮(zhèn)最龐大的商業(yè)建設(shè)，場內(nèi)包括大型百貸公司、各類店鋪、迷你電影院、中西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設(shè)施，還有一個巨型的計算機音樂嘖泉。新地擁有及管理的商場和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位于港九新界 各區(qū)最優(yōu)越位量，極其發(fā)展?jié)摿Α?1948年，年僅 19 歲的李兆基隨身攜帶 1000 元，從家鄉(xiāng)順德南來香港，初期在金鋪做外匯黃金買賣， 1958 年起與郭得勝、馮景禧等合伙從事 地產(chǎn)發(fā)展，并創(chuàng)辦新鴻基地產(chǎn)。 恒基兆業(yè)與新鴻基地產(chǎn)原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇的發(fā)展等等。 恒基兆業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)的方式亦與新地相似，強調(diào)貫徹「貨如輪轉(zhuǎn)」的宗旨，「只做樓宇供貨商不做收租業(yè)主」。恒基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發(fā)廣告，收購香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業(yè)脫手，更令恒基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。 1981 年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產(chǎn)發(fā)展為主的公司，但是眼看到的是港九市區(qū)可供發(fā)展或重建的地盤所余無幾，相信五年之后便無法可以再在市區(qū)內(nèi)找到『并樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數(shù)量也有限，屆時新界的土地必定成為大家爭奪的對象。沙田第一城不僅是恒基的精心杰作，更成為該集團進軍新界地產(chǎn)業(yè)的先聲。 1975 年，李兆基 以恒基兆業(yè)名下物業(yè)換取永泰建業(yè) 1,900萬股新股，控制了永泰建業(yè) 42． 9％股權(quán)，成為最大股東。 1981年 8月，正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恒基兆業(yè)大部分資產(chǎn)注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附屬公司──恒基兆業(yè) 地產(chǎn)有限公司，并將其在香港掛牌上市。 80年代期間，恒基集團展開連串資產(chǎn)重組， 以使集團結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)合理化。 1987 年 10 月股災(zāi)后，新界的換地證價格下跌了三成，恒地便在 1988 年 5 月動用超過 5,000 萬元，以平均每方呎 1,000 元價格，大手購入新界換地證書，加強了日后在屯門和葵涌商住地皮的投資實力。 由于采取「反潮流」，「人棄我取 」的投資策略，恒地得以低成本維持龐大的土地儲備。尤其是在市道不景時期，恒地就會不斷地將樓盤的售價調(diào)低，以 測試樓價底線，保持貨如輪轉(zhuǎn)。 恒基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區(qū)收購舊樓的策略 ，以最大的耐心，經(jīng)長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。 1993年 9月，恒地在公布年度業(yè)價時，大派現(xiàn)金紅利，每股恒地獲派 1元紅利，涉及金額高達 16億元，給股東帶來意外驚喜，恒地 股價當日即急升 18％。 1993年第四季，恒地趁公司業(yè)績理想，連環(huán)出擊，先是發(fā)行 （約 ）的可換股價券，安排將投資中國內(nèi)地的恒基中國分拆上市；繼而發(fā)行 3億美元（約 ）歐洲美元價券，并取得 ；而旗下恒基發(fā)展亦以先舊 后新方式配股集資 20億元，短短 3個月間恒基其籌得資金