【正文】 60年代期間，太古還不斷出售所擁有的土 地，包括則魚涌太古宿舍地段，后來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鸰式住宅樓宇， 70 年代初又將華蘭路東側土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業(yè)大廈、寶峰苑及惠安苑等樓宇。據(jù)統(tǒng)計， 1998 年九倉旗下的投資物業(yè)組合已高達 ，已超過置地而成為與太古地產(chǎn)并駕齊驅 的大型地產(chǎn)投資集團。時代廣場的興建歷時 5年，于 1993年底落成揭幕。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九倉的控股權，后者作為大型綜合企業(yè)，重點發(fā)展香港地產(chǎn)、酒店、電訊及基建；會德豐并持有上市地產(chǎn)公司新亞置業(yè)（前稱置業(yè)信托）和聯(lián)邦地產(chǎn)，分別專責地產(chǎn)投資及地產(chǎn)發(fā)展。這次賣地所引起的震撼，超過了會德豐系投鉆石山地王所引起的轟動。中環(huán)廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以為傲的代表作。 1989年 1月，信和聯(lián)同新鴻基地產(chǎn)、菱電集團，先后擊敗華人置業(yè)、長江實業(yè)、世紀城市、新世界發(fā)展等，以 。即使在 1983至 1984年地產(chǎn)低潮期間，信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產(chǎn)商之一。正因為這樣，信和地產(chǎn)后來亦易名為尖沙咀置業(yè)。不過，后來事實證明，尖東的發(fā)展?jié)摿O佳，黃氏家族和信和地產(chǎn)不僅沒有買貴了土地，而且賺取巨額利潤。 1994年，淘大又斥資 12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業(yè)。陳啟宗上任后，一方面表示將繼續(xù)遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩(wěn)健發(fā)展路線，但同時亦采取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡回推介恒隆集團；引進先進管理技術，如最早發(fā)行可換股價券吸引外國資金、成功推行「 C 計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳曾燾時代，恒隆進行了連串集團架構重組。這個占地 17公頃的大型屋村出售時適值地產(chǎn)市道好轉，首批 3,000多個住宅單位立即售罄。據(jù)陳曾熙透露，當時 恒隆擁有的土地儲備，足夠發(fā)展到 1987年，全部完成后擁有的總樓面面積接近 1,000萬方呎。 1979年，恒隆與長實（恒隆占 ％），再投得地鐵旺角站上蓋物業(yè)發(fā)展權，興建一幢 22層高的商業(yè)大廈旺角中心。但到 1977年度，恒隆的租金收入已增加到 2,880萬元，占公司綜合純利的比重已超過 45％。由于出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。 50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合伙創(chuàng)辦大隆地產(chǎn)，開始涉足地產(chǎn)業(yè)。 在具體發(fā)展策略上，新世界亦作出調整，強調以地產(chǎn)為主，但同時繼續(xù)多元化發(fā)展，尤其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國 大陸及海外的投資。 1989年 1月，鄭裕彤有感于好友馮景禧突然病逝，從一線退下僅擔任董事局主席一職，而董事總經(jīng)理則由其長子鄭家純出任。 香港會展中心占地 ，包括作為底層基座的 7層高具國際先進水平的會展中心，以及設于基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈，總樓面面積 440萬方呎，規(guī)模比 3幢交易廣場合起來還大一倍，成相當于近 6幢匯豐銀行大廈，堪稱香港最巨大的建筑物。正因為如此，新世界的綜合純利逐年穩(wěn)步上升， 1973 年度新世界，純和為 7,200 萬元，到 1981年度已增加到 。當時，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建筑物，以作為香港的標志，因此陸續(xù)將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到 43萬方呎。 四、新世界發(fā)展 新世界的創(chuàng)辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德， 1922年出生，幼年曾在家鄉(xiāng)讀過幾年私塾， 15歲時從家鄉(xiāng)到澳門投靠父親的世交周至元，在經(jīng)營的周大福金鋪做練習生， 3 年后晉升主管，并娶周至元女兒為妻。 這一時期，恒基股價節(jié)節(jié)飆升，到 1996年 11 月 20日已升至每股 。恒地還發(fā)明「袖珍樓」、「袖珍鋪」，將市區(qū)內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。從 1990到 1996年，恒基的土地儲備從 1,650萬方呎增加到 2,420萬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 31 頁 方呎，其中尚未包括 1340 萬方呎農(nóng)地，成為香港僅次于新地的第二大土地儲備銀行。重組后，恒基地產(chǎn)成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務，而旗下永泰建業(yè)則改名為恒基發(fā)展，以地產(chǎn)投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業(yè)上市公司的股權，在香港股市中自成一系。 1977年，李氏再以名下 6個地盤換取永泰建業(yè) 4,200多萬股，將控制權增至 ％。我們認為與其在未來幾年后跟其它公司兢出高價爭投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日后在新界有足夠的土地可供發(fā)展。因此，恒基十分重視增加土地儲備。1972 年新地上市后不久，「三劍俠」各奔前程，李兆基辭去總經(jīng)理一職，自立門戶創(chuàng)辦恒基兆業(yè)。新城市廣場開業(yè)后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前來游覽購物，成為香港最受歡迎的商場之一。 新地的地產(chǎn)發(fā)展計劃頗能迎合市民需要。新地的大部分土地并非在官地拍賣場競投，亦非在市區(qū)收購舊樓，反 而多數(shù)是早期在新界區(qū)不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等地，成本不高。」 1989 年北京「六四事件」爆發(fā)，香港地產(chǎn)市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內地 投資之外，新地不會考慮將資金調往海外。 1980年底，新地以市值 躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產(chǎn)集團之一。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新 鴻基企業(yè)時代已運用自如， 1965 至 1967 年期間，香港先后發(fā)生銀行擠提及政治騷動，觸發(fā)了資金外流利移民潮，地產(chǎn)市道一落千丈。 新地上市后，即利用 所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。 新鴻基地產(chǎn)上市后，亦極為重視利用發(fā)行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產(chǎn)和規(guī)模。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 31 頁 1958 年，郭得勝與馮景禧、李兆基等 8 人合組永業(yè)有限公司，開始向地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 嘉湖山莊于 1991年 11 月推出首期，當時售價已達每方呎樓面面積 1,850 元，超過長實與華潤協(xié)議中 1997年每方呎 1,700元的指定價格。期間，長實集團發(fā)展的物業(yè)，約占香港整個物業(yè)市場的 20％，長實已成為香港地產(chǎn)業(yè)的領導者。當時，港府之所以肯接受這個低價，是希望藉此刺激香港樓市復蘇，港府總注冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示：「該項斥巨資重建計劃乃有益和有建設性，顯示地產(chǎn)商對地產(chǎn)及香港將來充滿信心。 1979 年 8月，長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔 9,000萬股普通 股，一舉為順利入主和黃鋪平道路。 從 70 年代末至 80年代中期，李嘉誠領導的長江實業(yè)進入了一個急速發(fā)展的新時期。當時，資深的股評家已經(jīng)預測，長實的實力有可能超過置地。長實針對地鐵公司債務高企、急需現(xiàn)金回流的困難，提出了一個極其吸引力的方案，將上蓋物業(yè)完工時間與地鐵通車日子配合。 1975 平，長實趁香港經(jīng)濟不景、地產(chǎn)市道低迷再次作重要擴展。 1975 至 1983年間，長實又先后公開發(fā)售新股 8 次，總數(shù)達 32,072 萬股，相當于公司上市時總發(fā)行股數(shù)的 ，藉以籌集大量資金去收購地產(chǎn)物業(yè)或公司股權。當時，正值香港股市進入大牛市時期，李嘉誠把良機，及時將長實上市。 50年代末，李嘉誠因經(jīng)營有方，成為香港有名的「塑料花大王」。 李嘉誠早在 1958 年已開始看到香港地產(chǎn)業(yè)前景，當年他在港島北角購地興建了一幢 12 層高的工業(yè)大廈度，命名為長江大廈，作為進軍地產(chǎn)業(yè)的第一步。長實法定股本為 2億元，實收資本 8,400萬元，分 4,200萬股，每股面值 2元，以每股 3元價格公開發(fā)售 1,050萬股新股，集資 3,150萬元。其中， 1981年 1月，長實透過發(fā)行新股 ，就取得利興發(fā)展 ％股權。當年它以 8,500 萬元的低價，向太古地產(chǎn)購入北角寶馬山道賽西湖地盤。結果在眾多財團中突圍而出，擊欺置地，奪得地鐵中環(huán)、金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權。 這一時期，長江實業(yè)還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金，與一些「有地無錢」的上市公司合作，發(fā)展這些公司擁有的土地。當時，李嘉誠以高瞻遠矚的戰(zhàn)略目光為長實制訂新的發(fā)展策略，即動用大量現(xiàn)金收購那些潛質優(yōu)厚的英資上市公司，這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經(jīng)營保守而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩(wěn)。和黃屬英資四大洋行之一，不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮，而且是綜合性大型企業(yè)集團?！? 和黃把握良機出擊，大大減低了土地成本。 踏入 90年代，長實的氣勢更形宏大，它利用所收購公司的龐大土地儲備，策劃四大私人屋村的發(fā)展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，以及元朗天水圉的嘉湖山莊，這都是香港地產(chǎn)發(fā)展史上僅見的大型發(fā)展 計劃，四大屋村共占地 747 萬方呎，可提供樓面面積 2,953 萬方呎，其中住宅單位逾 4萬個，總投資超過 185億元。其后，嘉湖山莊樓價隨香港地產(chǎn)大潮節(jié)節(jié)飆升， 1996年 4月復式單位御景軒推出時，每方呎售價已升至 2,936元，到 1997年地產(chǎn)高峰期時，每方呎售價更升至 4,000元左右，估計整項計劃為長實帶來超過 130億元的巨額利潤。 1963 年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經(jīng)營 ，將永業(yè)結束，各投資100萬元創(chuàng)辦新鴻基企業(yè)有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅 10余人，規(guī)模很小。新地上市后，即利用上市集得的 1億元，再加上 900萬股新發(fā)行股票，以及向銀行貸入 1 億多元，購入了 29 個地盤，共 萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加了一倍以上。到 1976/77年度，新地擁有的地盤面積已增加到 82萬方呎，可建成樓宇面積 695萬方呎。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，并建成 22幢總值約 7,000萬元物業(yè)，為日后發(fā)展奠下基礎。 與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產(chǎn)側重的是「內部擴張」。我們的方針，依然是立足香港，在這里發(fā)展。 80年代以后，香港市區(qū)土地幾已發(fā)展殆盡，新界遂成為發(fā)展首選，其時新界新市鎮(zhèn)已逐步開發(fā)，交通網(wǎng)絡亦日趨完善，地價因而上升。踏入 90年代，由于經(jīng)濟繁榮、市民收入增加，人們對居住環(huán)境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業(yè)老的要求。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮(zhèn)及大型住宅屋村中心興建大型綜合商場，以發(fā)展集團的投資商場網(wǎng)絡。當時，恒基兆業(yè)約有資產(chǎn) 5,000萬元，發(fā)展地盤約 20 多個。 1976年，恒基旗下發(fā)展地盤已增加至 140 多個，成為土地儲備最多的地產(chǎn)公司之一?！估钫谆@種高瞻遠囑的戰(zhàn)略眼光，可說是恒基兆業(yè)成功的重要因素。到 1979年，永泰建業(yè)妁市值已由初上市時的約 4,000萬增至 9億元，短短 4年間擴大 20多倍，成為一間擁有 26個發(fā)展地盤的中型地產(chǎn)公司。 恒基與新鴻基地產(chǎn)淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。由于土地成本低，恒地的邊際利潤相當高，以 1993 年度為例，該年度恒地其完成及售出 160萬方呎樓宇，獲得利潤約 30億元，即平均每方呎純利 1,800元，比新地的平均每方呎 1,400元還高出接近三成。 恒基在理財方面更是業(yè)內有名的高手。恒地不失時機地配股籌資，先后于 1995年 12月和 1996年 9月兩次以先舊后新方式配股集資 22億元和 億元，集資總額達 億元。 1945 年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行，其后逐漸接管周大福生意，并控制該公司大部分股權，成為香港有名的「珠寶大王」。 新世界上市后，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業(yè)，全部工程分兩期進行，首期工程包括一幢 14 層高甲級寫字樓、 5層商場及擁有 800多間客房的新世界酒店，于 1978年完成。 1981 年底，新世界發(fā)展市價達 億元，在香港股市中成為僅次于置地、長實的第三大地產(chǎn)上市公司。香港會展中心從 1985年初動工，到 1988年 11 月完成，歷時 3年 9個月。這一時期，新世界采取了急進式的投資策略，連環(huán)出擊，在短短一年間收購并投資了一系列非地產(chǎn)業(yè)務，包括將亞 洲電視的持股量增至 ％、透過換股取得香港興業(yè) 16%股權、收購基立實業(yè)、敵意收購永安集團、將新世界酒店集團私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等，迅速發(fā)展為多元化的地產(chǎn)大集團。前段時期，新世界由于大舉投資非地產(chǎn)業(yè)務，錯失了兩年趁低大量吸納地產(chǎn)的良機，這時亦決心重返老本行，加強地產(chǎn)發(fā)展及投資，如與香港興業(yè)合作重建荃灣中國染廠舊址，發(fā)展大型私人屋村；與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道圣約翰教堂等機構合作，改建或發(fā)展新地產(chǎn)項目；以及興建香港會展新翼等等。其弟陳曾燾早年畢業(yè)于上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經(jīng)營建筑生意，回港后協(xié)助兄長承包建筑工程，生意逐漸做大。后來，香港股市、地產(chǎn)暴跌，恒隆的大部分資金被凍結，以致錯過了 1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。