【正文】 7 年新界租約問題，或地契年期間題，我們?nèi)焕頃?huì)，也不用擔(dān)心，因?yàn)檫@是（中國(guó)）政府與港府內(nèi)問題，而有關(guān)政府必會(huì)為照顧我們而作出最圓滿的決定。新鴻基中心樓高 53層，樓面面積達(dá) 86 萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕墻，外形巍峨壯觀，富有現(xiàn)代化氣息，與置地的康樂大廈遙遙相對(duì)，在設(shè)計(jì)上則比康樂大廈高出 1 呎，微妙地反映新地超越置地的意圖。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 31 頁 新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得勝高瞻遠(yuǎn)矚的目光及其緊扣市場(chǎng)循環(huán)盛衰的投資策略。當(dāng)時(shí)，新地已頗具規(guī)模，擁有 23個(gè)發(fā)展地盤，占地面積達(dá) 30萬方呎。稍后，「三劍俠」開始分道揚(yáng)鑣，馮景禧早于 1969 年創(chuàng)辦新鴻基證券，轉(zhuǎn)而向證券業(yè)發(fā)展；李兆基則自立門戶，成立恒基兆業(yè)有限公司；郭得勝則繼續(xù)主持新鴻基（集團(tuán)）的大局。后來，郭氏取得日本 YKK拉煉的獨(dú)家代理權(quán)，當(dāng)時(shí)適逢香港制衣業(yè)崛起，生意滔滔不絕，其銷售網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號(hào)。嘉湖山莊發(fā)展計(jì)劃由長(zhǎng)實(shí)策劃，擁有 49％權(quán)益，其余 51％由中資華潤(rùn)集團(tuán)擁有。難怪和黃總經(jīng)理馬世良說：” It is a wonder investment”。后來，香港前途問題現(xiàn) ，樓市崩潰，談判一度中止。李嘉誠(chéng)看準(zhǔn)置地對(duì)九倉控制權(quán)不足的弱點(diǎn)，大量吸納九倉股份，后來收購消息外泄，怡和向匯豐銀行求助，向李嘉誠(chéng)斡旋。長(zhǎng)實(shí)的實(shí)力 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 31 頁 因而進(jìn)一步增強(qiáng)。是役，長(zhǎng)實(shí)不僅賺取厚利，而且聲名鵲起。同年 1月地鐵公司宣布在地鐵中環(huán)站和金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)接受招標(biāo)競(jìng)投。同年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)向李冠春和馮平山家族旗下的華人置業(yè)購入位于中區(qū)畢打街的華人行，并與匯豐銀行合作重建華人行，作為集團(tuán)的總部所在地。 1973年，長(zhǎng)實(shí)就公開發(fā)售新股 5次，總數(shù)達(dá) 3,168萬股，用以收購地產(chǎn)物業(yè)，以及泰偉、都城地產(chǎn)等公司的股權(quán)。李嘉誠(chéng)看準(zhǔn)香港地產(chǎn)業(yè)的無限量前景，并不為一時(shí)的調(diào)整而憂慮，反而利用這千載一時(shí)良機(jī)，大量吸納被賤價(jià)拋售物業(yè)，一舉奠定日后在地產(chǎn)界大展鴻圖的基 礎(chǔ)。 1950年，李嘉誠(chéng)以 5萬元?jiǎng)?chuàng)辦長(zhǎng)江塑料廠。當(dāng)時(shí)，投資房地產(chǎn)者大多以「孖展」(Margin)的方式進(jìn)行，花錢購地只付 30％現(xiàn)金，其余 70%向銀行借貸，風(fēng)險(xiǎn)頗大，地價(jià)一下跌就支撐不下去。當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)實(shí)的規(guī)模和實(shí)力均顯不足，只有 35萬方呎出租樓宇，且大半是工業(yè)大廈，每年租金收入僅 390萬元；此外有 7 個(gè)地 盤在興建中，其中 4個(gè)地盤為全資擁有。1972年 11 月長(zhǎng)實(shí)剛上市時(shí)，市值僅約 ，但到 1981年底，市值已增加到 ，在香港股市中成 為僅次于置地的第二大地產(chǎn)公司。 1977 年長(zhǎng)實(shí)趁地產(chǎn)市道轉(zhuǎn)旺將賽西湖大廈推出發(fā)售，每方呎樓面售價(jià)達(dá) 279至 344 元，長(zhǎng)實(shí)及加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行共賺得毛利 。 1978年 5月，地鐵中環(huán)站上蓋物業(yè)環(huán)球大廈開 售，總值達(dá) 億元的物業(yè)在 8小時(shí)內(nèi)全部售罄。 1979年，長(zhǎng)實(shí)又與廣生行合作，興建位于灣仔告士打道、謝斐道及杜老志道間一幢 25層高商業(yè)大廈。 1978年，它再接再厲，收購了英資上市公司青洲英坭 25％股權(quán)，并進(jìn)而取得該公司的控股權(quán)。至此，長(zhǎng)實(shí)一舉控制了四家上市公司，市值達(dá) 億元，比未進(jìn)行上述收購活動(dòng)的 1977年大幅增長(zhǎng) 59倍。這是香港進(jìn)入過渡時(shí)期以后首項(xiàng)龐大地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯(lián)營(yíng)公司聯(lián)合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換，以及香港電燈集團(tuán)將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島后所得，其中，麗港城計(jì)劃興建 55幢住宅樓宇， 提供逾 8,000個(gè)住宅單位，可容納 ，從 1990年起陸續(xù)建成。 二、新鴻基地產(chǎn) 與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)齊名的是新鴻基地產(chǎn)，新地的前身是新鴻基企業(yè)和永業(yè)有限公司，由郭得勝、李兆 基、馮景禧等三人聯(lián)手創(chuàng)立，商界將三人并稱為「三劍俠」。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，新鴻基成立后，郭氏等人憑借其經(jīng)營(yíng)日本拉煉時(shí)與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對(duì)多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將「分層出售、分期付款」的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點(diǎn)發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。新地再趁股市高潮將所換取股票高價(jià)拋售， 從中賺取巨額利潤(rùn)以支持地產(chǎn)發(fā)展。它每年都購入多個(gè)可供發(fā)展地盤，每年亦能依據(jù)既定程序完成若干發(fā)展計(jì)劃，紀(jì)錄中最少亦有 6項(xiàng)（ 1973/74年度），最多有 26項(xiàng)（ 1979/80年度），即使是在 1982/83和 1983/84年度香港地產(chǎn)市道低迷期間，新地也分別完成了 9項(xiàng)和 12項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃。 1978年香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)趨繁榮，刺激地價(jià)樓市飆升，新地也進(jìn)入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。到 80年代中期，新地已擁有附屬及聯(lián)營(yíng)公司超過 100家，包括本身擁有的附屬公司 47家、聯(lián)營(yíng)公司 28家，旗下上市公司新城市（新界）地產(chǎn)有限公司又擁有附屬、聯(lián)營(yíng)公司 35家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機(jī)械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財(cái)務(wù)金融及保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)的垂 直式發(fā)展集團(tuán)，成為一家龐大縱式生產(chǎn)集團(tuán)、典型的「樓宇制造工廠」。 1982至 1984年間，香港地產(chǎn)崩潰，新地?fù)碛械牡禺a(chǎn)物業(yè)價(jià)格亦大幅下挫三、四成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價(jià)土地，到 1984 年 6月，新地的土地儲(chǔ)備達(dá)到 1,140 萬方呎樓面，估計(jì)每方呎樓面地價(jià)低于 200元。 新地發(fā)展出售的物業(yè)，在地區(qū)上非常廣泛，遍布港九新界各個(gè)角落，在品種上包括寫字褸商場(chǎng)、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。新地還重視以另類生活文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設(shè)計(jì)風(fēng)格上配合移民的回流，結(jié)果大受歡迎。新地?fù)碛屑肮芾淼纳虉?chǎng)和停車場(chǎng)面積堪稱全港之冠，所有商場(chǎng)均位于港九新界 各區(qū)最優(yōu)越位量，極其發(fā)展?jié)摿Α? 恒基兆業(yè)與新鴻基地產(chǎn)原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當(dāng)接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)的盛衰、重視維持龐大的土地儲(chǔ)備、重視住宅樓宇的發(fā)展等等。恒基又長(zhǎng)期在英國(guó)和加拿大的中文報(bào)紙刊發(fā)廣告，收購香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業(yè)脫手，更令恒基在無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件下以低價(jià)購入地皮。沙田第一城不僅是恒基的精心杰作，更成為該集團(tuán)進(jìn)軍新界地產(chǎn)業(yè)的先聲。 1981年 8月，正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恒基兆業(yè)大部分資產(chǎn)注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附屬公司──恒基兆業(yè) 地產(chǎn)有限公司，并將其在香港掛牌上市。 1987 年 10 月股災(zāi)后，新界的換地證價(jià)格下跌了三成，恒地便在 1988 年 5 月動(dòng)用超過 5,000 萬元，以平均每方呎 1,000 元價(jià)格，大手購入新界換地證書，加強(qiáng)了日后在屯門和葵涌商住地皮的投資實(shí)力。尤其是在市道不景時(shí)期，恒地就會(huì)不斷地將樓盤的售價(jià)調(diào)低，以 測(cè)試樓價(jià)底線，保持貨如輪轉(zhuǎn)。 1993年 9月，恒地在公布年度業(yè)價(jià)時(shí)，大派現(xiàn)金紅利，每股恒地獲派 1元紅利，涉及金額高達(dá) 16億元，給股東帶來意外驚喜，恒地 股價(jià)當(dāng)日即急升 18％。從1993到 1996年，恒基集團(tuán)集資頻率之高，數(shù)額之大，業(yè)內(nèi)公司無出其右。 1970 年 5月，鄭裕彤、楊志云等聯(lián)手創(chuàng)辦新世界發(fā)展有限公司，并于 1972年 11 月 23日將其在香港上市。這項(xiàng)重大地 產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目一舉奠定了新世界發(fā)展在香港地產(chǎn)界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。 80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐大地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，包括 1981 年與恒隆合作發(fā)展港島沿線地鐵站上蓋物業(yè)； 1984 年與香港貿(mào)易發(fā)展局合作興建香港會(huì)展中心； 1985 年分別與九廣鐵路和英國(guó)加德士石油公司合作，發(fā)展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園； 1986年與查濟(jì)民家族的香港興業(yè)聯(lián)手發(fā)展大嶼山愉景灣第三期； 1989年與港府土地發(fā)展公司合作發(fā)展港島西營(yíng)盤第三街、上環(huán)永勝街、灣仔李節(jié)街及九龍登打士街等 4個(gè)地盤的重建計(jì)劃。香港會(huì)展中心是 80 年代香港最其代表性的五大建筑之一（其余分別是匯豐銀行大廈、中國(guó)銀行大廈、交易廣場(chǎng)及奔達(dá)中心），它與尖東的新世界中心隔海相望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產(chǎn)界的標(biāo)志和象征。這時(shí)期，新世界發(fā)展逐漸陷入低潮，其股價(jià)亦被拋離大市。 經(jīng)過數(shù)年努力，新世界發(fā)展終于度過低潮，再度取得發(fā)展。恒隆的起步，得益于 60 年代初與港府的一次換地交易。 恒隆上市后首年純利曾高達(dá) 6,570萬元，超過合和，比新地高出二 成八，比長(zhǎng)實(shí)高出五成。 1977 年，恒隆與合和合組財(cái)團(tuán)，奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業(yè)發(fā)展權(quán)，該項(xiàng)物業(yè)包括 41幢住宅樓宇約 5,000個(gè)住宅單位，即著名的德?；▓@。 1981年，正值恒隆各項(xiàng)投資收成在望，業(yè)務(wù)進(jìn)入高峰期之際，恒隆領(lǐng)導(dǎo)層雄心萬丈，先后與新世界發(fā)展、凱聯(lián)酒店、華懋、信和地產(chǎn)、華光地產(chǎn)、怡華置業(yè)、益新 置業(yè)、萬邦置業(yè)、廖創(chuàng)與企業(yè)及淘大等地產(chǎn)公司合組成 3 個(gè)財(cái)團(tuán)，競(jìng)投地鐵港島沿線 9 個(gè)地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，全部發(fā)展計(jì)劃包括興建 8 幢商業(yè)大廈和擁有 8,000 個(gè)住宅單位的私人屋村，總樓面面積達(dá) 700 萬方呎，估計(jì)建筑成本超過 70億元，總售樓收益高達(dá) 183億元?？上?，后來遇上地產(chǎn)崩潰，恒隆被迫放棄金鐘二段的發(fā)展權(quán)，其它地鐵站上蓋發(fā)展權(quán)亦被迫押后。這是恒隆在 80年代最大的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 1987年 8月，恒隆與淘大重組，恒隆成為集團(tuán)控股公司，并專注地產(chǎn)發(fā)展，而淘大則易名為淘大置業(yè)，成為恒隆旗下地產(chǎn)投資公司，持有恒隆中心、柏裕商業(yè)中心、雅蘭酒店、康怡廣場(chǎng)、金鐘廊等一系列投資物業(yè)。 1992 年 6 月，淘大宣布 10 股供 3股計(jì)劃，集資 億元，其后在 8個(gè)月內(nèi)全數(shù)用于擴(kuò)展投資物業(yè)組合，包括以 億元購入約 17萬方呎麗港城商場(chǎng)、以 9億元購入約 30 萬方呎的中區(qū)渣打銀行總行大廈、以 15萬方呎的長(zhǎng)沙灣百佳大廈、以 8億元購入的豪華住宅花園臺(tái) 2號(hào)等。 六、信和集團(tuán) 信和地產(chǎn)創(chuàng)辦于 1972 年，創(chuàng)辦人是新加坡富商黃廷芳、黃志祥父子。這些土地全部以拍賣方式售出，其中以黃氏家族及信和所購入的最多，估計(jì)接近一半。第二，信和發(fā)展地產(chǎn)物業(yè)，往往是配合大股東黃氏家族的私人公司進(jìn)行，如尖沙咀中心，信和地產(chǎn)占四成半權(quán)益，其余五成半權(quán)益則由黃氏家族持有。 幸而，香港前途問題在 1984年底塵埃落定，投資者信心逐步恢復(fù)，地產(chǎn)市道重新納入上升軌道，加上大股東黃氏家族的財(cái)政支持，信和安然度過難關(guān)。 這幅灣仔地王后來發(fā)展成著名的中環(huán)廣場(chǎng)。在激烈競(jìng)投中，信和置業(yè)主席黃志祥眼見隆豐國(guó)際代表與信和一直爭(zhēng)持至 億元時(shí)仍無退意，使出一招「飛象過河」，彎腰向前與隔數(shù)排的隆豐代表磋商合作，引來全場(chǎng)嘩然，拍賣官為求更高成交價(jià)，亦開聲阻攔，一時(shí)間成為行內(nèi)人士茶余飯后的笑談?；谶@種信念，信和在香港地產(chǎn)業(yè)中一直扮演「超級(jí)大好友」角色。時(shí)代廣場(chǎng)舊址是位于銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在 70 年代已列入發(fā)展計(jì)劃，不過當(dāng)時(shí)的計(jì)劃只是發(fā)展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公司與合德豐旗下的聯(lián)邦地產(chǎn)進(jìn)行。 就在時(shí)代廣場(chǎng)興建的同時(shí)，九倉亦展開對(duì)尖沙咀海港城的龐大重建計(jì)劃。 1993 年，會(huì)德豐系大舉出擊，當(dāng)年會(huì)德豐與九倉、置業(yè)信托合組財(cái)團(tuán)以 、新世界、長(zhǎng)實(shí)等財(cái)團(tuán)，奪得鉆石山地王。后來，太古高層大概覺 得太古船塢再發(fā)展的規(guī)模實(shí)在太大，沒有必要。 1994 年，會(huì)德豐系再接再厲，以 35億元高價(jià)再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近 50萬方呎，計(jì)劃發(fā)展 250萬方呎住宅樓宇。一期重建工程于 1994年完成，為集團(tuán)提供了 113萬方呎的寫字樓物業(yè)。 1980及 1985年，包玉剛先后收購九倉、會(huì)德豐，該項(xiàng)計(jì)劃便一再押后。 七、會(huì)德豐／九龍倉 會(huì)德豐／九龍倉集團(tuán)形成于 80年代初中期，是香港大型的綜合性企業(yè)集團(tuán)之一，大股東是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。 1993 年 12月，在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中，信和再次顯露「超級(jí)大好友」本色，它聯(lián)同華懋、南豐、中國(guó)海外及新加坡置業(yè)，擊敗 約 10個(gè)財(cái)團(tuán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以 ，這個(gè)價(jià)格比底價(jià) 18億元高出一倍以上。中環(huán)廣場(chǎng)不僅是香港及全亞洲最高的建筑物，而且也躋身全球十大名廈。 1984 年 2月，信和聯(lián)同中資光大集團(tuán)及其它南洋財(cái)團(tuán)以 ，興建成著名的財(cái)經(jīng)廣場(chǎng)。 1981 年 3 月，黃廷芳將信和地產(chǎn)部分物業(yè)，信和置業(yè)有限公司分拆在香港上市，以作為集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展的主力。公司參與發(fā)展釣工程多達(dá) 8 項(xiàng)，計(jì)有：尖沙咀中心、帝國(guó)中心、好時(shí)中心、永安廣場(chǎng)、南洋中心及已經(jīng)易名為明輝中心的尖沙咀廣場(chǎng)，這些龐大的發(fā)展，不但將紅磡和尖沙咀連成一片，而且將尖東發(fā) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 31 頁 展成一個(gè)現(xiàn)代購物旅游中心，奠定了信和集團(tuán)的根基。 70年代初，黃廷芳開始進(jìn)軍香港地產(chǎn)， 1972年 6月籌組