【正文】 該幅土地面積約 28 萬方呎，計(jì)劃建成 5 幢面積達(dá) 120 萬方呎的住宅大廈和 65 萬方呎的荷李活廣場，總投資近 55 億元，平均每方呎樓價(jià)約 3,000 元，整個計(jì)劃于 1997年 8月完成。 1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重建發(fā)展，吳發(fā)現(xiàn)該廠址位于銅鑼灣極具發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)，要求公司重新檢討。信和集團(tuán)競投土地之勇，由此可見一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。就在中英談判顯露曙光之際，信和已開始恢復(fù)大好友本色。 信和地產(chǎn)購入這些土地后，即推行連串龐大發(fā)展計(jì)劃，一名曾在信和工作 10 年的高級行政人 員事后回憶說：「我在七九年加入信和工作，當(dāng)時主要負(fù)責(zé)尖東的發(fā)展，我記得當(dāng)時的尖東是一大塊填海土地，要發(fā)展它，一切從無到有，必須具有卓越的遠(yuǎn)見和魄力。 1993年 1月以后，淘大通過撥出內(nèi)部資金及借貸共 ，10 月再透過發(fā)行可換股價(jià)券集資 ，繼續(xù)收購有升值、加租潛力的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)。 不過，恒隆在 80 年代的發(fā)展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產(chǎn)循環(huán)的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。其中，恒隆可獲利逾 40億元。其股價(jià)亦一度沖至每股 ，市值達(dá) 35億元。 1995年新世界再度躋身香港四大地產(chǎn)上市公司之列。 新世界與新地相似，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張亦首先從集團(tuán)內(nèi)部開始，由地產(chǎn)業(yè)帶動起來的業(yè)務(wù)，首先是集團(tuán)的建筑工程，包括建筑、打樁、冷氣工程等。 70年代期間，新世界發(fā)展還單獨(dú)投資或與其它地產(chǎn)公司合作發(fā)展了一系列大型地產(chǎn)項(xiàng)目。難怪有評論認(rèn)為，派高息、借貸、集資已成為恒地的「財(cái)政商標(biāo)」了。如 1989年「六四事件」后，恒地即將樓價(jià)下調(diào) 20％。恒基地產(chǎn)上市時，法定股本 30億元，實(shí)收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元價(jià)格公開發(fā)售 5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本 1股及未繳足股本 4股，未繳足股本新股東申請時每股先付 1元，其余款項(xiàng)分兩期繳付，每股 元，分別于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日繳付。這是李氏經(jīng)營地產(chǎn)的「絕招」。新地這種以新市鎮(zhèn)商場為主力的物業(yè)投資策略，與以新市鎮(zhèn)大型屋村為主力的地產(chǎn)發(fā)展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。由于擁有龐大土地儲備、物業(yè)發(fā)展所需的一切人才，及準(zhǔn)確的市場調(diào)查，新地?zé)o論在任何時期都有適合 市場需求的樓宇出售和供應(yīng)。 新地主席郭得勝，是香港地產(chǎn)業(yè)有名的「大好友」。 有人形容新地就像一家「樓宇制造工廠」，源源不斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。這一時期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸 多層工業(yè)大廈市場，從 1965到 1972年，新鴻基售出的樓宇總價(jià)約 ，換言之，平均每年的售樓營業(yè)額高達(dá) 7,000萬元。海怡半島則計(jì)劃興建 35 幢住宅樓宇，提供逾 10,000個住宅單位。 長實(shí)入主和黃后，即發(fā)揮其地產(chǎn)專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發(fā)展為規(guī)模宏大的黃埔花園計(jì)劃。 1980至 1983年間，長實(shí)更先后與南海紗廠、南洋紗廠、恰南實(shí)業(yè)、廣生行、會德豐系的信托置業(yè)、聯(lián)邦地產(chǎn)，以及港燈集團(tuán)等，合作成合組聯(lián)營公司，發(fā)展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業(yè)。此次成功，奠定了長實(shí)以后一連串成功的發(fā)展機(jī)會。長實(shí)上市時預(yù)期年度利潤為 1,250 萬元，但由于期間地價(jià)、樓價(jià)大幅上升，長實(shí)在上市后第一個年度獲利 4,370萬元，相當(dāng)于預(yù)算利潤的 。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 31 頁 香港地產(chǎn)業(yè)百年 一、長江實(shí)業(yè) 李嘉誠創(chuàng)辦長江實(shí)業(yè)，祖籍廣東潮安， 1928年在家鄉(xiāng)出生， 11 歲時因日寇侵華，隨父母舉家南遷香港， 15歲時因父親病逝被迫輟學(xué)外出謀生，很快成為出色的推銷員。 長江實(shí)業(yè)自 1972年 11 月 1日在香港上市后，即利用股市進(jìn)入大牛市、股價(jià)上升的時機(jī)大量發(fā)行新股集資。 1977年，長實(shí)的聲譽(yù)達(dá)到高峰 。這些合作對長實(shí)極為有利，因?yàn)樗恍枰冻鲆淮蠊P資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，并透過「賣樓花」以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，就可與合作公司分享可觀利潤。其實(shí)， 80年代初，和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補(bǔ)地價(jià)問題，不過，當(dāng)時地價(jià)高企，港府要求補(bǔ)地價(jià)金額高達(dá) 14至 19億元，雙方一直無法達(dá)成協(xié)議。 四大屋村中，以嘉湖山莊規(guī)模最大，是香港迄今以來最大的私人屋村，占地 公頃，計(jì)劃興建 58幢 28 至 40 層高的住宅樓宇，約 15,000個住宅單位。 70年代初，新鴻基企業(yè)的規(guī)模日漸擴(kuò)大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂于 1972年 7月 14日將其改組為「新鴻基（集團(tuán)）有限公司」，計(jì)劃在香港上市。正因?yàn)槿绱?，新地的利潤逐年穩(wěn)步上升，到 1980/81年度，新地純利已增加到 ，相當(dāng)于上市首年度的 10倍。 80 年代初，香港前途問題浮現(xiàn)，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔(dān)心 1997。不過，新地在 80年代發(fā)展的主力是中小型住宅樓宇。從 1992到 1998年，新地一直穩(wěn)居香港股市值十大地產(chǎn)公司榜首，堪稱香港的「地產(chǎn)巨無霸」。 早期，恒基的物業(yè)發(fā)展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區(qū)。全部繳付后恒地集資 10 億元。 1994年中市道不景，恒地即在一個月內(nèi)三度減價(jià)推出單位，從初期的每方呎 5,576元減至 5,090元。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環(huán)總站至大嶼山赤立角新機(jī)場之間的機(jī)場鐵路，地鐵招標(biāo)發(fā)展沿線各站上蓋物業(yè)，結(jié)果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯(lián)同新地、中銀集團(tuán)所組成財(cái)團(tuán)擊敗了置地，奪得中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾 80萬方呎的地皮，興建了擁有 1,300個高級住宅單位的「碧瑤灣」。該公司旗下的協(xié)興建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自 1960年創(chuàng)辦以來已完成數(shù)百項(xiàng)建筑工程，代表作有九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達(dá)中心、 陽明山莊、香港會展中心等。不過，經(jīng)過是次挫折，新世界 發(fā)展與長實(shí)、新地、恒地等三大地產(chǎn)公司的距離逐步拉遠(yuǎn)。不過，由于恒隆看錯地產(chǎn)循環(huán)走勢，翌年純利大減近四成，直至 1978年度才再度超越 1973年度的水平。結(jié)果，以恒隆為首的 3個財(cái)團(tuán)奪得地鐵港島沿線 9個地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1985 年以后地產(chǎn)市道逐漸回升，恒隆即迫不及待地將地鐵沿線發(fā)展物業(yè)出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景臺等 8,000個住宅單位，即在 1984年 10月至 1987年 3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎 500 至 800 元分期售出，而這批樓宇在其后三年價(jià)格升幅逾倍，恒隆白白少賺了不少。換言之，在短短一年半時間內(nèi)，恒隆系已動用 50 億元 購入投資物業(yè)。公司參與發(fā)展釣工程多達(dá) 8 項(xiàng)，計(jì)有：尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、南洋中心及已經(jīng)易名為明輝中心的尖沙咀廣場，這些龐大的發(fā)展，不但將紅磡和尖沙咀連成一片，而且將尖東發(fā) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 31 頁 展成一個現(xiàn)代購物旅游中心，奠定了信和集團(tuán)的根基。 1984 年 2月，信和聯(lián)同中資光大集團(tuán)及其它南洋財(cái)團(tuán)以 ，興建成著名的財(cái)經(jīng)廣場。 1993 年 12月，在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中，信和再次顯露「超級大好友」本色，它聯(lián)同華懋、南豐、中國海外及新加坡置業(yè)，擊敗 約 10個財(cái)團(tuán)的激烈競爭，以 ，這個價(jià)格比底價(jià) 18億元高出一倍以上。 1980及 1985年，包玉剛先后收購九倉、會德豐，該項(xiàng)計(jì)劃便一再押后。 1994 年，會德豐系再接再厲，以 35億元高價(jià)再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近 50萬方呎，計(jì)劃發(fā)展 250萬方呎住宅樓宇。 1993 年，會德豐系大舉出擊，當(dāng)年會德豐與九倉、置業(yè)信托合組財(cái)團(tuán)以 、新世界、長實(shí)等財(cái)團(tuán)，奪得鉆石山地王。時代廣場舊址是位于銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在 70 年代已列入發(fā)展計(jì)劃，不過當(dāng)時的計(jì)劃只是發(fā)展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公司與合德豐旗下的聯(lián)邦地產(chǎn)進(jìn)行。在激烈競投中，信和置業(yè)主席黃志祥眼見隆豐國際代表與信和一直爭持至 億元時仍無退意，使出一招「飛象過河」，彎腰向前與隔數(shù)排的隆豐代表磋商合作，引來全場嘩然，拍賣官為求更高成交價(jià)，亦開聲阻攔，一時間成為行內(nèi)人士茶余飯后的笑談。 幸而，香港前途問題在 1984年底塵埃落定，投資者信心逐步恢復(fù)，地產(chǎn)市道重新納入上升軌道，加上大股東黃氏家族的財(cái)政支持，信和安然度過難關(guān)。這些土地全部以拍賣方式售出，其中以黃氏家族及信和所購入的最多，估計(jì)接近一半。 1992 年 6 月，淘大宣布 10 股供 3股計(jì)劃，集資 億元，其后在 8個月內(nèi)全數(shù)用于擴(kuò)展投資物業(yè)組合，包括以 億元購入約 17萬方呎麗港城商場、以 9億元購入約 30 萬方呎的中區(qū)渣打銀行總行大廈、以 15萬方呎的長沙灣百佳大廈、以 8億元購入的豪華住宅花園臺 2號等。這是恒隆在 80年代最大的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 1981年，正值恒隆各項(xiàng)投資收成在望，業(yè)務(wù)進(jìn)入高峰期之際，恒隆領(lǐng)導(dǎo)層雄心萬丈，先后與新世界發(fā)展、凱聯(lián)酒店、華懋、信和地產(chǎn)、華光地產(chǎn)、怡華置業(yè)、益新 置業(yè)、萬邦置業(yè)、廖創(chuàng)與企業(yè)及淘大等地產(chǎn)公司合組成 3 個財(cái)團(tuán)，競投地鐵港島沿線 9 個地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，全部發(fā)展計(jì)劃包括興建 8 幢商業(yè)大廈和擁有 8,000 個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達(dá) 700 萬方呎，估計(jì)建筑成本超過 70億元，總售樓收益高達(dá) 183億元。 恒隆上市后首年純利曾高達(dá) 6,570萬元，超過合和，比新地高出二 成八，比長實(shí)高出五成。 經(jīng)過數(shù)年努力，新世界發(fā)展終于度過低潮，再度取得發(fā)展。香港會展中心是 80 年代香港最其代表性的五大建筑之一（其余分別是匯豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達(dá)中心），它與尖東的新世界中心隔海相望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產(chǎn)界的標(biāo)志和象征。這項(xiàng)重大地 產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目一舉奠定了新世界發(fā)展在香港地產(chǎn)界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。從1993到 1996年，恒基集團(tuán)集資頻率之高，數(shù)額之大，業(yè)內(nèi)公司無出其右。尤其是在市道不景時期，恒地就會不斷地將樓盤的售價(jià)調(diào)低，以 測試樓價(jià)底線，保持貨如輪轉(zhuǎn)。 1981年 8月，正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恒基兆業(yè)大部分資產(chǎn)注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附屬公司──恒基兆業(yè) 地產(chǎn)有限公司，并將其在香港掛牌上市。恒基又長期在英國和加拿大的中文報(bào)紙刊發(fā)廣告，收購香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業(yè)脫手，更令恒基在無競爭對手的條件下以低價(jià)購入地皮。新地?fù)碛屑肮芾淼纳虉龊屯＼噲雒娣e堪稱全港之冠，所有商場均位于港九新界 各區(qū)最優(yōu)越位量，極其發(fā)展?jié)摿Α? 新地發(fā)展出售的物業(yè)，在地區(qū)上非常廣泛，遍布港九新界各個角落，在品種上包括寫字褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。到 80年代中期，新地已擁有附屬及聯(lián)營公司超過 100家，包括本身擁有的附屬公司 47家、聯(lián)營公司 28家，旗下上市公司新城市（新界）地產(chǎn)有限公司又擁有附屬、聯(lián)營公司 35家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機(jī)械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財(cái)務(wù)金融及保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)的垂 直式發(fā)展集團(tuán)，成為一家龐大縱式生產(chǎn)集團(tuán)、典型的「樓宇制造工廠」。它每年都購入多個可供發(fā)展地盤，每年亦能依據(jù)既定程序完成若干發(fā)展計(jì)劃，紀(jì)錄中最少亦有 6項(xiàng)（ 1973/74年度），最多有 26項(xiàng)（ 1979/80年度），即使是在 1982/83和 1983/84年度香港地產(chǎn)市道低迷期間，新地也分別完成了 9項(xiàng)和 12項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，新鴻基成立后，郭氏等人憑借其經(jīng)營日本拉煉時與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將「分層出售、分期付款」的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點(diǎn)發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯(lián)營公司聯(lián)合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換，以及香港電燈集團(tuán)將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島后所得，其中，麗港城計(jì)劃興建 55幢住宅樓宇， 提供逾 8,000個住宅單位，可容納 ，從 1990年起陸續(xù)建成。至此，長實(shí)一舉控制了四家上市公司，市值達(dá) 億元，比未進(jìn)行上述收購活動的 1977年大幅增長 59倍。 1979年，長實(shí)又與廣生行合作，興建位于灣仔告士打道、謝斐道及杜老志道間一幢 25層高商業(yè)大廈。 1977 年長實(shí)趁地產(chǎn)市道轉(zhuǎn)旺將賽西湖大廈推出發(fā)售，每方呎樓面售價(jià)達(dá) 279至 344 元，長實(shí)及加拿大帝國商業(yè)銀行共賺得毛利 。當(dāng)時，長實(shí)的規(guī)模和實(shí)力均顯不足，只有 35萬方呎出租樓宇，且大半是工業(yè)大廈，每年租金收入僅 390萬元；此外有 7 個地 盤在興建中，其中 4個地盤為全資擁有。 1950年，李嘉誠以 5萬元創(chuàng)辦長江塑料廠。 1973年，長實(shí)就公開發(fā)售新股 5次，總數(shù)達(dá) 3,168萬股，用以收購地產(chǎn)物業(yè)，以及泰偉、都城地產(chǎn)等公司的股權(quán)。同年 1月地鐵公司宣布在地鐵中環(huán)站和金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)接受招標(biāo)競投。長實(shí)的實(shí)力