【正文】 該幅土地面積約 28 萬(wàn)方呎，計(jì)劃建成 5 幢面積達(dá) 120 萬(wàn)方呎的住宅大廈和 65 萬(wàn)方呎的荷李活廣場(chǎng)，總投資近 55 億元，平均每方呎樓價(jià)約 3,000 元，整個(gè)計(jì)劃于 1997年 8月完成。 1979年吳光正隨包玉剛加入九倉(cāng)董事局，被委派接手電車廠址的重建發(fā)展，吳發(fā)現(xiàn)該廠址位于銅鑼灣極具發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)，要求公司重新檢討。信和集團(tuán)競(jìng)投土地之勇，由此可見(jiàn)一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號(hào)。就在中英談判顯露曙光之際，信和已開(kāi)始恢復(fù)大好友本色。 信和地產(chǎn)購(gòu)入這些土地后，即推行連串龐大發(fā)展計(jì)劃，一名曾在信和工作 10 年的高級(jí)行政人 員事后回憶說(shuō)：「我在七九年加入信和工作，當(dāng)時(shí)主要負(fù)責(zé)尖東的發(fā)展，我記得當(dāng)時(shí)的尖東是一大塊填海土地，要發(fā)展它，一切從無(wú)到有，必須具有卓越的遠(yuǎn)見(jiàn)和魄力。 1993年 1月以后，淘大通過(guò)撥出內(nèi)部資金及借貸共 ，10 月再透過(guò)發(fā)行可換股價(jià)券集資 ，繼續(xù)收購(gòu)有升值、加租潛力的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)。 不過(guò)，恒隆在 80 年代的發(fā)展，始終受金鐘二段一役的影響，對(duì)地產(chǎn)循環(huán)的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。其中，恒隆可獲利逾 40億元。其股價(jià)亦一度沖至每股 ，市值達(dá) 35億元。 1995年新世界再度躋身香港四大地產(chǎn)上市公司之列。 新世界與新地相似，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張亦首先從集團(tuán)內(nèi)部開(kāi)始，由地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)起來(lái)的業(yè)務(wù)，首先是集團(tuán)的建筑工程，包括建筑、打樁、冷氣工程等。 70年代期間，新世界發(fā)展還單獨(dú)投資或與其它地產(chǎn)公司合作發(fā)展了一系列大型地產(chǎn)項(xiàng)目。難怪有評(píng)論認(rèn)為，派高息、借貸、集資已成為恒地的「財(cái)政商標(biāo)」了。如 1989年「六四事件」后，恒地即將樓價(jià)下調(diào) 20％。恒基地產(chǎn)上市時(shí)，法定股本 30億元，實(shí)收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元價(jià)格公開(kāi)發(fā)售 5,000萬(wàn)單位新股，每單位包括繳足股本 1股及未繳足股本 4股，未繳足股本新股東申請(qǐng)時(shí)每股先付 1元，其余款項(xiàng)分兩期繳付，每股 元，分別于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日繳付。這是李氏經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的「絕招」。新地這種以新市鎮(zhèn)商場(chǎng)為主力的物業(yè)投資策略，與以新市鎮(zhèn)大型屋村為主力的地產(chǎn)發(fā)展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。由于擁有龐大土地儲(chǔ)備、物業(yè)發(fā)展所需的一切人才，及準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，新地?zé)o論在任何時(shí)期都有適合 市場(chǎng)需求的樓宇出售和供應(yīng)。 新地主席郭得勝，是香港地產(chǎn)業(yè)有名的「大好友」。 有人形容新地就像一家「樓宇制造工廠」，源源不斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。這一時(shí)期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸 多層工業(yè)大廈市場(chǎng)，從 1965到 1972年，新鴻基售出的樓宇總價(jià)約 ，換言之，平均每年的售樓營(yíng)業(yè)額高達(dá) 7,000萬(wàn)元。海怡半島則計(jì)劃興建 35 幢住宅樓宇，提供逾 10,000個(gè)住宅單位。 長(zhǎng)實(shí)入主和黃后，即發(fā)揮其地產(chǎn)專長(zhǎng)，著手籌劃將黃埔船塢舊址發(fā)展為規(guī)模宏大的黃埔花園計(jì)劃。 1980至 1983年間，長(zhǎng)實(shí)更先后與南海紗廠、南洋紗廠、恰南實(shí)業(yè)、廣生行、會(huì)德豐系的信托置業(yè)、聯(lián)邦地產(chǎn)，以及港燈集團(tuán)等，合作成合組聯(lián)營(yíng)公司，發(fā)展對(duì)方所擁有的土地或買(mǎi)賣對(duì)方所擁有的物業(yè)。此次成功，奠定了長(zhǎng)實(shí)以后一連串成功的發(fā)展機(jī)會(huì)。長(zhǎng)實(shí)上市時(shí)預(yù)期年度利潤(rùn)為 1,250 萬(wàn)元，但由于期間地價(jià)、樓價(jià)大幅上升，長(zhǎng)實(shí)在上市后第一個(gè)年度獲利 4,370萬(wàn)元，相當(dāng)于預(yù)算利潤(rùn)的 。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 31 頁(yè) 香港地產(chǎn)業(yè)百年 一、長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 李嘉誠(chéng)創(chuàng)辦長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，祖籍廣東潮安， 1928年在家鄉(xiāng)出生， 11 歲時(shí)因日寇侵華，隨父母舉家南遷香港， 15歲時(shí)因父親病逝被迫輟學(xué)外出謀生，很快成為出色的推銷員。 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)自 1972年 11 月 1日在香港上市后，即利用股市進(jìn)入大牛市、股價(jià)上升的時(shí)機(jī)大量發(fā)行新股集資。 1977年，長(zhǎng)實(shí)的聲譽(yù)達(dá)到高峰 。這些合作對(duì)長(zhǎng)實(shí)極為有利，因?yàn)樗恍枰冻鲆淮蠊P資金購(gòu)買(mǎi)土地，只需支付少量做地基工程的錢(qián)，并透過(guò)「賣樓花」以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，就可與合作公司分享可觀利潤(rùn)。其實(shí)， 80年代初，和黃已開(kāi)始與港府商討重建黃埔船塢補(bǔ)地價(jià)問(wèn)題，不過(guò)，當(dāng)時(shí)地價(jià)高企，港府要求補(bǔ)地價(jià)金額高達(dá) 14至 19億元，雙方一直無(wú)法達(dá)成協(xié)議。 四大屋村中，以嘉湖山莊規(guī)模最大，是香港迄今以來(lái)最大的私人屋村，占地 公頃，計(jì)劃興建 58幢 28 至 40 層高的住宅樓宇，約 15,000個(gè)住宅單位。 70年代初，新鴻基企業(yè)的規(guī)模日漸擴(kuò)大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂于 1972年 7月 14日將其改組為「新鴻基（集團(tuán)）有限公司」，計(jì)劃在香港上市。正因?yàn)槿绱?，新地的利?rùn)逐年穩(wěn)步上升，到 1980/81年度，新地純利已增加到 ，相當(dāng)于上市首年度的 10倍。 80 年代初，香港前途問(wèn)題浮現(xiàn)，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔(dān)心 1997。不過(guò)，新地在 80年代發(fā)展的主力是中小型住宅樓宇。從 1992到 1998年，新地一直穩(wěn)居香港股市值十大地產(chǎn)公司榜首，堪稱香港的「地產(chǎn)巨無(wú)霸」。 早期，恒基的物業(yè)發(fā)展主要是收購(gòu)舊樓重建，故主要集中在港九市區(qū)。全部繳付后恒地集資 10 億元。 1994年中市道不景，恒地即在一個(gè)月內(nèi)三度減價(jià)推出單位，從初期的每方呎 5,576元減至 5,090元。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環(huán)總站至大嶼山赤立角新機(jī)場(chǎng)之間的機(jī)場(chǎng)鐵路，地鐵招標(biāo)發(fā)展沿線各站上蓋物業(yè)，結(jié)果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯(lián)同新地、中銀集團(tuán)所組成財(cái)團(tuán)擊敗了置地，奪得中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1973年，新世界購(gòu)入港島薄扶林道一幅面積逾 80萬(wàn)方呎的地皮，興建了擁有 1,300個(gè)高級(jí)住宅單位的「碧瑤灣」。該公司旗下的協(xié)興建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自 1960年創(chuàng)辦以來(lái)已完成數(shù)百項(xiàng)建筑工程，代表作有九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達(dá)中心、 陽(yáng)明山莊、香港會(huì)展中心等。不過(guò)，經(jīng)過(guò)是次挫折，新世界 發(fā)展與長(zhǎng)實(shí)、新地、恒地等三大地產(chǎn)公司的距離逐步拉遠(yuǎn)。不過(guò)，由于恒隆看錯(cuò)地產(chǎn)循環(huán)走勢(shì)，翌年純利大減近四成，直至 1978年度才再度超越 1973年度的水平。結(jié)果，以恒隆為首的 3個(gè)財(cái)團(tuán)奪得地鐵港島沿線 9個(gè)地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1985 年以后地產(chǎn)市道逐漸回升，恒隆即迫不及待地將地鐵沿線發(fā)展物業(yè)出售，則魚(yú)涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景臺(tái)等 8,000個(gè)住宅單位，即在 1984年 10月至 1987年 3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎 500 至 800 元分期售出，而這批樓宇在其后三年價(jià)格升幅逾倍，恒隆白白少賺了不少。換言之，在短短一年半時(shí)間內(nèi)，恒隆系已動(dòng)用 50 億元 購(gòu)入投資物業(yè)。公司參與發(fā)展釣工程多達(dá) 8 項(xiàng)，計(jì)有：尖沙咀中心、帝國(guó)中心、好時(shí)中心、永安廣場(chǎng)、南洋中心及已經(jīng)易名為明輝中心的尖沙咀廣場(chǎng)，這些龐大的發(fā)展，不但將紅磡和尖沙咀連成一片，而且將尖東發(fā) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè) 展成一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物旅游中心，奠定了信和集團(tuán)的根基。 1984 年 2月，信和聯(lián)同中資光大集團(tuán)及其它南洋財(cái)團(tuán)以 ，興建成著名的財(cái)經(jīng)廣場(chǎng)。 1993 年 12月，在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中，信和再次顯露「超級(jí)大好友」本色，它聯(lián)同華懋、南豐、中國(guó)海外及新加坡置業(yè)，擊敗 約 10個(gè)財(cái)團(tuán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以 ，這個(gè)價(jià)格比底價(jià) 18億元高出一倍以上。 1980及 1985年，包玉剛先后收購(gòu)九倉(cāng)、會(huì)德豐，該項(xiàng)計(jì)劃便一再押后。 1994 年，會(huì)德豐系再接再厲，以 35億元高價(jià)再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近 50萬(wàn)方呎，計(jì)劃發(fā)展 250萬(wàn)方呎住宅樓宇。 1993 年，會(huì)德豐系大舉出擊，當(dāng)年會(huì)德豐與九倉(cāng)、置業(yè)信托合組財(cái)團(tuán)以 、新世界、長(zhǎng)實(shí)等財(cái)團(tuán)，奪得鉆石山地王。時(shí)代廣場(chǎng)舊址是位于銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在 70 年代已列入發(fā)展計(jì)劃，不過(guò)當(dāng)時(shí)的計(jì)劃只是發(fā)展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公司與合德豐旗下的聯(lián)邦地產(chǎn)進(jìn)行。在激烈競(jìng)投中，信和置業(yè)主席黃志祥眼見(jiàn)隆豐國(guó)際代表與信和一直爭(zhēng)持至 億元時(shí)仍無(wú)退意，使出一招「飛象過(guò)河」，彎腰向前與隔數(shù)排的隆豐代表磋商合作，引來(lái)全場(chǎng)嘩然，拍賣官為求更高成交價(jià)，亦開(kāi)聲阻攔，一時(shí)間成為行內(nèi)人士茶余飯后的笑談。 幸而，香港前途問(wèn)題在 1984年底塵埃落定，投資者信心逐步恢復(fù)，地產(chǎn)市道重新納入上升軌道，加上大股東黃氏家族的財(cái)政支持，信和安然度過(guò)難關(guān)。這些土地全部以拍賣方式售出，其中以黃氏家族及信和所購(gòu)入的最多，估計(jì)接近一半。 1992 年 6 月，淘大宣布 10 股供 3股計(jì)劃，集資 億元，其后在 8個(gè)月內(nèi)全數(shù)用于擴(kuò)展投資物業(yè)組合，包括以 億元購(gòu)入約 17萬(wàn)方呎麗港城商場(chǎng)、以 9億元購(gòu)入約 30 萬(wàn)方呎的中區(qū)渣打銀行總行大廈、以 15萬(wàn)方呎的長(zhǎng)沙灣百佳大廈、以 8億元購(gòu)入的豪華住宅花園臺(tái) 2號(hào)等。這是恒隆在 80年代最大的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 1981年，正值恒隆各項(xiàng)投資收成在望，業(yè)務(wù)進(jìn)入高峰期之際，恒隆領(lǐng)導(dǎo)層雄心萬(wàn)丈，先后與新世界發(fā)展、凱聯(lián)酒店、華懋、信和地產(chǎn)、華光地產(chǎn)、怡華置業(yè)、益新 置業(yè)、萬(wàn)邦置業(yè)、廖創(chuàng)與企業(yè)及淘大等地產(chǎn)公司合組成 3 個(gè)財(cái)團(tuán)，競(jìng)投地鐵港島沿線 9 個(gè)地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，全部發(fā)展計(jì)劃包括興建 8 幢商業(yè)大廈和擁有 8,000 個(gè)住宅單位的私人屋村，總樓面面積達(dá) 700 萬(wàn)方呎，估計(jì)建筑成本超過(guò) 70億元，總售樓收益高達(dá) 183億元。 恒隆上市后首年純利曾高達(dá) 6,570萬(wàn)元，超過(guò)合和，比新地高出二 成八，比長(zhǎng)實(shí)高出五成。 經(jīng)過(guò)數(shù)年努力，新世界發(fā)展終于度過(guò)低潮，再度取得發(fā)展。香港會(huì)展中心是 80 年代香港最其代表性的五大建筑之一（其余分別是匯豐銀行大廈、中國(guó)銀行大廈、交易廣場(chǎng)及奔達(dá)中心），它與尖東的新世界中心隔海相望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產(chǎn)界的標(biāo)志和象征。這項(xiàng)重大地 產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目一舉奠定了新世界發(fā)展在香港地產(chǎn)界的地位，可說(shuō)是鄭裕彤引以為傲的代表作。從1993到 1996年，恒基集團(tuán)集資頻率之高，數(shù)額之大，業(yè)內(nèi)公司無(wú)出其右。尤其是在市道不景時(shí)期，恒地就會(huì)不斷地將樓盤(pán)的售價(jià)調(diào)低，以 測(cè)試樓價(jià)底線，保持貨如輪轉(zhuǎn)。 1981年 8月，正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恒基兆業(yè)大部分資產(chǎn)注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附屬公司──恒基兆業(yè) 地產(chǎn)有限公司，并將其在香港掛牌上市。恒基又長(zhǎng)期在英國(guó)和加拿大的中文報(bào)紙刊發(fā)廣告，收購(gòu)香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業(yè)脫手，更令恒基在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件下以低價(jià)購(gòu)入地皮。新地?fù)碛屑肮芾淼纳虉?chǎng)和停車場(chǎng)面積堪稱全港之冠，所有商場(chǎng)均位于港九新界 各區(qū)最優(yōu)越位量，極其發(fā)展?jié)摿Α? 新地發(fā)展出售的物業(yè)，在地區(qū)上非常廣泛，遍布港九新界各個(gè)角落，在品種上包括寫(xiě)字褸商場(chǎng)、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。到 80年代中期，新地已擁有附屬及聯(lián)營(yíng)公司超過(guò) 100家，包括本身?yè)碛械母綄俟?47家、聯(lián)營(yíng)公司 28家，旗下上市公司新城市（新界）地產(chǎn)有限公司又擁有附屬、聯(lián)營(yíng)公司 35家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機(jī)械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財(cái)務(wù)金融及保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)的垂 直式發(fā)展集團(tuán)，成為一家龐大縱式生產(chǎn)集團(tuán)、典型的「樓宇制造工廠」。它每年都購(gòu)入多個(gè)可供發(fā)展地盤(pán)，每年亦能依據(jù)既定程序完成若干發(fā)展計(jì)劃，紀(jì)錄中最少亦有 6項(xiàng)（ 1973/74年度），最多有 26項(xiàng)（ 1979/80年度），即使是在 1982/83和 1983/84年度香港地產(chǎn)市道低迷期間，新地也分別完成了 9項(xiàng)和 12項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，新鴻基成立后，郭氏等人憑借其經(jīng)營(yíng)日本拉煉時(shí)與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對(duì)多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將「分層出售、分期付款」的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點(diǎn)發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯(lián)營(yíng)公司聯(lián)合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫(kù)用地交換，以及香港電燈集團(tuán)將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島后所得，其中，麗港城計(jì)劃興建 55幢住宅樓宇， 提供逾 8,000個(gè)住宅單位，可容納 ，從 1990年起陸續(xù)建成。至此，長(zhǎng)實(shí)一舉控制了四家上市公司，市值達(dá) 億元，比未進(jìn)行上述收購(gòu)活動(dòng)的 1977年大幅增長(zhǎng) 59倍。 1979年，長(zhǎng)實(shí)又與廣生行合作，興建位于灣仔告士打道、謝斐道及杜老志道間一幢 25層高商業(yè)大廈。 1977 年長(zhǎng)實(shí)趁地產(chǎn)市道轉(zhuǎn)旺將賽西湖大廈推出發(fā)售，每方呎樓面售價(jià)達(dá) 279至 344 元，長(zhǎng)實(shí)及加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行共賺得毛利 。當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)實(shí)的規(guī)模和實(shí)力均顯不足，只有 35萬(wàn)方呎出租樓宇，且大半是工業(yè)大廈，每年租金收入僅 390萬(wàn)元；此外有 7 個(gè)地 盤(pán)在興建中，其中 4個(gè)地盤(pán)為全資擁有。 1950年，李嘉誠(chéng)以 5萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦長(zhǎng)江塑料廠。 1973年，長(zhǎng)實(shí)就公開(kāi)發(fā)售新股 5次，總數(shù)達(dá) 3,168萬(wàn)股，用以收購(gòu)地產(chǎn)物業(yè)，以及泰偉、都城地產(chǎn)等公司的股權(quán)。同年 1月地鐵公司宣布在地鐵中環(huán)站和金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)接受招標(biāo)競(jìng)投。長(zhǎng)實(shí)的實(shí)力