【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位面積的小型住宅，銷售對(duì)象是廣大受薪階層，由于住宅和工作地點(diǎn)距離不遠(yuǎn)，加上交通方便，因而深受置業(yè)者的歡迎。 恒基兆業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的方式亦與新地相似，強(qiáng)調(diào)貫徹「貨如輪轉(zhuǎn)」的宗旨，「只做樓宇供貨商不做收租業(yè)主」。因此，恒基十分重視增加土地儲(chǔ)備。 1976年，恒基旗下發(fā)展地盤已增加至 140 多個(gè)，成為土地儲(chǔ)備最多的地產(chǎn)公司之一。不過，恒基兆業(yè)增加土地儲(chǔ)備的方式相當(dāng)特別， 它極少參與競(jìng)投港府公開拍賣的官地，而主要是長(zhǎng)期派人游說舊樓的業(yè)主售樓，以各個(gè)擊破的方式，說服業(yè)主出售他們所擁有的單位，然后將整幢樓宇拆卸重建。恒基又長(zhǎng)期在英國和加拿大的中文報(bào)紙刊發(fā)廣告，收購香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業(yè)脫手，更令恒基在無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件下以低價(jià)購入地皮。這是李氏經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的「絕招」。 早期，恒基的物業(yè)發(fā)展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區(qū)。不過，隨著時(shí)間的推移，市區(qū)內(nèi)可供發(fā)展或重建的地盤已買少見少，恒基看準(zhǔn)新界必定成為地產(chǎn)發(fā)展商日后爭(zhēng)奪的對(duì)象，于是自 70 年代末期開始大量吸納乙種 公函換地證書，以保證日后在新界有足夠的土地可供發(fā)展。 1981 年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產(chǎn)發(fā)展為主的公司，但是眼看到的是港九市區(qū)可供發(fā)展或重建的地盤所余無幾，相信五年之后便無法可以再在市區(qū)內(nèi)找到『并樓』式的地皮，而政府官地則價(jià)格奇昂，數(shù)量也有限，屆時(shí)新界的土地必定成為大家爭(zhēng)奪的對(duì)象。我們認(rèn)為與其在未來幾年后跟其它公司兢出高價(jià)爭(zhēng)投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日后在新界有足夠的土地可供發(fā)展。」李兆基這種高瞻遠(yuǎn)囑的戰(zhàn)略眼光，可說是恒基兆業(yè)成功的重要因素。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 31 頁 正是基于這種戰(zhàn)略眼光， 1975年港府開標(biāo)競(jìng)投沙田新填海區(qū)時(shí)，李兆基即作為發(fā)起人，由恒基兆業(yè)聯(lián)同長(zhǎng)實(shí)、新地、新世界發(fā)展合組百得置業(yè)有限公司，投得沙田新市鎮(zhèn)第一號(hào)地段，并在該地段發(fā)展規(guī)模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恒基的精心杰作，更成為該集團(tuán)進(jìn)軍新界地產(chǎn)業(yè)的先聲。 恒基兆業(yè)創(chuàng)辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當(dāng)時(shí)有關(guān)上市條件及招股書已全部準(zhǔn)備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關(guān)計(jì)劃。后來李兆基選擇永泰建業(yè)實(shí)行「反收購上市」。永泰建業(yè)原是一家規(guī)模較小的地產(chǎn)公司， 1972 年在香港上市，其時(shí)實(shí)收股本僅 2,532 萬元。 1975 年，李兆基 以恒基兆業(yè)名下物業(yè)換取永泰建業(yè) 1,900萬股新股，控制了永泰建業(yè) 42． 9％股權(quán)，成為最大股東。 1977年，李氏再以名下 6個(gè)地盤換取永泰建業(yè) 4,200多萬股，將控制權(quán)增至 ％。到 1979年，永泰建業(yè)妁市值已由初上市時(shí)的約 4,000萬增至 9億元，短短 4年間擴(kuò)大 20多倍，成為一間擁有 26個(gè)發(fā)展地盤的中型地產(chǎn)公司。 然而，永泰建業(yè)始終無法替代恒基兆業(yè)，前者只及后者的 20％左右規(guī)模。 1981年 8月，正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恒基兆業(yè)大部分資產(chǎn)注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附屬公司──恒基兆業(yè) 地產(chǎn)有限公司，并將其在香港掛牌上市。恒基地產(chǎn)上市時(shí)，法定股本 30億元，實(shí)收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元價(jià)格公開發(fā)售 5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本 1股及未繳足股本 4股，未繳足股本新股東申請(qǐng)時(shí)每股先付 1元，其余款項(xiàng)分兩期繳付，每股 元，分別于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日繳付。全部繳付后恒地集資 10 億元。恒地上市后即躋身香港十大地產(chǎn)上市公司之列，該年底恒地市值達(dá) ，在地產(chǎn)上市公司中排名第七位。 80年代期間，恒基集團(tuán)展開連串資產(chǎn)重組， 以使集團(tuán)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)合理化。重組后，恒基地產(chǎn)成為集團(tuán)控股公司和上市旗艦，專責(zé)集團(tuán)的地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，而旗下永泰建業(yè)則改名為恒基發(fā)展，以地產(chǎn)投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業(yè)上市公司的股權(quán)，在香港股市中自成一系。 恒基與新鴻基地產(chǎn)淵源深厚，投資策略亦相當(dāng)接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲(chǔ)備等等。 1982 至 1984 年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時(shí)候，地產(chǎn)市道低迷，恒基即「反潮流」地乘機(jī)大舉購入土地，為日后公司的發(fā) 展奠定基礎(chǔ)。 1987 年 10 月股災(zāi)后，新界的換地證價(jià)格下跌了三成，恒地便在 1988 年 5 月動(dòng)用超過 5,000 萬元，以平均每方呎 1,000 元價(jià)格，大手購入新界換地證書，加強(qiáng)了日后在屯門和葵涌商住地皮的投資實(shí)力。 1989年「六四事件」后，地產(chǎn)市道再次下跌，恒地于 1990年度再斥資 ，使公司的換地證賬面值超過 億元。 1991 年 3 月，當(dāng)政府拍賣換地權(quán)益證書而乏人問津之時(shí)，恒地以 8,300 萬元悉數(shù)購入。因此，恒地成為香港擁有最多換地權(quán)益證書的地產(chǎn)公司之一。 由于采取「反潮流」，「人棄我取 」的投資策略，恒地得以低成本維持龐大的土地儲(chǔ)備。從 1990到 1996年，恒基的土地儲(chǔ)備從 1,650萬方呎增加到 2,420萬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 31 頁 方呎，其中尚未包括 1340 萬方呎農(nóng)地，成為香港僅次于新地的第二大土地儲(chǔ)備銀行。由于土地成本低，恒地的邊際利潤(rùn)相當(dāng)高，以 1993 年度為例，該年度恒地其完成及售出 160萬方呎樓宇，獲得利潤(rùn)約 30億元，即平均每方呎純利 1,800元，比新地的平均每方呎 1,400元還高出接近三成。 恒地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉(zhuǎn)」，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債的平衡。尤其是在市道不景時(shí)期，恒地就會(huì)不斷地將樓盤的售價(jià)調(diào)低，以 測(cè)試樓價(jià)底線，保持貨如輪轉(zhuǎn)。如 1989年「六四事件」后，恒地即將樓價(jià)下調(diào) 20％。 1994年中市道不景，恒地即在一個(gè)月內(nèi)三度減價(jià)推出單位，從初期的每方呎 5,576元減至 5,090元。恒地還將百貨商場(chǎng)零售促銷的手法運(yùn)用到地產(chǎn)市場(chǎng)，諸如以車位配售半山慧豪閣并以先到先得方式認(rèn)購，向買家提供九成按揭并對(duì)加按的兩成提供首三年免息供款優(yōu)惠等等，甚至用抽獎(jiǎng)送黃金（頭獎(jiǎng)黃金 100兩）展開促銷，結(jié)果引起買家輪候或市場(chǎng)超額認(rèn)購，取得滿意的效果。 恒基的算盤可說打得相當(dāng)精細(xì)，即使到了八、九十年代，它仍堅(jiān)持早年在市區(qū)收購舊樓的策略 ，以最大的耐心，經(jīng)長(zhǎng)年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恒地還發(fā)明「袖珍樓」、「袖珍鋪」，將市區(qū)內(nèi)狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價(jià)不高，但平均每方呎的價(jià)格及利潤(rùn)都相當(dāng)驚人。 恒基在理財(cái)方面更是業(yè)內(nèi)有名的高手。 1992/93 年度，香港地產(chǎn)市道暢旺，恒地盈利急升 64％，李兆基眼見集團(tuán)股份長(zhǎng)期偏低，不利于在股市集資加速集團(tuán)發(fā)展，遂一反傳統(tǒng)「密底算盤」的作風(fēng)，采取了連串矚目行動(dòng)。 1993年 9月，恒地在公布年度業(yè)價(jià)時(shí)，大派現(xiàn)金紅利，每股恒地獲派 1元紅利，涉及金額高達(dá) 16億元，給股東帶來意外驚喜，恒地 股價(jià)當(dāng)日即急升 18％。不久，恒地又宣布集團(tuán)資產(chǎn)重估，每股資產(chǎn)凈位達(dá) ，比市場(chǎng)預(yù)期的 25至 30元高出三成以上。翌日恒地股價(jià)從每股 元急升到 元。至該年底，恒地股價(jià)升至每股 59元，短短 3個(gè)月內(nèi)市值急增逾 600億元，恒地成為這一時(shí)期香港股市的藍(lán)籌明星股。 1993年第四季，恒地趁公司業(yè)績(jī)理想，連環(huán)出擊，先是發(fā)行 （約 ）的可換股價(jià)券，安排將投資中國內(nèi)地的恒基中國分拆上市；繼而發(fā)行 3億美元（約 ）歐洲美元價(jià)券，并取得 ；而旗下恒基發(fā)展亦以先舊 后新方式配股集資 20億元，短短 3個(gè)月間恒基其籌得資金超過 90億元。 這一時(shí)期，恒基股價(jià)節(jié)節(jié)飆升，到 1996年 11 月 20日已升至每股 。恒地不失時(shí)機(jī)地配股籌資，先后于 1995年 12月和 1996年 9月兩次以先舊后新方式配股集資 22億元和 億元，集資總額達(dá) 億元。就在第二次配股當(dāng)日，恒地又宣布發(fā)行武士債券，集資 300多億日?qǐng)D（約 ）。從1993到 1996年，恒基集團(tuán)集資頻率之高，數(shù)額之大，業(yè)內(nèi)公司無出其右。難怪有評(píng)論認(rèn)為，派高息、借貸、集資已成為恒地的「財(cái)政商標(biāo)」了。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環(huán)總站至大嶼山赤立角新機(jī)場(chǎng)之間的機(jī)場(chǎng)鐵路，地鐵招標(biāo)發(fā)展沿線各站上蓋物業(yè)，結(jié)果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯(lián)同新地、中銀集團(tuán)所組成財(cái)團(tuán)擊敗了置地，奪得中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋發(fā)展項(xiàng)目占地約 4 公頃，發(fā)展工程包括 3幢高級(jí)商廈、零售商場(chǎng)，以及兩間酒店或服務(wù)式住宅大廈，總樓面面積預(yù)計(jì)達(dá) ，總投資 400億元，預(yù)料分六期進(jìn)行， 1997年動(dòng)工，至 2020年 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 31 頁 全部完成。該發(fā)展計(jì)劃不僅是機(jī)鐵沿線各站中最負(fù)盛名及最昂貴的發(fā)展項(xiàng)目，而且也是香港有史以來最大的單 一地產(chǎn)項(xiàng)目，屆時(shí)完成后，置地的中區(qū)王國將黯然失色，中區(qū)地產(chǎn)霸主地位無疑將屬新地、恒地兩大集團(tuán)。 四、新世界發(fā)展 新世界的創(chuàng)辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德， 1922年出生，幼年曾在家鄉(xiāng)讀過幾年私塾， 15歲時(shí)從家鄉(xiāng)到澳門投靠父親的世交周至元，在經(jīng)營(yíng)的周大福金鋪?zhàn)鼍毩?xí)生， 3 年后晉升主管，并娶周至元女兒為妻。 1945 年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設(shè)分行，其后逐漸接管周大福生意，并控制該公司大部分股權(quán)，成為香港有名的「珠寶大王」。 60 年代初，鄭裕彤開始看好香港地產(chǎn)業(yè)前景，及至 1967年地產(chǎn)低潮期間，鄭裕彤聯(lián)同其好友 楊志云等趁地價(jià)急跌之機(jī)大量購入地產(chǎn)物業(yè)。 1970 年 5月，鄭裕彤、楊志云等聯(lián)手創(chuàng)辦新世界發(fā)展有限公司，并于 1972年 11 月 23日將其在香港上市。當(dāng)時(shí)，公司的法定股本為 ，實(shí)收股本 ，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有 4 幢高級(jí)商業(yè)、住宅樓宇， 4 間電影院及一些商鋪、寫字樓單位，總面積 萬方呎，每年租金收入 2,130 萬元。此外，還擁有 6幢興建中的商住樓宇，規(guī)模已不小。 新世界發(fā)展上市后，最重要的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，就是雄踞尖東海旁的新世界中心。 1971年，新世界發(fā)展以 ，向英資 太古洋行購入尖東沿海的「藍(lán)煙囪」貸倉舊址，面積約 20萬方呎。當(dāng)時(shí)，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建筑物，以作為香港的標(biāo)志，因此陸續(xù)將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到 43萬方呎。 新世界上市后，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業(yè)，全部工程分兩期進(jìn)行，首期工程包括一幢 14 層高甲級(jí)寫字樓、 5層商場(chǎng)及擁有 800多間客房的新世界酒店，于 1978年完成。第二期工程包括一幢 700多個(gè)住宅單位的豪華大廈及擁有 650間客房的著名的麗晶酒店，全部工程于 1982年竣工，總投資約 14億元。這項(xiàng)重大地 產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目一舉奠定了新世界發(fā)展在香港地產(chǎn)界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。 70年代期間，新世界發(fā)展還單獨(dú)投資或與其它地產(chǎn)公司合作發(fā)展了一系列大型地產(chǎn)項(xiàng)目。 1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾 80萬方呎的地皮，興建了擁有 1,300個(gè)高級(jí)住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恒隆集團(tuán)合作發(fā)展港島地鐵沿線各站上蓋物業(yè)。 新世界發(fā)展在經(jīng)營(yíng)策略上，是興建寫字樓作出租用途，興建住宅物業(yè)以出售為主，兩者互相配合，相得益彰。正因?yàn)槿绱?，新世界的綜合純利逐年穩(wěn)步上升， 1973 年度新世界，純和為 7,200 萬元，到 1981年度已增加到 。 1981 年底，新世界發(fā)展市價(jià)達(dá) 億元，在香港股市中成為僅次于置地、長(zhǎng)實(shí)的第三大地產(chǎn)上市公司。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 31 頁 80年代初，鄭裕彤領(lǐng)導(dǎo)的新世界發(fā)展成功完成位于尖東海旁的新世界中心發(fā)展計(jì)劃，其在香港地產(chǎn)界的實(shí)力地位已正式確立。 80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐大地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，包括 1981 年與恒隆合作發(fā)展港島沿線地鐵站上蓋物業(yè)； 1984 年與香港貿(mào)易發(fā)展局合作興建香港會(huì)展中心； 1985 年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合作，發(fā)展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園； 1986年與查濟(jì)民家族的香港興業(yè)聯(lián)手發(fā)展大嶼山愉景灣第三期； 1989年與港府土地發(fā)展公司合作發(fā)展港島西營(yíng)盤第三街、上環(huán)永勝街、灣仔李節(jié)街及九龍登打士街等 4個(gè)地盤的重建計(jì)劃。 其中，最囑目的就是香港會(huì)展中心的興建。 1984 年 12月，就在中英正式簽署聯(lián)合聲明之際，鄭裕彤與香港貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，由新世界投資 億元在灣仔海旁