【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 31 頁 以來的第二個(gè)高峰。結(jié)果，以恒隆為首的 3個(gè)財(cái)團(tuán)奪得地鐵港島沿線 9個(gè)地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 80年代初，旺角中心推出之際，正值地產(chǎn)高峰期，扣除給予地鐵的盈利之外，總利潤高達(dá) 43 億元，恒隆賺得其中的 。 1978年，恒隆以 2億元向上市公司淘化大同購入約 ，計(jì)劃興建淘大花圉。 恒隆在地產(chǎn)經(jīng)營上的另一個(gè)重要恃色，就是它重視發(fā)展龐大的住宅計(jì)劃。不過，由于恒隆看錯(cuò)地產(chǎn)循環(huán)走勢，翌年純利大減近四成，直至 1978年度才再度超越 1973年度的水平。后來，香港股市、地產(chǎn)暴跌，恒隆的大部分資金被凍結(jié)，以致錯(cuò)過了 1975至1976年香港地價(jià)跌至谷底時(shí)廉價(jià)購入大量土地的良機(jī)。 1972年 10月 21日，恒隆在香港上市，公開發(fā)售 2,400萬股新股，每股面值 2元，以 ，集資逾 2 億元。其弟陳曾燾早年畢業(yè)于上海復(fù)旦大學(xué)，曾在婆羅洲一帶經(jīng)營建筑生意，回港后協(xié)助兄長承包建筑工程，生意逐漸做大。不過，經(jīng)過是次挫折，新世界 發(fā)展與長實(shí)、新地、恒地等三大地產(chǎn)公司的距離逐步拉遠(yuǎn)。前段時(shí)期，新世界由于大舉投資非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，錯(cuò)失了兩年趁低大量吸納地產(chǎn)的良機(jī)，這時(shí)亦決心重返老本行，加強(qiáng)地產(chǎn)發(fā)展及投資，如與香港興業(yè)合作重建荃灣中國染廠舊址，發(fā)展大型私人屋村；與地鐵、灣仔循道會(huì)教堂、花園道圣約翰教堂等機(jī)構(gòu)合作，改建或發(fā)展新地產(chǎn)項(xiàng)目；以及興建香港會(huì)展新翼等等。他首 先展開一系列減債行動(dòng)，將部分收益低或價(jià)格合理的資產(chǎn)出售，包括將所持永安集團(tuán) 27％股權(quán)出售，套現(xiàn) 7億元；又將旗下物業(yè)如美孚商場鋪位、車位及部分物業(yè)以及梅道 12號部分權(quán)益出售；甚至將被喻為鄭氏「皇冠上的鉆石」的香港會(huì)展中心會(huì)景閣豪華住宅也變賣套現(xiàn)。這一時(shí)期，新世界采取了急進(jìn)式的投資策略，連環(huán)出擊，在短短一年間收購并投資了一系列非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括將亞 洲電視的持股量增至 ％、透過換股取得香港興業(yè) 16%股權(quán)、收購基立實(shí)業(yè)、敵意收購永安集團(tuán)、將新世界酒店集團(tuán)私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達(dá)酒店集團(tuán)等，迅速發(fā)展為多元化的地產(chǎn)大集團(tuán)。該公司旗下的協(xié)興建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自 1960年創(chuàng)辦以來已完成數(shù)百項(xiàng)建筑工程，代表作有九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達(dá)中心、 陽明山莊、香港會(huì)展中心等。香港會(huì)展中心從 1985年初動(dòng)工，到 1988年 11 月完成，歷時(shí) 3年 9個(gè)月。 1984 年 12月，就在中英正式簽署聯(lián)合聲明之際，鄭裕彤與香港貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，由新世界投資 億元在灣仔海旁興建香港最大規(guī)模的會(huì)議展覽中心。 1981 年底，新世界發(fā)展市價(jià)達(dá) 億元，在香港股市中成為僅次于置地、長實(shí)的第三大地產(chǎn)上市公司。 1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾 80萬方呎的地皮，興建了擁有 1,300個(gè)高級住宅單位的「碧瑤灣」。 新世界上市后，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業(yè)，全部工程分兩期進(jìn)行，首期工程包括一幢 14 層高甲級寫字樓、 5層商場及擁有 800多間客房的新世界酒店，于 1978年完成。此外，還擁有 6幢興建中的商住樓宇，規(guī)模已不小。 1945 年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設(shè)分行，其后逐漸接管周大福生意，并控制該公司大部分股權(quán)，成為香港有名的「珠寶大王」。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環(huán)總站至大嶼山赤立角新機(jī)場之間的機(jī)場鐵路，地鐵招標(biāo)發(fā)展沿線各站上蓋物業(yè)，結(jié)果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯(lián)同新地、中銀集團(tuán)所組成財(cái)團(tuán)擊敗了置地，奪得中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。恒地不失時(shí)機(jī)地配股籌資，先后于 1995年 12月和 1996年 9月兩次以先舊后新方式配股集資 22億元和 億元，集資總額達(dá) 億元。翌日恒地股價(jià)從每股 元急升到 元。 恒基在理財(cái)方面更是業(yè)內(nèi)有名的高手。 1994年中市道不景，恒地即在一個(gè)月內(nèi)三度減價(jià)推出單位，從初期的每方呎 5,576元減至 5,090元。由于土地成本低，恒地的邊際利潤相當(dāng)高，以 1993 年度為例，該年度恒地其完成及售出 160萬方呎樓宇，獲得利潤約 30億元，即平均每方呎純利 1,800元，比新地的平均每方呎 1,400元還高出接近三成。 1991 年 3 月，當(dāng)政府拍賣換地權(quán)益證書而乏人問津之時(shí)，恒地以 8,300 萬元悉數(shù)購入。 恒基與新鴻基地產(chǎn)淵源深厚，投資策略亦相當(dāng)接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲(chǔ)備等等。全部繳付后恒地集資 10 億元。到 1979年，永泰建業(yè)妁市值已由初上市時(shí)的約 4,000萬增至 9億元，短短 4年間擴(kuò)大 20多倍，成為一間擁有 26個(gè)發(fā)展地盤的中型地產(chǎn)公司。后來李兆基選擇永泰建業(yè)實(shí)行「反收購上市」?！估钫谆@種高瞻遠(yuǎn)囑的戰(zhàn)略眼光，可說是恒基兆業(yè)成功的重要因素。 早期，恒基的物業(yè)發(fā)展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區(qū)。 1976年，恒基旗下發(fā)展地盤已增加至 140 多個(gè)，成為土地儲(chǔ)備最多的地產(chǎn)公司之一。 恒基主席李兆基認(rèn)為，由于香港人口增長迅速，而且隨著經(jīng) 濟(jì)的蓬勃發(fā)展，市民收入增加，置業(yè)觀念日濃，但土地供應(yīng)有限，小型住宅樓宇的發(fā)展前景大有可為。當(dāng)時(shí)，恒基兆業(yè)約有資產(chǎn) 5,000萬元，發(fā)展地盤約 20 多個(gè)。從 1992到 1998年，新地一直穩(wěn)居香港股市值十大地產(chǎn)公司榜首，堪稱香港的「地產(chǎn)巨無霸」。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮(zhèn)及大型住宅屋村中心興建大型綜合商場，以發(fā)展集團(tuán)的投資商場網(wǎng)絡(luò)。 80年代初，新地為配合新市鎮(zhèn)大型住宅屋郊的發(fā)展，開始在各新市鎮(zhèn)中心興建大型綜合商場，作投資物業(yè)之用。踏入 90年代，由于經(jīng)濟(jì)繁榮、市民收入增加，人們對居住環(huán)境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業(yè)老的要求。不過，新地在 80年代發(fā)展的主力是中小型住宅樓宇。 80年代以后，香港市區(qū)土地幾已發(fā)展殆盡，新界遂成為發(fā)展首選，其時(shí)新界新市鎮(zhèn)已逐步開發(fā)，交通網(wǎng)絡(luò)亦日趨完善，地價(jià)因而上升。新地抱著「貨如輪轉(zhuǎn)」宗旨，不計(jì)較個(gè)別地盤的成敗得失，致力于資產(chǎn)負(fù)債平衡，在維持龐大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，又保恃大量現(xiàn)金， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 31 頁 因而往往處于進(jìn)可攻、退可守的主動(dòng)位置。我們的方針，依然是立足香港，在這里發(fā)展。 80 年代初，香港前途問題浮現(xiàn)，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔(dān)心 1997。 與長實(shí)的「對外擴(kuò)張」明顯不同，新鴻基地產(chǎn)側(cè)重的是「內(nèi)部擴(kuò)張」。 1977年，新地先后在港島灣仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。這期間，郭得勝等人趁低價(jià)購入不少土地，并建成 22幢總值約 7,000萬元物業(yè)，為日后發(fā)展奠下基礎(chǔ)。正因?yàn)槿绱?，新地的利潤逐年穩(wěn)步上升，到 1980/81年度，新地純利已增加到 ，相當(dāng)于上市首年度的 10倍。到 1976/77年度，新地?fù)碛械牡乇P面積已增加到 82萬方呎，可建成樓宇面積 695萬方呎。 新鴻基地產(chǎn)于 1972年 8月 23億元在香港上市，當(dāng)時(shí)新地的法定股本是 3億元，實(shí)收股本約 億元，每股面值 2 元，以每股 5元公開發(fā)售 2,000萬股新股，集資 1億元，結(jié)果獲得超額 10倍認(rèn)購。新地上市后，即利用上市集得的 1億元，再加上 900萬股新發(fā)行股票，以及向銀行貸入 1 億多元，購入了 29 個(gè)地盤，共 萬方呎土地，此舉令新地的土地儲(chǔ)備一下子增加了一倍以上。 70年代初，新鴻基企業(yè)的規(guī)模日漸擴(kuò)大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂于 1972年 7月 14日將其改組為「新鴻基（集團(tuán)）有限公司」，計(jì)劃在香港上市。 1963 年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴(kuò)大經(jīng)營 ，將永業(yè)結(jié)束，各投資100萬元?jiǎng)?chuàng)辦新鴻基企業(yè)有限公司，郭任董事會(huì)主席，馮、李分任副主席，當(dāng)時(shí)員工僅 10余人，規(guī)模很小。戰(zhàn)后移居香港，在香港上環(huán)開設(shè)一間「鴻昌合記」雜貸店。其后，嘉湖山莊樓價(jià)隨香港地產(chǎn)大潮節(jié)節(jié)飆升， 1996年 4月復(fù)式單位御景軒推出時(shí)，每方呎售價(jià)已升至 2,936元，到 1997年地產(chǎn)高峰期時(shí)，每方呎售價(jià)更升至 4,000元左右，估計(jì)整項(xiàng)計(jì)劃為長實(shí)帶來超過 130億元的巨額利潤。 四大屋村中，以嘉湖山莊規(guī)模最大，是香港迄今以來最大的私人屋村，占地 公頃，計(jì)劃興建 58幢 28 至 40 層高的住宅樓宇，約 15,000個(gè)住宅單位。 踏入 90年代，長實(shí)的氣勢更形宏大，它利用所收購公司的龐大土地儲(chǔ)備，策劃四大私人屋村的發(fā)展計(jì)劃，包括藍(lán)田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，以及元朗天水圉的嘉湖山莊，這都是香港地產(chǎn)發(fā)展史上僅見的大型發(fā)展 計(jì)劃，四大屋村共占地 747 萬方呎，可提供樓面面積 2,953 萬方呎，其中住宅單位逾 4萬個(gè)，總投資超過 185億元。粗略估計(jì)，和黃的總收益高達(dá) 92億元，扣除 40億元成本，黃埔花園至少為和黃帶來 53億元的巨額利潤，這遠(yuǎn)不算約 169萬方呎的收租商場面積?！? 和黃把握良機(jī)出擊，大大減低了土地成本。其實(shí)， 80年代初，和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補(bǔ)地價(jià)問題，不過，當(dāng)時(shí)地價(jià)高企，港府要求補(bǔ)地價(jià)金額高達(dá) 14至 19億元，雙方一直無法達(dá)成協(xié)議。和黃屬英資四大洋行之一，不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮，而且是綜合性大型企業(yè)集團(tuán)。 與此同時(shí)，長實(shí)又將收購目標(biāo)轉(zhuǎn)到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲(chǔ)備的九龍倉，九倉是置地的聯(lián)營公司，與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。當(dāng)時(shí)，李嘉誠以高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略目光為長實(shí)制訂新的發(fā)展策略，即動(dòng)用大量現(xiàn)金收購那些潛質(zhì)優(yōu)厚的英資上市公司，這些公司的共同特點(diǎn)就是擁有龐大的土地儲(chǔ)備、因經(jīng)營保守而股價(jià)長期偏低、大股東對公司的控制權(quán)不穩(wěn)。這些合作對長實(shí)極為有利，因?yàn)樗恍枰冻鲆淮蠊P資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，并透過「賣樓花」以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，就可與合作公司分享可觀利潤。 這一時(shí)期，長江實(shí)業(yè)還利用其享有的聲譽(yù)及擁有的雄厚資金，與一些「有地?zé)o錢」的上市公司合作，發(fā)展這些公司擁有的土地。兩項(xiàng)交易均破香港地產(chǎn)紀(jì)錄。結(jié)果在眾多財(cái)團(tuán)中突圍而出，擊欺置地，奪得地鐵中環(huán)、金鐘站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1977年，長實(shí)的聲譽(yù)達(dá)到高峰 。當(dāng)年它以 8,500 萬元的低價(jià)，向太古地產(chǎn)購入北角寶馬山道賽西湖地盤。 1974年，長實(shí)與加拿大帝國商業(yè)銀行合作，組成加拿大怡東財(cái)務(wù)公司，第一次將外資引入香港按揭市場。其中， 1981年 1月，長實(shí)透過發(fā)行新股 ，就取得利興發(fā)展 ％股權(quán)。 長江實(shí)業(yè)自 1972年 11 月 1日在香港上市后，即利用股市進(jìn)入大牛市、股價(jià)上升的時(shí)機(jī)大量發(fā)行新股集資。長實(shí)法定股本為 2億元，實(shí)收資本 8,400萬元，分 4,200萬股，每股面值 2元，以每股 3元價(jià)格公開發(fā)售 1,050萬股新股，集資 3,150萬元。 60年代中期，香港先后爆發(fā)銀行危機(jī)和政治騷動(dòng)，地產(chǎn)市道陷入空前低潮。 李嘉誠早在 1958 年已開始看到香港地產(chǎn)業(yè)前景，當(dāng)年他在港島北角購地興建了一幢 12 層高的工業(yè)大廈度，命名為長江大廈，作為進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的第一步。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 31 頁 香港地產(chǎn)業(yè)百年 一、長江實(shí)業(yè) 李嘉誠創(chuàng)辦長江實(shí)業(yè)，祖籍廣東潮安， 1928年在家鄉(xiāng)出生， 11 歲時(shí)因日寇侵華，隨父母舉家南遷香港， 15歲時(shí)因父親病逝被迫輟學(xué)外出謀生，很快成為出色的推銷員。 50年代末，李嘉誠因經(jīng)營有方，成為香港有名的「塑料花大王」。然而，李嘉誠持有充裕資金，既不用向銀行借貸，亦可從容發(fā)展、趁低吸納。當(dāng)時(shí)，正值香港股市進(jìn)入大牛市時(shí)期，李嘉誠把良機(jī)，及時(shí)將長實(shí)上市。長實(shí)上市時(shí)預(yù)期年度利潤為 1,250 萬元，但由于期間地價(jià)、樓價(jià)大幅上升，長實(shí)在上市后第一個(gè)年度獲利 4,370萬元，相當(dāng)于預(yù)算利潤的 。 1975 至 1983年間，長實(shí)又先后公開發(fā)售新股 8 次，總數(shù)達(dá) 32,072 萬股，相當(dāng)于公司上市時(shí)總發(fā)行股數(shù)的 ，藉以籌集大量資金去收購地產(chǎn)物業(yè)或公司股權(quán)。 長實(shí)上市后即利用發(fā)行新股作為工具大規(guī)模集資，并趁地產(chǎn)低潮大量購入地皮物業(yè)，先后購入及興建軒尼詩道 8 幢舊樓、皇后大道中聯(lián)成大廈一半權(quán)益、觀塘中匯大廈、皇后大道中勵(lì)精大廈和德輔道中環(huán)球大廈等。 1975 平，長實(shí)趁香港經(jīng)濟(jì)不景、地產(chǎn)市道低迷再次作重要擴(kuò)展。此次成功，奠定了長實(shí)以后一連串成功的發(fā)展機(jī)會(huì)。長實(shí)針對地鐵公司債務(wù)高企、急需現(xiàn)金回流的困難，提出了一個(gè)極其吸引力的方案，將上蓋物業(yè)完工時(shí)間與地鐵通車日子配合。同年 8 月，地鐵金鐘站上蓋物業(yè)海富中心開始售賣，首日成交額逾九成。當(dāng)時(shí)，資深的股評家已經(jīng)預(yù)測，長實(shí)的實(shí)力有可能超過置地。 1980至 1983年間，長實(shí)更先后與南海紗廠、南洋紗廠、恰南實(shí)業(yè)、廣生行、會(huì)德豐系的信托