【正文】 ，計劃在 6年內(nèi)分 12 期發(fā)展，總投資 40億元。 四大屋村中，藍(lán)田匯景花園地段于 1988年 4月由長實聯(lián)同中信集團(tuán)投得，該財團(tuán)向港府補(bǔ)地價 10億元，在藍(lán)田地鐵站上蓋興建 20幢 28至 34層高住宅樓宇，約提供 4,100個單位，從 1991年起陸續(xù)建成。長實無疑成為了香港地產(chǎn)市場大型私人屋村的領(lǐng)導(dǎo)者，被稱為「大型私人屋村之王」。而「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的「鴻」及李兆基的「基」。其后，新地多次開動印刷機(jī)印刷股票，透過發(fā)行新股換取其它上市公司股票，包括以 200萬新股換取大昌地產(chǎn) 250 萬股股票，以 800 萬股新股換取利獲家海外 140萬股股票、利獲家倫敦 60萬股股票以及套取現(xiàn)金 3,000 萬元。新地極重視維持龐大的土地儲備，以地產(chǎn)發(fā)展為主，強(qiáng)調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)。 1974年，香港經(jīng)濟(jì)因中東石油危機(jī)的沖擊而陷入低潮，地產(chǎn)市道再度回落，郭得勝看準(zhǔn)香港人口膨脹，日后必然向新界新市鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，遂運(yùn)用手上資金大量購入新界土地利換地權(quán)益書。 70 年代以后，新地圍繞地產(chǎn)發(fā)展向上下游拓展業(yè)務(wù)，除收購原有的建筑、管理服務(wù)公司外，還相繼開設(shè)保安消防設(shè)備工程、設(shè)計工程（則師樓）、機(jī)械電機(jī)工程部門等，又增設(shè)財務(wù)公司、保險公司、混凝土公司、石屎生產(chǎn)廠、建筑機(jī)械供應(yīng)公司等附屬機(jī)構(gòu)。」 由于看好香港地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策略，緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)，將每次危機(jī)視作趁低吸納土地的良機(jī)，結(jié)果在地產(chǎn)高潮中賺取厚利。新地由于早著先機(jī)，已持有相當(dāng)理想地段，故樓宇落成后，不獨(dú)景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買家歡迎。針對這一轉(zhuǎn)變，新地逐步轉(zhuǎn)向 發(fā)展高質(zhì)素的大型屋村，單位面積在 500 至 1,000 方呎之間，并設(shè)有住客俱樂部，極力塑造高質(zhì)素、高品味的形象。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數(shù)逾 30個。職員四、五十人，已有一定規(guī)模。不過，恒基兆業(yè)增加土地儲備的方式相當(dāng)特別， 它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人游說舊樓的業(yè)主售樓，以各個擊破的方式，說服業(yè)主出售他們所擁有的單位，然后將整幢樓宇拆卸重建。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 31 頁 正是基于這種戰(zhàn)略眼光， 1975年港府開標(biāo)競投沙田新填海區(qū)時，李兆基即作為發(fā)起人，由恒基兆業(yè)聯(lián)同長實、新地、新世界發(fā)展合組百得置業(yè)有限公司，投得沙田新市鎮(zhèn)第一號地段，并在該地段發(fā)展規(guī)模龐大的沙田第一城。 然而，永泰建業(yè)始終無法替代恒基兆業(yè)，前者只及后者的 20％左右規(guī)模。 1982 至 1984 年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候，地產(chǎn)市道低迷，恒基即「反潮流」地乘機(jī)大舉購入土地，為日后公司的發(fā) 展奠定基礎(chǔ)。 恒地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉(zhuǎn)」，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債的平衡。 1992/93 年度，香港地產(chǎn)市道暢旺，恒地盈利急升 64％，李兆基眼見集團(tuán)股份長期偏低，不利于在股市集資加速集團(tuán)發(fā)展，遂一反傳統(tǒng)「密底算盤」的作風(fēng)，采取了連串矚目行動。就在第二次配股當(dāng)日，恒地又宣布發(fā)行武士債券，集資 300多億日圖（約 ）。 60 年代初，鄭裕彤開始看好香港地產(chǎn)業(yè)前景，及至 1967年地產(chǎn)低潮期間，鄭裕彤聯(lián)同其好友 楊志云等趁地價急跌之機(jī)大量購入地產(chǎn)物業(yè)。第二期工程包括一幢 700多個住宅單位的豪華大廈及擁有 650間客房的著名的麗晶酒店，全部工程于 1982年竣工，總投資約 14億元。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 31 頁 80年代初，鄭裕彤領(lǐng)導(dǎo)的新世界發(fā)展成功完成位于尖東海旁的新世界中心發(fā)展計劃，其在香港地產(chǎn)界的實力地位已正式確立。 1989年 11 月，英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港，為香港國際會議展覽中心揭幕。然而，連串大規(guī)模投資令新世界的負(fù)債從 30 至 40億元急升至近 90億元，而盈利增長則大幅放緩，截至 1990年 6月的年度盈利僅得 112億元，比上年度減少近10％，主要原因是所收購的項目，大多不是虧蝕就是增長未如理想。期間，新世界更大舉投資中國內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)，尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面占據(jù)戰(zhàn)略性優(yōu)勢。 1960 年，陳曾熙兄弟自立門戶，注冊成立了恒隆有限公司，初期在九龍?zhí)拥酪粠Оl(fā) 展過不少住宅樓宇。在把握地產(chǎn)市道循環(huán)走勢方面，恒隆顯然比長實、新地稍遜籌。早在 1975 年恒隆就興建有 600 個住宅單位的荔灣花園。 恒隆的發(fā)展，可說與地鐵站沿線上蓋物業(yè)發(fā)展有著極密切的關(guān)系。 80年代初，以恒隆為首的財團(tuán)曾連奪港島地鐵沿線 9個地鐵站上蓋物業(yè)的發(fā)展權(quán)，恒隆因而聲名大噪。是項計劃包括上環(huán)果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮臺山站上蓋物業(yè) ，總建筑面積 270萬方呎，其中住宅樓宇 160萬方呎。 淘大被恒隆收購后地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重加大，與母公司恒隆業(yè)務(wù)日漸重疊。 不過， 90年代恒隆系發(fā)展策略的重點(diǎn)，似乎仍集中于擴(kuò) 大投資物業(yè)方面，其中淘大置業(yè)擔(dān)任這方面的主角。至此， 淘大已躋身香港一流地產(chǎn)投資公司之列。港府為使尖沙咀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得以持續(xù)擴(kuò)大，遂在 60年代末 70年代初在尖東進(jìn)行大規(guī)模填海工程，共填得土地約 。當(dāng)時，信和推出的尖東物業(yè)甚受市場歡迎，永安廣場更創(chuàng)造推出當(dāng)日即告售罄的紀(jì)錄，轟動一時。不過，正因為如此，信和所受的沖擊力為嚴(yán)重， 從 1981年 6月到 1984年 6月的 3個財政年度里，信和集團(tuán)所遭受的損失估計超過 10億元，幾乎面臨破產(chǎn)的局面。該幅土地占地 778萬方呎，每方呎地價高達(dá) 43,000元，已超過中區(qū)消防局地王地價，再創(chuàng)香港賣地的最高紀(jì)錄。 1991 年 10月，信和聯(lián)同隆 豐國際及中國海外，以 ，信和所占股權(quán)為九分之四。事實上，黃氏家族早在 80年代 初已相當(dāng)看好香港經(jīng)濟(jì)前景，認(rèn)為香港地理位置優(yōu)越，為東西方的經(jīng)貿(mào)信道，來自世界各地的商旅絡(luò)繹不絕，并以香港為基地拓展對中國貿(mào)易，故此對物業(yè)需求很大，再加上港府的積極不干預(yù)政策，房地產(chǎn)業(yè)前景光明。首個大型地產(chǎn)重建計劃就是雄踞于銅鑼灣繁華商業(yè)區(qū)的時代廣場。時代廣場的興建由于不須補(bǔ)地價，整項投資僅建筑費(fèi) 24億元，而每年為集團(tuán)帶來的租金收入就超過 9億元，可謂 相當(dāng)成功。 1990及 1992 年，九倉及會德豐又先后投得土地發(fā)展又一居和倚龍山莊，地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)漸見活躍。初期，太古因感集團(tuán)缺乏地產(chǎn)專才，為吸收經(jīng)驗，于 1973年與陳德泰旗下的大昌地產(chǎn)聯(lián)合收購小型地產(chǎn)公司健誠置業(yè)，改組為太古昌發(fā)展，并將太古城第一期地盤注入。到 90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產(chǎn)發(fā)展商，1996年該集團(tuán)在市場推出的住宅單位達(dá) 617個，在香港十大地產(chǎn)發(fā)展商中排名第六位，僅次于新地、恒地、長賞、新世界及恒隆。海港城二期重建工程隨即在 1994 年展開，將原址 3 幢住宅物業(yè)拆卸重建為 3幢甲級寫字樓，為集團(tuán)再增加 270 萬方呎的寫字樓和商場面積，以進(jìn)一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 31 頁 1988 年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一， 而九龍倉則是置地的聯(lián)營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業(yè)。地產(chǎn)界人士分折，該幅土地每方呎樓面面積成本至少為 8,000元，發(fā)展商要獲兩成利潤，每方呎樓價至少要 10,000元，數(shù)額之高確賞令人咋舌。中環(huán)廣場頂部裝有創(chuàng)新的幻彩時計 — ─「麗光時計」，它可說是綜合了先進(jìn)的科技、變幻的色彩、燦爛的燈光、活力的動感、創(chuàng)新的意念以及強(qiáng)勁的魄力于一體，實為香港的寫照。 1985年，信和再接再厲，以 ，建成擁有一個設(shè)備現(xiàn)代化的中國客運(yùn)瑪 頭的「城市中的城市」—— 中港城。該年底，信和地產(chǎn)市值達(dá) ，已超過恒隆、合和、大昌等而成為香港第九大地產(chǎn)上市公司?！? 尖東區(qū)這一系列美輪美奐的商業(yè)大廈，是信和集團(tuán)在香港的代表作和象征。 70手代中期，香港地產(chǎn)受中束石油危機(jī)及世界經(jīng)濟(jì)衰退的影響而陷入低潮，但黃廷芳父子卻在香港作出重大投資決策，購入尖東六片土地。 1993 至 1994年間，淘大置業(yè)的投資物業(yè)陣營進(jìn)一步加強(qiáng)，先是位于太平山頂?shù)纳巾攺V場落成啟用，該物業(yè)樓面面積 萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業(yè)，價位亦已大幅上升。不過，亦有人批評恒隆將過多精力浪費(fèi)在業(yè)務(wù)重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機(jī)。也正因為對地產(chǎn)循環(huán)持有戒心 ，恒隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恒地等相距日遠(yuǎn)，若干很有潛質(zhì)的物業(yè)，如太古水塘（現(xiàn)時的康景花囿）、樂活道地段（現(xiàn)時的比華利山等）均先后將半數(shù)權(quán)益售予恒地，并由對方策劃發(fā)展及代理銷售，此舉亦削弱了恒隆的盈利。踏入過渡時期，隨著地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，雙方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業(yè) 用途修改為住宅用途，并減低補(bǔ)地價金額。消息傳出，全港轟動。其后恒隆以每股 ％股權(quán)，使之成為恒隆的附屬公司，以使進(jìn)一步開拓淘大尚未開發(fā)的土地資源。 在經(jīng)營上，恒隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當(dāng)重視地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。恒隆上市時共擁有 5個發(fā)展地盤，包括港島半山區(qū)列提頓道 1號的豪宅大廈恒柏園、北角云景道的恒景間、恒英樓等，另有 6 個已建成或正在建筑中的收租物業(yè)，包括銅鑼灣的恒隆中心 、九龍的柏裕商業(yè)中心、港島南灣道的寶勝樓等，已初其規(guī)模。 五、恒隆集團(tuán) 恒隆創(chuàng)辦于 1960年，創(chuàng)辦人陳曾熙（ 19231986年），原籍廣東臺山。 1992年新世界又先后發(fā)行零息價券及認(rèn)股證，集資逾 。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合安裝工程公司之一。這是踏入過渡時期以后香港首個大型商住綜合物業(yè)發(fā)展計劃。新世界還與恒隆集團(tuán)合作發(fā)展港島地鐵沿線各站上蓋物業(yè)。 新世界發(fā)展上市后，最重要的地產(chǎn)發(fā)展項目，就是雄踞尖東海旁的新世界中心。中環(huán)機(jī)鐵總站上蓋發(fā)展項目占地約 4 公頃，發(fā)展工程包括 3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或服務(wù)式住宅大廈，總樓面面積預(yù)計達(dá) ，總投資 400億元，預(yù)料分六期進(jìn)行， 1997年動工，至 2020年 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 31 頁 全部完成。至該年底，恒地股價升至每股 59元，短短 3個月內(nèi)市值急增逾 600億元，恒地成為這一時期香港股市的藍(lán)籌明星股。恒地還將百貨商場零售促銷的手法運(yùn)用到地產(chǎn)市場，諸如以車位配售半山慧豪閣并以先到先得方式認(rèn)購，向買家提供九成按揭并對加按的兩成提供首三年免息供款優(yōu)惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金 100兩）展開促銷，結(jié)果引起買家輪候或市場超額認(rèn)購，取得滿意的效果。因此，恒地成為香港擁有最多換地權(quán)益證書的地產(chǎn)公司之一。恒地上市后即躋身香港十大地產(chǎn)上市公司之列，該年底恒地市值達(dá) ，在地產(chǎn)上市公司中排名第七位。永泰建業(yè)原是一家規(guī)模較小的地產(chǎn)公司， 1972 年在香港上市，其時實收股本僅 2,532 萬元。不過，隨著時間的推移，市區(qū)內(nèi)可供發(fā)展或重建的地盤已買少見少，恒基看準(zhǔn)新界必定成為地產(chǎn)發(fā)展商日后爭奪的對象，于是自 70 年代末期開始大量吸納乙種 公函換地證書，以保證日后在新界有足夠的土地可供發(fā)展。早期，恒基兆業(yè)的地盤多集中在市區(qū)，主要發(fā)展 300至 500方呎單位面積的小型住宅，銷售對象是廣大受薪階層，由于住宅和工作地點(diǎn)距離不遠(yuǎn)，加上交通方便，因而深受置業(yè)者的歡迎。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 31 頁 三、恒基兆業(yè) 恒基兆業(yè)有限公司創(chuàng)辦于 1973 年 11 月，創(chuàng)辦人李兆基，祖籍廣東順德， 1929 年出生，早年曾在其父開設(shè)于家鄉(xiāng)的永生銀號當(dāng)學(xué)徒。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。郭得勝曾在新地 1989/90年度年報中表示：「本集團(tuán)一向主力發(fā)展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續(xù)于各發(fā)展中之新市鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應(yīng)不斷之需要。 長期以來，新鴻基地產(chǎn)基本上是一家以地產(chǎn)發(fā)展為主要業(yè)務(wù)的公司，售樓所得收入在公司每年總收益中所占比重曾高達(dá)七成以上。他對記者指出：「對 199