【正文】 信和地產(chǎn)投資股份有限公司，同年 7月在香港上市。換言之，在短短一年半時間內(nèi)，恒隆系已動用 50 億元 購入投資物業(yè)。自此，恒隆集團自成一系，系內(nèi)各上市公司業(yè)務(wù)清晰，便于發(fā)展。 1985 年以后地產(chǎn)市道逐漸回升，恒隆即迫不及待地將地鐵沿線發(fā)展物業(yè)出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景臺等 8,000個住宅單位，即在 1984年 10月至 1987年 3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎 500 至 800 元分期售出，而這批樓宇在其后三年價格升幅逾倍，恒隆白白少賺了不少。 不過，恒隆與地鐵公司的合作關(guān)系并未中斷。結(jié)果，以恒隆為首的 3個財團奪得地鐵港島沿線 9個地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。 1978年，恒隆以 2億元向上市公司淘化大同購入約 ，計劃興建淘大花圉。不過，由于恒隆看錯地產(chǎn)循環(huán)走勢，翌年純利大減近四成，直至 1978年度才再度超越 1973年度的水平。 1972年 10月 21日，恒隆在香港上市，公開發(fā)售 2,400萬股新股，每股面值 2元，以 ，集資逾 2 億元。不過，經(jīng)過是次挫折，新世界 發(fā)展與長實、新地、恒地等三大地產(chǎn)公司的距離逐步拉遠。他首 先展開一系列減債行動，將部分收益低或價格合理的資產(chǎn)出售，包括將所持永安集團 27％股權(quán)出售，套現(xiàn) 7億元；又將旗下物業(yè)如美孚商場鋪位、車位及部分物業(yè)以及梅道 12號部分權(quán)益出售；甚至將被喻為鄭氏「皇冠上的鉆石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現(xiàn)。該公司旗下的協(xié)興建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自 1960年創(chuàng)辦以來已完成數(shù)百項建筑工程，代表作有九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、 陽明山莊、香港會展中心等。 1984 年 12月，就在中英正式簽署聯(lián)合聲明之際，鄭裕彤與香港貿(mào)易發(fā)展局達成協(xié)議，由新世界投資 億元在灣仔海旁興建香港最大規(guī)模的會議展覽中心。 1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾 80萬方呎的地皮，興建了擁有 1,300個高級住宅單位的「碧瑤灣」。此外，還擁有 6幢興建中的商住樓宇，規(guī)模已不小。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環(huán)總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路，地鐵招標發(fā)展沿線各站上蓋物業(yè)，結(jié)果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯(lián)同新地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環(huán)機鐵總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)。翌日恒地股價從每股 元急升到 元。 1994年中市道不景，恒地即在一個月內(nèi)三度減價推出單位，從初期的每方呎 5,576元減至 5,090元。 1991 年 3 月，當政府拍賣換地權(quán)益證書而乏人問津之時，恒地以 8,300 萬元悉數(shù)購入。全部繳付后恒地集資 10 億元。后來李兆基選擇永泰建業(yè)實行「反收購上市」。 早期，恒基的物業(yè)發(fā)展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區(qū)。 恒基主席李兆基認為，由于香港人口增長迅速，而且隨著經(jīng) 濟的蓬勃發(fā)展，市民收入增加，置業(yè)觀念日濃，但土地供應(yīng)有限，小型住宅樓宇的發(fā)展前景大有可為。從 1992到 1998年，新地一直穩(wěn)居香港股市值十大地產(chǎn)公司榜首，堪稱香港的「地產(chǎn)巨無霸」。 80年代初，新地為配合新市鎮(zhèn)大型住宅屋郊的發(fā)展，開始在各新市鎮(zhèn)中心興建大型綜合商場，作投資物業(yè)之用。不過，新地在 80年代發(fā)展的主力是中小型住宅樓宇。新地抱著「貨如輪轉(zhuǎn)」宗旨，不計較個別地盤的成敗得失，致力于資產(chǎn)負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現(xiàn)金， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 31 頁 因而往往處于進可攻、退可守的主動位置。 80 年代初，香港前途問題浮現(xiàn)，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心 1997。 1977年，新地先后在港島灣仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。正因為如此，新地的利潤逐年穩(wěn)步上升，到 1980/81年度，新地純利已增加到 ，相當于上市首年度的 10倍。 新鴻基地產(chǎn)于 1972年 8月 23億元在香港上市，當時新地的法定股本是 3億元，實收股本約 億元，每股面值 2 元，以每股 5元公開發(fā)售 2,000萬股新股，集資 1億元，結(jié)果獲得超額 10倍認購。 70年代初，新鴻基企業(yè)的規(guī)模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂于 1972年 7月 14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。戰(zhàn)后移居香港，在香港上環(huán)開設(shè)一間「鴻昌合記」雜貸店。 四大屋村中，以嘉湖山莊規(guī)模最大，是香港迄今以來最大的私人屋村，占地 公頃，計劃興建 58幢 28 至 40 層高的住宅樓宇，約 15,000個住宅單位。粗略估計，和黃的總收益高達 92億元，扣除 40億元成本，黃埔花園至少為和黃帶來 53億元的巨額利潤，這遠不算約 169萬方呎的收租商場面積。其實， 80年代初，和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題，不過，當時地價高企，港府要求補地價金額高達 14至 19億元，雙方一直無法達成協(xié)議。 與此同時，長實又將收購目標轉(zhuǎn)到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉，九倉是置地的聯(lián)營公司，與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。這些合作對長實極為有利，因為它不需要付出一大筆資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，并透過「賣樓花」以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，就可與合作公司分享可觀利潤。兩項交易均破香港地產(chǎn)紀錄。 1977年，長實的聲譽達到高峰 。 1974年，長實與加拿大帝國商業(yè)銀行合作，組成加拿大怡東財務(wù)公司，第一次將外資引入香港按揭市場。 長江實業(yè)自 1972年 11 月 1日在香港上市后，即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大量發(fā)行新股集資。 60年代中期，香港先后爆發(fā)銀行危機和政治騷動，地產(chǎn)市道陷入空前低潮。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 31 頁 香港地產(chǎn)業(yè)百年 一、長江實業(yè) 李嘉誠創(chuàng)辦長江實業(yè)，祖籍廣東潮安， 1928年在家鄉(xiāng)出生， 11 歲時因日寇侵華，隨父母舉家南遷香港， 15歲時因父親病逝被迫輟學(xué)外出謀生，很快成為出色的推銷員。然而，李嘉誠持有充裕資金，既不用向銀行借貸，亦可從容發(fā)展、趁低吸納。長實上市時預(yù)期年度利潤為 1,250 萬元，但由于期間地價、樓價大幅上升，長實在上市后第一個年度獲利 4,370萬元，相當于預(yù)算利潤的 。 長實上市后即利用發(fā)行新股作為工具大規(guī)模集資，并趁地產(chǎn)低潮大量購入地皮物業(yè)，先后購入及興建軒尼詩道 8 幢舊樓、皇后大道中聯(lián)成大廈一半權(quán)益、觀塘中匯大廈、皇后大道中勵精大廈和德輔道中環(huán)球大廈等。此次成功，奠定了長實以后一連串成功的發(fā)展機會。同年 8 月，地鐵金鐘站上蓋物業(yè)海富中心開始售賣，首日成交額逾九成。 1980至 1983年間，長實更先后與南海紗廠、南洋紗廠、恰南實業(yè)、廣生行、會德豐系的信托置業(yè)、聯(lián)邦地產(chǎn)，以及港燈集團等，合作成合組聯(lián)營公司，發(fā)展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業(yè)。青洲英坭的主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)及銷 售水坭等建筑材料，與長實的業(yè)務(wù)相配合，更重要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址，為長實日后的地產(chǎn)發(fā)展提供了大量廉價地皮。 長實入主和黃后，即發(fā)揮其地產(chǎn)專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發(fā)展為規(guī)模宏大的黃埔花園計劃。黃埔花園從 1985年 4月推出第一期，到 1989年 8月售出最后一期，歷時 4年半，每方呎樓面售價從最初的 686至 717元上升到 1,490至 1,755元，平均每方呎樓價約 1,220元。海怡半島則計劃興建 35 幢住宅樓宇，提供逾 10,000個住宅單位。郭得勝（ 19111990 年），原藉廣東中山，早年隨父經(jīng)營洋雜批發(fā)，抗戰(zhàn)爆發(fā)后避居澳門，開設(shè)信發(fā)百貨商行。這一時期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸 多層工業(yè)大廈市場，從 1965到 1972年，新鴻基售出的樓宇總價約 ，換言之，平均每年的售樓營業(yè)額高達 7,000萬元。 1972 牛 8月 23日新地上市時，市值約 4億元，到 1981年底已增加到 ，在香港股市中成為僅次于置地、長實、新世界發(fā)展的第四大地產(chǎn)公司。 有人形容新地就像一家「樓宇制造工廠」，源源不斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。 70年代后期，新地的業(yè)務(wù)開始從 地產(chǎn)發(fā)展擴展到地產(chǎn)投資。 新地主席郭得勝，是香港地產(chǎn)業(yè)有名的「大好友」。 1985年，地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，新地即動用 10 億元購入 8幅可建 285萬 方呎樓面面積土地。由于擁有龐大土地儲備、物業(yè)發(fā)展所需的一切人才，及準確的市場調(diào)查，新地無論在任何時期都有適合 市場需求的樓宇出售和供應(yīng)。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。新地這種以新市鎮(zhèn)商場為主力的物業(yè)投資策略，與以新市鎮(zhèn)大型屋村為主力的地產(chǎn)發(fā)展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。不過，與新地相比，恒基兆業(yè)特別重視小型住宅樓宇的發(fā)展，故有「小型住宅之王」的雅稱。這是李氏經(jīng)營地產(chǎn)的「絕招」。 恒基兆業(yè)創(chuàng)辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關(guān)上市條件及招股書已全部準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關(guān)計劃。恒基地產(chǎn)上市時，法定股本 30億元，實收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元價格公開發(fā)售 5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本 1股及未繳足股本 4股，未繳足股本新股東申請時每股先付 1元，其余款項分兩期繳付，每股 元，分別于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日繳付。 1989年「六四事件」后，地產(chǎn)市道再次下跌，恒地于 1990年度再斥資 ，使公司的換地證賬面值超過 億元。如 1989年「六四事件」后，恒地即將樓價下調(diào) 20％。不久，恒地又宣布集團資產(chǎn)重估，每股資產(chǎn)凈位達 ，比市場預(yù)期的 25至 30元高出三成以上。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恒地的「財政商標」了。當時，公司的法定股本為 ，實收股本 ，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有 4 幢高級商業(yè)、住宅樓宇， 4 間電影院及一些商鋪、寫字樓單位，總面積 萬方呎，每年租金收入 2,130 萬元。 70年代期間，新世界發(fā)展還單獨投資或與其它地產(chǎn)公司合作發(fā)展了一系列大型地產(chǎn)項目。 其中，最囑目的就是香港會展中心的興建。 新世界與新地相似，其業(yè)務(wù)擴張亦首先從集團內(nèi)部開始，由地產(chǎn)業(yè)帶動起來的業(yè)務(wù)，首先是集團的建筑工程，包括建筑、打樁、冷氣工程等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 31 頁 1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。 1995年新世界再度躋身香港四大地產(chǎn)上市公司之列。當時，港府需要恒隆擁有的九龍荔枝園后面的一個山頭興建瑪嘉烈醫(yī)院，于是以何文田山與恒隆文換，后來恒隆在何文田發(fā)展起恒信苑住宅樓宇，奠定了公司日后在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。其股價亦一度沖至每股 ，市值達 35億元。德福花園的發(fā)展利潤由地鐵公司占 50％，恒隆、合和各占 25％，當時平均每個單位的銷售價達 22萬元，超過原來的估計，恒隆賺取了可觀利潤。其中，恒隆可獲利逾 40億元。是役，恒隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。 不過，恒隆在 80 年代的發(fā)展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產(chǎn)循環(huán)的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。 1988年 4月，恒隆透過淘大收購樂古實業(yè)，并再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業(yè)務(wù)。 1993年 1月以后，淘大通過撥出內(nèi)部資金及借貸共 ，10 月再透過發(fā)行可換股價券集資 ，繼續(xù)收購有升值、加租潛力的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)。黃廷芳，祖籍福建新興，早年遠赴新加坡謀生，初期經(jīng)營雜貨店， 50 年代開始涉足地產(chǎn)業(yè)，在新加坡烏節(jié)路一帶興建了大批商店，被稱為烏節(jié)地王。 信和地產(chǎn)購入這些土地后，即推行連串龐大發(fā)展計劃，一名曾在信和工作 10 年的高級行政人 員事后回憶說：「我在七九年加入信和工作，當時主要負責尖東的發(fā)展，我記得當時的尖東是一大塊填海土地，要發(fā)展它，一切從無到有，必須具有卓越的遠見和魄力。 到 80 年代初，信和地 產(chǎn)已頗其規(guī)模。就在中英談判顯露曙光之際，信和已開始恢復(fù)大好友本色。中環(huán)廣場樓高 78 層，樓面面積達 140萬方呎，總投資超過 50 億元，于 1989年動工， 1992年 落成。信和集團競投土地之勇，由此可見一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。1996年信和置業(yè)亦躋身香港十大地產(chǎn)上市公司之列，成為香港著名的地產(chǎn)發(fā)展商之一。 1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重建發(fā)展，吳發(fā)現(xiàn)該廠址位于銅鑼灣極具發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)，要求公司重新檢討。海港城一期重建計劃是將兩幢住宅物業(yè)重建為兩幢樓高 36層的港威大廈。該幅土地面積約 28 萬方呎，計劃建成 5 幢面積達 120 萬方呎的住宅大廈和 65 萬方呎的荷李活廣場，總投資近 55 億元，平均每方呎樓價約 3,000 元，整個計劃于 1997年 8月完成