【正文】 90 年），原藉廣東中山，早年隨父經(jīng)營洋雜批發(fā)，抗戰(zhàn)爆發(fā)后避居澳門，開設(shè)信發(fā)百貨商行。戰(zhàn)后移居香港，在香港上環(huán)開設(shè)一間「鴻昌合記」雜貸店。后來，郭氏取得日本 YKK拉煉的獨家代理權(quán)，當時適逢香港制衣業(yè)崛起，生意滔滔不絕，其銷售網(wǎng)絡(luò)擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日后在香港地產(chǎn)界大展拳腳的資本。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 31 頁 1958 年，郭得勝與馮景禧、李兆基等 8 人合組永業(yè)有限公司，開始向地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 1963 年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經(jīng)營 ，將永業(yè)結(jié)束，各投資100萬元創(chuàng)辦新鴻基企業(yè)有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅 10余人，規(guī)模很小。而「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的「鴻」及李兆基的「基」。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，新鴻基成立后，郭氏等人憑借其經(jīng)營日本拉煉時與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將「分層出售、分期付款」的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸 多層工業(yè)大廈市場，從 1965到 1972年，新鴻基售出的樓宇總價約 ，換言之，平均每年的售樓營業(yè)額高達 7,000萬元。 70年代初，新鴻基企業(yè)的規(guī)模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂于 1972年 7月 14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。稍后，「三劍俠」開始分道揚鑣，馮景禧早于 1969 年創(chuàng)辦新鴻基證券，轉(zhuǎn)而向證券業(yè)發(fā)展；李兆基則自立門戶，成立恒基兆業(yè)有限公司；郭得勝則繼續(xù)主持新鴻基（集團）的大局。 1973年 3月 16日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā) 展有限公司。 新鴻基地產(chǎn)上市后，亦極為重視利用發(fā)行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產(chǎn)和規(guī)模。新地上市后，即利用上市集得的 1億元，再加上 900萬股新發(fā)行股票，以及向銀行貸入 1 億多元，購入了 29 個地盤，共 萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加了一倍以上。其后，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發(fā)行新股換取其它上市公司股票，包括以 200萬新股換取大昌地產(chǎn) 250 萬股股票，以 800 萬股新股換取利獲家海外 140萬股股票、利獲家倫敦 60萬股股票以及套取現(xiàn)金 3,000 萬元。新地再趁股市高潮將所換取股票高價拋售， 從中賺取巨額利潤以支持地產(chǎn)發(fā)展。 1972 牛 8月 23日新地上市時，市值約 4億元，到 1981年底已增加到 ，在香港股市中成為僅次于置地、長實、新世界發(fā)展的第四大地產(chǎn)公司。 新鴻基地產(chǎn)于 1972年 8月 23億元在香港上市，當時新地的法定股本是 3億元，實收股本約 億元，每股面值 2 元，以每股 5元公開發(fā)售 2,000萬股新股，集資 1億元，結(jié)果獲得超額 10倍認購。當時，新地已頗具規(guī)模，擁有 23個發(fā)展地盤，占地面積達 30萬方呎。上市首年，新地的純利為 5,128萬元，比預(yù)期利潤高出五成。 新地上市后，即利用 所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到 1976/77年度，新地擁有的地盤面積已增加到 82萬方呎，可建成樓宇面積 695萬方呎。新地極重視維持龐大的土地儲備，以地產(chǎn)發(fā)展為主，強調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)。它每年都購入多個可供發(fā)展地盤，每年亦能依據(jù)既定程序完成若干發(fā)展計劃，紀錄中最少亦有 6項（ 1973/74年度），最多有 26項（ 1979/80年度），即使是在 1982/83和 1983/84年度香港地產(chǎn)市道低迷期間，新地也分別完成了 9項和 12項發(fā)展計劃。 有人形容新地就像一家「樓宇制造工廠」，源源不斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。正因為如此，新地的利潤逐年穩(wěn)步上升，到 1980/81年度，新地純利已增加到 ，相當于上市首年度的 10倍。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 31 頁 新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環(huán)盛衰的投資策略。郭得勝是香港地產(chǎn)界有名的「大好友」，他看好香港房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展前景，因而往往能在地產(chǎn)危機中以低價購入大量土地，發(fā)展物業(yè)，然后在市道復(fù)蘇時高價出售，獲得厚利。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新 鴻基企業(yè)時代已運用自如， 1965 至 1967 年期間，香港先后發(fā)生銀行擠提及政治騷動，觸發(fā)了資金外流利移民潮，地產(chǎn)市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，并建成 22幢總值約 7,000萬元物業(yè)，為日后發(fā)展奠下基礎(chǔ)。 1974年，香港經(jīng)濟因中東石油危機的沖擊而陷入低潮，地產(chǎn)市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日后必然向新界新市鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權(quán)益書。 1978年香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)趨繁榮，刺激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。 70年代后期，新地的業(yè)務(wù)開始從 地產(chǎn)發(fā)展擴展到地產(chǎn)投資。 1977年，新地先后在港島灣仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高 53層，樓面面積達 86 萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕墻，外形巍峨壯觀，富有現(xiàn)代化氣息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設(shè)計上則比康樂大廈高出 1 呎，微妙地反映新地超越置地的意圖。新鴻基中心落成后，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。 1980年底，新地以市值 躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產(chǎn)集團之一。 與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產(chǎn)側(cè)重的是「內(nèi)部擴張」。 70 年代以后，新地圍繞地產(chǎn)發(fā)展向上下游拓展業(yè)務(wù)，除收購原有的建筑、管理服務(wù)公司外，還相繼開設(shè)保安消防設(shè)備工程、設(shè)計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設(shè)財務(wù)公司、保險公司、混凝土公司、石屎生產(chǎn)廠、建筑機械供應(yīng)公司等附屬機構(gòu)。到 80年代中期，新地已擁有附屬及聯(lián)營公司超過 100家，包括本身擁有的附屬公司 47家、聯(lián)營公司 28家，旗下上市公司新城市（新界）地產(chǎn)有限公司又擁有附屬、聯(lián)營公司 35家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財務(wù)金融及保險等一條龍服務(wù)的垂 直式發(fā)展集團，成為一家龐大縱式生產(chǎn)集團、典型的「樓宇制造工廠」。 新地主席郭得勝，是香港地產(chǎn)業(yè)有名的「大好友」。 80 年代初，香港前途問題浮現(xiàn)，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心 1997。他對記者指出：「對 1997 年新界租約問題，或地契年期間題，我們?nèi)焕頃?，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港府內(nèi)問題，而有關(guān)政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產(chǎn)商的，只要積極去干，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產(chǎn)商的責任?！?1989 年北京「六四事件」爆發(fā)，香港地產(chǎn)市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內(nèi)地 投資之外，新地不會考慮將資金調(diào)往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這里發(fā)展?！? 由于看好香港地產(chǎn)業(yè)長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策略，緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結(jié)果在地產(chǎn)高潮中賺取厚利。 1982至 1984年間，香港地產(chǎn)崩潰，新地擁有的地產(chǎn)物業(yè)價格亦大幅下挫三、四成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到 1984 年 6月，新地的土地儲備達到 1,140 萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低于 200元。 1985年，地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，新地即動用 10 億元購入 8幅可建 285萬 方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉(zhuǎn)」宗旨，不計較個別地盤的成敗得失，致力于資產(chǎn)負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現(xiàn)金， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 31 頁 因而往往處于進可攻、退可守的主動位置。 長期以來，新鴻基地產(chǎn)基本上是一家以地產(chǎn)發(fā)展為主要業(yè)務(wù)的公司，售樓所得收入在公司每年總收益中所占比重曾高達七成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個 80年代，新地的土地儲備從約 1,340 萬方呎增加到 3,250 萬方呎， 1999 年更達到 5,060 萬方呎，一直穩(wěn)居香港地產(chǎn)公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍賣場競投，亦非在市區(qū)收購舊樓，反 而多數(shù)是早期在新界區(qū)不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等地，成本不高。 80年代以后，香港市區(qū)土地幾已發(fā)展殆盡，新界遂成為發(fā)展首選，其時新界新市鎮(zhèn)已逐步開發(fā)，交通網(wǎng)絡(luò)亦日趨完善，地價因而上升。新地由于早著先機，已持有相當理想地段，故樓宇落成后，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買家歡迎。 新地發(fā)展出售的物業(yè)，在地區(qū)上非常廣泛，遍布港九新界各個角落，在品種上包括寫字褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由于擁有龐大土地儲備、物業(yè)發(fā)展所需的一切人才，及準確的市場調(diào)查，新地無論在任何時期都有適合 市場需求的樓宇出售和供應(yīng)。不過，新地在 80年代發(fā)展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地 1989/90年度年報中表示：「本集團一向主力發(fā)展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續(xù)于各發(fā)展中之新市鎮(zhèn)內(nèi)進行大規(guī)模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應(yīng)不斷之需要。」這種策略明顯是配合了港府自 70年代中期起大規(guī)模發(fā)展新界新市鎮(zhèn)的城市發(fā)展規(guī)劃。 新地的地產(chǎn)發(fā)展計劃頗能迎合市民需要。踏入 90年代，由于經(jīng)濟繁榮、市民收入增加，人們對居住環(huán)境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業(yè)老的要求。針對這一轉(zhuǎn)變，新地逐步轉(zhuǎn)向 發(fā)展高質(zhì)素的大型屋村，單位面積在 500 至 1,000 方呎之間，并設(shè)有住客俱樂部，極力塑造高質(zhì)素、高品味的形象。新地還重視以另類生活文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設(shè)計風格上配合移民的回流，結(jié)果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。 80年代初，新地為配合新市鎮(zhèn)大型住宅屋郊的發(fā)展，開始在各新市鎮(zhèn)中心興建大型綜合商場，作投資物業(yè)之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣場第一期工程總樓面面積 100萬方呎，耗資逾 10億元， 80年代初動工，至 1984年落成，是沙田 新市鎮(zhèn)最龐大的商業(yè)建設(shè)，場內(nèi)包括大型百貸公司、各類店鋪、迷你電影院、中西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設(shè)施，還有一個巨型的計算機音樂嘖泉。新城市廣場開業(yè)后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前來游覽購物，成為香港最受歡迎的商場之一。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮(zhèn)及大型住宅屋村中心興建大型綜合商場，以發(fā)展集團的投資商場網(wǎng)絡(luò)。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數(shù)逾 30個。新地擁有及管理的商場和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位于港九新界 各區(qū)最優(yōu)越位量，極其發(fā)展?jié)摿?。新地這種以新市鎮(zhèn)商場為主力的物業(yè)投資策略，與以新市鎮(zhèn)大型屋村為主力的地產(chǎn)發(fā)展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從 1992到 1998年，新地一直穩(wěn)居香港股市值十大地產(chǎn)公司榜首，堪稱香港的「地產(chǎn)巨無霸」。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 31 頁 三、恒基兆業(yè) 恒基兆業(yè)有限公司創(chuàng)辦于 1973 年 11 月，創(chuàng)辦人李兆基，祖籍廣東順德， 1929 年出生，早年曾在其父開設(shè)于家鄉(xiāng)的永生銀號當學徒。 1948年，年僅 19 歲的李兆基隨身攜帶 1000 元，從家鄉(xiāng)順德南來香港，初期在金鋪做外匯黃金買賣， 1958 年起與郭得勝、馮景禧等合伙從事 地產(chǎn)發(fā)展，并創(chuàng)辦新鴻基地產(chǎn)。1972 年新地上市后不久，「三劍俠」各奔前程，李兆基辭去總經(jīng)理一職，自立門戶創(chuàng)辦恒基兆業(yè)。當時，恒基兆業(yè)約有資產(chǎn) 5,000萬元，發(fā)展地盤約 20 多個。職員四、五十人，已有一定規(guī)模。 恒基兆業(yè)與新鴻基地產(chǎn)原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、緊扣地產(chǎn)市道循環(huán)的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇的發(fā)展等等。不過，與新地相比，恒基兆業(yè)特別重視小型住宅樓宇的發(fā)展，故有「小型住宅之王」的雅稱。 恒基主席李兆基認為，由于香港人口增長迅速，而且隨著經(jīng) 濟的蓬勃發(fā)展，市民收入增加，置業(yè)觀念日濃，但土地供應(yīng)有限，小型住宅樓宇的發(fā)展前景大有可為。早期，恒基兆業(yè)的地盤多集中在市區(qū)，主要發(fā)展 300至 500方呎單