【正文】 察區(qū)： ?老齡化程度嚴重，經(jīng)濟發(fā)展水平有待提高。具體項目應(yīng)重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。 ?以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群 老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟發(fā)展狀況和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。 15 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為 2023年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。 潛力區(qū)： ?經(jīng)濟發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應(yīng)重點考察當?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。 ?以廣州為代表的華南移民城市群 經(jīng)濟發(fā)展水平較高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。 16 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為 2023年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。 暫不考慮區(qū)： ?經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高 老齡化程度較輕，且經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市。 17 微觀視角開發(fā)條件研究 養(yǎng)老地產(chǎn) 民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地） 產(chǎn)權(quán)用地 “養(yǎng)老”地產(chǎn)項目： 前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品 綜合型地產(chǎn)項目： 通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā) 開發(fā)商有土地使用權(quán) 開發(fā)商無土地使用權(quán) 通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地 通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地 ? 以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對象 將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對象 18 微觀視角開發(fā)條件研究 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土地微觀條件 交通條件： 較為便利，便于子女探望 自然環(huán)境： 環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然 資源 地塊條件： 方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 拿地 方式： 通過 招 、 拍 、 掛 形式 土地性質(zhì)： 綜合用地 優(yōu)惠條件： 土地出讓金應(yīng)比周圍 同等條件住宅用地低廉 土地出讓政策方面 地塊微觀條件方面 19 微觀視角開發(fā)條件研究 ? 土地出讓政策方面 拿地 方式 現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地 土地性質(zhì) 綜合用地 ，大部分采用 住宅 +商業(yè) 的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地 )建筑面積比例大致為 8： 2 優(yōu)惠條件 土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜 大部分成功項目拿地價格都較低 20 微觀視角開發(fā)條件研究 ? 地塊微觀條件方面 交通條件： 較為便利，便于子女探望 自然環(huán)境： 環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉 、 森林、自然水體等自然 資源 地塊條件 方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 良好的交通條件是項目成功的重要先決條件 綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次 土地方正便于規(guī)劃 21 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件總結(jié) ? 宏觀視角開發(fā)機會 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好 ? 目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。 ? 政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 ? 市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目 ? 中觀視角開發(fā)條件 —— 根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進入城市 ? 成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表） ? 考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表） ? 潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表） ? 其它城市群暫不考慮 ? 微觀視角開發(fā)條件 —— 地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地 ? 產(chǎn)權(quán)用地 ? 住宅占大比例（市場經(jīng)驗值為 80%） ? 低價較周邊土地低廉 ? 土地交通、環(huán)境等資源良好 22 ? 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 ? 東方太陽城 ? 北京太陽城 ? 上海親和源 ? 燕達國際健康城 23 我國老年住宅模式分類 ? 目前我國市場中老年住宅可分為三種模式 : 政府收益型 政府福利型 企業(yè)贏利型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式 如： 匯晨老年公寓 主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院 如： 北京第一社會福利院 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施 如： 東方太陽城 多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅 如： 上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓 老年公寓 老年社區(qū) 老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起 如： 北京東方太陽城、北京太陽城、燕達國際健康城 本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對象 24 ? 企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下： ? “銷售 +持有運營” 的方式運作， “銷售 +持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式 ? 典型案例：北京太陽城 ? 采取 會員制管理模式 ，出售長、短租會員卡，變相的“銷售 +持有”模式 ? 典型案例：上海親和源老年社區(qū) ? 只租不售， 對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金 ? 典型案例：燕達國際健康城 ? 以老年住宅概念， 出售房屋產(chǎn)權(quán) 為主，區(qū)域級別配套并舉 ? 典型案例：東方太陽城 “全部出售”模式 —— 養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施 “只租不售”模式 —— 醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營 “會員制管理”模式 —— 銷售會籍 “銷售 +持有”模式 —— 養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn) 我國老年住宅模式分類 25 全部出售模式 —— 北京東方太陽城 ? 區(qū)位 ? 坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔； ? 定位 ? “世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” ? 規(guī)模 ? 規(guī)劃面積 234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住 2萬余人； ? 物業(yè)類型 ? 獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓 ? 面積為 78716平方米不等； ? 開發(fā)商 ? 中國希格瑪有限公司，成立于 1986年，隸屬中國科學(xué)院 ? 所在區(qū)域概況 ? 項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊 ? 開盤時間 ? 一期 2023年，二期2023年，三期 20232023年 26 ? 針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備 ? 總建筑面積為 70萬平方米，其中配套公建近 5萬平方米 北京東方太陽城 主體配套建筑概況： ? 規(guī)劃面積 5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央 ， 主要以社區(qū)中心 、 康體中心 、 度假酒店 、 商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主 ， 集文化 、娛樂 、 商業(yè) 、 醫(yī)療 、 康體 、度假休閑等多種功能于一身 。 大型公共建筑群 太陽城社區(qū)醫(yī)院： ? 規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積 平米； ? 專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準（社區(qū)擬引進中日友好醫(yī)院）； ? 定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案； ? 全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來； ? 專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。 專業(yè)醫(yī)師問診 專業(yè)的醫(yī)療器械 27 北京東方太陽城 大型康體中心： ? 康體中心接近 8000平米 ， 室內(nèi) 、 室外的游泳池 、 跑道 、 各種健身器材 、 網(wǎng)球場 、 舞蹈房 、 室內(nèi)跑道 、 溫泉 ， 均針對老年人特別設(shè)計 。 社區(qū)農(nóng)莊： ? 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊 ， 每塊地管理費低廉 ， 一年中可以在地塊中耕作 。 很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 . 老年大學(xué) : ? 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué) ， 開設(shè)多種課程 ，如芭蕾 、 陶藝 、 書法 、 雕刻等 ， 部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師 。 開敞空間： ? 通透大氣的視覺走廊 、 開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地 、 湖濱健身步道與兒童樂園 。 看護健身中心 農(nóng)莊苗圃 老年大學(xué) 健康步道 28 ? 全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求 ? 客戶群體來源多樣 北京東方太陽城 ? 其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生