【正文】 置業(yè)、聯(lián)邦地產(chǎn)，以及港燈集團等，合作成合組聯(lián)營公司，發(fā)展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業(yè)。 從 70 年代末至 80年代中期，李嘉誠領(lǐng)導(dǎo)的長江實業(yè)進入了一個急速發(fā)展的新時期。青洲英坭的主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)及銷 售水坭等建筑材料，與長實的業(yè)務(wù)相配合，更重要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址，為長實日后的地產(chǎn)發(fā)展提供了大量廉價地皮。 1979 年 8月，長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔 9,000萬股普通 股，一舉為順利入主和黃鋪平道路。 長實入主和黃后，即發(fā)揮其地產(chǎn)專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發(fā)展為規(guī)模宏大的黃埔花園計劃。當時，港府之所以肯接受這個低價，是希望藉此刺激香港樓市復(fù)蘇，港府總注冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示：「該項斥巨資重建計劃乃有益和有建設(shè)性，顯示地產(chǎn)商對地產(chǎn)及香港將來充滿信心。黃埔花園從 1985年 4月推出第一期，到 1989年 8月售出最后一期，歷時 4年半，每方呎樓面售價從最初的 686至 717元上升到 1,490至 1,755元，平均每方呎樓價約 1,220元。期間，長實集團發(fā)展的物業(yè)，約占香港整個物業(yè)市場的 20％，長實已成為香港地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。海怡半島則計劃興建 35 幢住宅樓宇，提供逾 10,000個住宅單位。 嘉湖山莊于 1991年 11 月推出首期，當時售價已達每方呎樓面面積 1,850 元，超過長實與華潤協(xié)議中 1997年每方呎 1,700元的指定價格。郭得勝（ 19111990 年），原藉廣東中山，早年隨父經(jīng)營洋雜批發(fā)，抗戰(zhàn)爆發(fā)后避居澳門，開設(shè)信發(fā)百貨商行。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 31 頁 1958 年，郭得勝與馮景禧、李兆基等 8 人合組永業(yè)有限公司，開始向地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一時期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸 多層工業(yè)大廈市場，從 1965到 1972年，新鴻基售出的樓宇總價約 ，換言之，平均每年的售樓營業(yè)額高達 7,000萬元。 新鴻基地產(chǎn)上市后，亦極為重視利用發(fā)行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產(chǎn)和規(guī)模。 1972 牛 8月 23日新地上市時，市值約 4億元，到 1981年底已增加到 ，在香港股市中成為僅次于置地、長實、新世界發(fā)展的第四大地產(chǎn)公司。 新地上市后，即利用 所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。 有人形容新地就像一家「樓宇制造工廠」，源源不斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新 鴻基企業(yè)時代已運用自如， 1965 至 1967 年期間，香港先后發(fā)生銀行擠提及政治騷動，觸發(fā)了資金外流利移民潮，地產(chǎn)市道一落千丈。 70年代后期，新地的業(yè)務(wù)開始從 地產(chǎn)發(fā)展擴展到地產(chǎn)投資。 1980年底，新地以市值 躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產(chǎn)集團之一。 新地主席郭得勝，是香港地產(chǎn)業(yè)有名的「大好友」?！?1989 年北京「六四事件」爆發(fā)，香港地產(chǎn)市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內(nèi)地 投資之外，新地不會考慮將資金調(diào)往海外。 1985年，地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，新地即動用 10 億元購入 8幅可建 285萬 方呎樓面面積土地。新地的大部分土地并非在官地拍賣場競投，亦非在市區(qū)收購舊樓，反 而多數(shù)是早期在新界區(qū)不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等地，成本不高。由于擁有龐大土地儲備、物業(yè)發(fā)展所需的一切人才，及準確的市場調(diào)查，新地無論在任何時期都有適合 市場需求的樓宇出售和供應(yīng)。 新地的地產(chǎn)發(fā)展計劃頗能迎合市民需要。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。新城市廣場開業(yè)后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前來游覽購物，成為香港最受歡迎的商場之一。新地這種以新市鎮(zhèn)商場為主力的物業(yè)投資策略，與以新市鎮(zhèn)大型屋村為主力的地產(chǎn)發(fā)展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。1972 年新地上市后不久，「三劍俠」各奔前程，李兆基辭去總經(jīng)理一職，自立門戶創(chuàng)辦恒基兆業(yè)。不過，與新地相比，恒基兆業(yè)特別重視小型住宅樓宇的發(fā)展，故有「小型住宅之王」的雅稱。因此，恒基十分重視增加土地儲備。這是李氏經(jīng)營地產(chǎn)的「絕招」。我們認為與其在未來幾年后跟其它公司兢出高價爭投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日后在新界有足夠的土地可供發(fā)展。 恒基兆業(yè)創(chuàng)辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關(guān)上市條件及招股書已全部準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關(guān)計劃。 1977年，李氏再以名下 6個地盤換取永泰建業(yè) 4,200多萬股，將控制權(quán)增至 ％。恒基地產(chǎn)上市時，法定股本 30億元，實收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元價格公開發(fā)售 5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本 1股及未繳足股本 4股，未繳足股本新股東申請時每股先付 1元，其余款項分兩期繳付，每股 元，分別于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日繳付。重組后，恒基地產(chǎn)成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，而旗下永泰建業(yè)則改名為恒基發(fā)展，以地產(chǎn)投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業(yè)上市公司的股權(quán)，在香港股市中自成一系。 1989年「六四事件」后，地產(chǎn)市道再次下跌，恒地于 1990年度再斥資 ，使公司的換地證賬面值超過 億元。從 1990到 1996年，恒基的土地儲備從 1,650萬方呎增加到 2,420萬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 31 頁 方呎，其中尚未包括 1340 萬方呎農(nóng)地，成為香港僅次于新地的第二大土地儲備銀行。如 1989年「六四事件」后，恒地即將樓價下調(diào) 20％。恒地還發(fā)明「袖珍樓」、「袖珍鋪」，將市區(qū)內(nèi)狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。不久，恒地又宣布集團資產(chǎn)重估，每股資產(chǎn)凈位達 ，比市場預(yù)期的 25至 30元高出三成以上。 這一時期，恒基股價節(jié)節(jié)飆升，到 1996年 11 月 20日已升至每股 。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恒地的「財政商標」了。 四、新世界發(fā)展 新世界的創(chuàng)辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德， 1922年出生，幼年曾在家鄉(xiāng)讀過幾年私塾， 15歲時從家鄉(xiāng)到澳門投靠父親的世交周至元，在經(jīng)營的周大福金鋪做練習生， 3 年后晉升主管，并娶周至元女兒為妻。當時，公司的法定股本為 ，實收股本 ，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有 4 幢高級商業(yè)、住宅樓宇， 4 間電影院及一些商鋪、寫字樓單位，總面積 萬方呎，每年租金收入 2,130 萬元。當時，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建筑物，以作為香港的標志，因此陸續(xù)將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到 43萬方呎。 70年代期間，新世界發(fā)展還單獨投資或與其它地產(chǎn)公司合作發(fā)展了一系列大型地產(chǎn)項目。正因為如此，新世界的綜合純利逐年穩(wěn)步上升， 1973 年度新世界，純和為 7,200 萬元，到 1981年度已增加到 。 其中，最囑目的就是香港會展中心的興建。 香港會展中心占地 ，包括作為底層基座的 7層高具國際先進水平的會展中心，以及設(shè)于基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈，總樓面面積 440萬方呎，規(guī)模比 3幢交易廣場合起來還大一倍，成相當于近 6幢匯豐銀行大廈，堪稱香港最巨大的建筑物。 新世界與新地相似，其業(yè)務(wù)擴張亦首先從集團內(nèi)部開始，由地產(chǎn)業(yè)帶動起來的業(yè)務(wù)，首先是集團的建筑工程，包括建筑、打樁、冷氣工程等。 1989年 1月，鄭裕彤有感于好友馮景禧突然病逝，從一線退下僅擔任董事局主席一職，而董事總經(jīng)理則由其長子鄭家純出任。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 31 頁 1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。 在具體發(fā)展策略上，新世界亦作出調(diào)整，強調(diào)以地產(chǎn)為主，但同時繼續(xù)多元化發(fā)展，尤其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國 大陸及海外的投資。 1995年新世界再度躋身香港四大地產(chǎn)上市公司之列。 50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合伙創(chuàng)辦大隆地產(chǎn)，開始涉足地產(chǎn)業(yè)。當時，港府需要恒隆擁有的九龍荔枝園后面的一個山頭興建瑪嘉烈醫(yī)院，于是以何文田山與恒隆文換，后來恒隆在何文田發(fā)展起恒信苑住宅樓宇，奠定了公司日后在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。由于出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。其股價亦一度沖至每股 ，市值達 35億元。但到 1977年度，恒隆的租金收入已增加到 2,880萬元，占公司綜合純利的比重已超過 45％。德福花園的發(fā)展利潤由地鐵公司占 50％，恒隆、合和各占 25％，當時平均每個單位的銷售價達 22萬元，超過原來的估計，恒隆賺取了可觀利潤。 1979年，恒隆與長實（恒隆占 ％），再投得地鐵旺角站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，興建一幢 22層高的商業(yè)大廈旺角中心。其中，恒隆可獲利逾 40億元。據(jù)陳曾熙透露，當時 恒隆擁有的土地儲備，足夠發(fā)展到 1987年，全部完成后擁有的總樓面面積接近 1,000萬方呎。是役，恒隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。這個占地 17公頃的大型屋村出售時適值地產(chǎn)市道好轉(zhuǎn)，首批 3,000多個住宅單位立即售罄。 不過，恒隆在 80 年代的發(fā)展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產(chǎn)循環(huán)的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。陳曾燾時代，恒隆進行了連串集團架構(gòu)重組。 1988年 4月，恒隆透過淘大收購樂古實業(yè)，并再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業(yè)務(wù)。陳啟宗上任后，一方面表示將繼續(xù)遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩(wěn)健發(fā)展路線，但同時亦采取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡回推介恒隆集團；引進先進管理技術(shù)，如最早發(fā)行可換股價券吸引外國資金、成功推行「 C 計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。 1993年 1月以后，淘大通過撥出內(nèi)部資金及借貸共 ，10 月再透過發(fā)行可換股價券集資 ，繼續(xù)收購有升值、加租潛力的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)。 1994年，淘大又斥資 12億元收購?fù)躯愃勾髲B，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業(yè)。黃廷芳，祖籍福建新興，早年遠赴新加坡謀生，初期經(jīng)營雜貨店， 50 年代開始涉足地產(chǎn)業(yè)，在新加坡烏節(jié)路一帶興建了大批商店，被稱為烏節(jié)地王。不過，后來事實證明，尖東的發(fā)展?jié)摿O佳，黃氏家族和信和地產(chǎn)不僅沒有買貴了土地，而且賺取巨額利潤。 信和地產(chǎn)購入這些土地后，即推行連串龐大發(fā)展計劃，一名曾在信和工作 10 年的高級行政人 員事后回憶說：「我在七九年加入信和工作，當時主要負責尖東的發(fā)展，我記得當時的尖東是一大塊填海土地，要發(fā)展它，一切從無到有，必須具有卓越的遠見和魄力。正因為這樣，信和地產(chǎn)后來亦易名為尖沙咀置業(yè)。 到 80 年代初，信和地 產(chǎn)已頗其規(guī)模。即使在 1983至 1984年地產(chǎn)低潮期間，信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產(chǎn)商之一。就在中英談判顯露曙光之際，信和已開始恢復(fù)大好友本色。 1989年 1月，信和聯(lián)同新鴻基地產(chǎn)、菱電集團，先后擊敗華人置業(yè)、長江實業(yè)、世紀城市、新世界發(fā)展等，以 。中環(huán)廣場樓高 78 層，樓面面積達 140萬方呎，總投資超過 50 億元，于 1989年動工， 1992年 落成。中環(huán)廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以為傲的代表作。信和集團競投土地之勇，由此可見一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。這次賣地所引起的震撼，超過了會德豐系投鉆石山地王所引起的轟動。1996年信和置業(yè)亦躋身香港十大地產(chǎn)上市公司之列，成為香港著名的地產(chǎn)發(fā)展商之一。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九倉的控股權(quán)，后者作為大型綜合企業(yè)，重點發(fā)展香港地產(chǎn)、酒店、電訊及基建；會德豐并持有上市地產(chǎn)公司新亞置業(yè)（前稱置業(yè)信托）和聯(lián)邦地產(chǎn)，分別專責地產(chǎn)投資及地產(chǎn)發(fā)展。 1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重建發(fā)展，吳發(fā)現(xiàn)該廠址位于銅鑼灣極具發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)，要求公司重新檢討。時代廣場的興建歷時 5年，于 1993年底落成揭幕。海港城一期重建計劃是將兩幢住宅物業(yè)重建為兩幢樓高 36層的港威大廈。據(jù)統(tǒng)計， 1998 年九倉旗下的投資物業(yè)組合已高達 ，已超過置地而成為與太古地產(chǎn)并駕齊驅(qū) 的大型地產(chǎn)投資集團。該幅土地面積約 28 萬方呎，計劃建成 5 幢面積達 120 萬方呎的住宅大廈和 65 萬方呎的荷李活廣場，總投資近 55 億元，平均每方呎樓價約 3,000 元，整個計劃于 1997年 8月完成。 60年代期間，太古還不斷出售所擁有的土 地，包括則魚涌太古宿舍地段，后來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鸰式住宅樓宇， 70 年代初又將華蘭路東側(cè)土地脫手，結(jié)果建成皇冠車行、仁孚工業(yè)大廈、寶峰苑及惠安苑等樓宇