【正文】 恒隆在地產(chǎn)經(jīng)營上的另一個重要恃色，就是它重視發(fā)展龐大的住宅計劃。 80年代初，旺角中心推出之際，正值地產(chǎn)高峰期，扣除給予地鐵的盈利之外，總利潤高達 43 億元，恒隆賺得其中的 。 1981/82 年度，恒隆錄得純利 億元，創(chuàng)上市 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 31 頁 以來的第二個高峰。受此鼓舞， 1985年 7月恒隆再與新世界、廖創(chuàng)興企業(yè)、萬邦投資及中建企業(yè)重組財團（恒隆占 60％），繼續(xù)與地鐵公司合作，斥資 20億元發(fā)展港島剩余的 5個地鐵站上蓋物業(yè)，其中補地價僅 。早在 1980年 8月，恒隆已購得上市公司淘化大同 ％股權(quán)，淘大以其食品加工業(yè)務(wù)為恒隆的盈利作出貢獻，同時亦為恒隆提供了牛頭角龐大土地儲備。陳啟宗并表示：恒隆會繼續(xù)積極擴大投資物業(yè)組 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 31 頁 合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取 5年后與其它地產(chǎn)集團看齊。到 1996年，淘大置業(yè)旗下的收租物業(yè)面積已達 546萬方呎，絕大部分均是位于地鐵及九廣鐵路沿線的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，年租金收益接近 24億元。當時，尖沙咀區(qū)的發(fā)展，只局限于在以金馬倫道方圖一哩的地區(qū)內(nèi)，這里早已商戶林立 ,十分擁擠，明顯已不足應(yīng)付發(fā)展中的新需求。 不過，信和與置地、九倉、希慎等老牌地產(chǎn)集團相比，在投資策略上有兩點明顯的區(qū)別：第一，信和地產(chǎn)以地產(chǎn)發(fā)展為主、地產(chǎn)投資為輔，因此除保留尖沙咀中心、帝國中心及幸福中心之外，其余均推出發(fā)售。這一時期它購入的地皮就多達 10余幅。其中，黃氏家族占四成，信和占一成，新地占四成半，菱電占半成股權(quán)。 1989 年 5 月，正值中國「六四事件」期間，港府推出該財政年度的首次 3幅官地拍賣，信和及黃氏家族連奪兩幅工業(yè)用地，涉及資金 2 億元。 信和集團的積極進取作風可說始終如一，它在官地拍賣中買入的土地，不少創(chuàng)出歷史新高，當時往往被人譏笑，然而事后又證明它甚具眼光。 80年代中后期以來，會德豐系在地產(chǎn)業(yè)的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業(yè)，用盡地積比率，擴大集團的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè) 規(guī)模。該建筑物可謂氣勢恢宏，外墻以花崗石及無框玻璃建成，墻上最矚目處設(shè)有全港第一部巨型室外電視幕墻，大廈四周是 萬方呎的開放式庭園廣場，廣場一角設(shè)有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區(qū)最優(yōu)質(zhì)商度及該區(qū)的標志。 1989年，會德豐系亦開始加強地產(chǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)，初期以旗下的聯(lián)邦地產(chǎn)作先鋒，與信和等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。 1972年，太古集團眼看香港地產(chǎn)業(yè)日漸興盛，而世界航運業(yè)則開始不景，遂創(chuàng)辦太古地產(chǎn)有限公司，向地產(chǎn)業(yè)進軍，計劃關(guān)閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地作地產(chǎn)發(fā)展。 八、太古地產(chǎn) 太古集團的前身是太古洋行，主要業(yè)務(wù)是航運、貿(mào)易， 1950年代收購國泰航空擴展至航空業(yè)，但對地產(chǎn)則一直未有沾手。二期工程已于 1999 年陸續(xù)完成。整項計劃包括兩幢 46 和 36 層高 的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座 16 層高的綜合性商場，共容納 300間商店、 18間食肆、 4間戲院和 700個泊車位，總樓宇面積 240萬方呎。 1980及 1985年，包玉剛部署「棄舟登陸」，先后收購了九龍倉和會德豐，其后經(jīng)過多次資產(chǎn)重組逐漸形成現(xiàn)時的集團結(jié)構(gòu)。難怪新地的郭氏兄弟聞訊后亦一度錯愕，后來更笑看說要計算下自已的「身家」。從港九各區(qū)都可清楚看到中環(huán)廣場的麗光時計，它成為了國際公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 31 頁 認的香港標志。這兩項投資都為信和及黃氏家族帶來可觀利潤。 黃廷芳、黃志祥父子領(lǐng)導(dǎo)的信和集團，包括上市旗艦和控股公司尖沙咀置業(yè)，以及專責地產(chǎn)發(fā)展的信和地產(chǎn)，可以說是香港地產(chǎn)界赫赫有名的「超級大好友」。如果說置地雄踞中環(huán)、九倉稱雄尖沙咀、希慎割據(jù)銅鑼灣的話，那么信和則在尖 東獨領(lǐng)風騷，「尖東地王」可謂當之無愧。當時，他們出價之高，令行內(nèi)人士側(cè) 目，有人甚至譏為瘋狂。「食街」經(jīng)改造成「名店坊」后租金升幅逾倍。 1991年 1月，陳曾燾 退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恒隆主席，恒隆進入家族第二代管理時期。 1986年恒隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恒隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產(chǎn)信托人，其弟陳曾燾則擔任恒隆主席。 1984年 5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價 3億元，另投資 37億元，興建 9,500個住宅單位，其中 2,200個為居屋單位。 這時，恒隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調(diào)的作風，對記老暢談恒隆的發(fā)展大計，喜悅之情溢于言表。淘大花園最 后分四期發(fā)展，可提供 4,800個住宅單位和部分商場，總投資達 。 1972年恒隆上市時，它的租金收入僅 500萬元，占公司經(jīng)營收入的 10％。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 31 頁 恒隆上市后，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資 億元以高價購入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業(yè)都須到 1973 年底才能交吉。陳曾熙戰(zhàn)前曾留學(xué)日木，攻贊土木工程學(xué)，回港后在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業(yè)務(wù)，認識到香港地產(chǎn)業(yè)的潛力。這樣，新世界的債務(wù)從最高峰時期的約 90億元逐漸降至 30至 40億元的合理水平。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士（中國）裝飾工程等，可以對現(xiàn)代化建筑物包括商業(yè)大廈、酒店及高級住宅 .由工程策劃、設(shè)計、繪圖、電機工程、建筑工程及室內(nèi)裝飾等提供全面性服務(wù)。根據(jù)協(xié)議，新世界毋須補地價，在計劃完成前，新世界代香港貿(mào)易發(fā)展局支付租金，每年不多于 600 萬元，并付該局 7,500 萬元營運費，計劃完成后展覽中心若干部分交予貿(mào)發(fā)局辦公，其余物業(yè)業(yè)權(quán)則屬新世界。 新世界發(fā)展在經(jīng)營策略上，是興建寫字樓作出租用途，興建住宅物業(yè)以出售為主，兩者互相配合，相得益彰。 1971年，新世界發(fā)展以 ，向英資 太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊址，面積約 20萬方呎。該發(fā)展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴的發(fā)展項目，而且也是香港有史以來最大的單 一地產(chǎn)項目，屆時完成后，置地的中區(qū)王國將黯然失色，中區(qū)地產(chǎn)霸主地位無疑將屬新地、恒地兩大集團。 1993年第四季，恒地趁公司業(yè)績理想，連環(huán)出擊，先是發(fā)行 （約 ）的可換股價券，安排將投資中國內(nèi)地的恒基中國分拆上市；繼而發(fā)行 3億美元（約 ）歐洲美元價券，并取得 ；而旗下恒基發(fā)展亦以先舊 后新方式配股集資 20億元，短短 3個月間恒基其籌得資金超過 90億元。 恒基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區(qū)收購舊樓的策略 ，以最大的耐心，經(jīng)長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。 由于采取「反潮流」，「人棄我取 」的投資策略，恒地得以低成本維持龐大的土地儲備。 80年代期間，恒基集團展開連串資產(chǎn)重組， 以使集團結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)合理化。 1975 年，李兆基 以恒基兆業(yè)名下物業(yè)換取永泰建業(yè) 1,900萬股新股，控制了永泰建業(yè) 42． 9％股權(quán)，成為最大股東。 1981 年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產(chǎn)發(fā)展為主的公司，但是眼看到的是港九市區(qū)可供發(fā)展或重建的地盤所余無幾，相信五年之后便無法可以再在市區(qū)內(nèi)找到『并樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數(shù)量也有限，屆時新界的土地必定成為大家爭奪的對象。 恒基兆業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)的方式亦與新地相似，強調(diào)貫徹「貨如輪轉(zhuǎn)」的宗旨，「只做樓宇供貨商不做收租業(yè)主」。 1948年，年僅 19 歲的李兆基隨身攜帶 1000 元，從家鄉(xiāng)順德南來香港，初期在金鋪做外匯黃金買賣， 1958 年起與郭得勝、馮景禧等合伙從事 地產(chǎn)發(fā)展，并創(chuàng)辦新鴻基地產(chǎn)。新城市廣場第一期工程總樓面面積 100萬方呎，耗資逾 10億元， 80年代初動工，至 1984年落成，是沙田 新市鎮(zhèn)最龐大的商業(yè)建設(shè)，場內(nèi)包括大型百貸公司、各類店鋪、迷你電影院、中西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設(shè)施，還有一個巨型的計算機音樂嘖泉?！惯@種策略明顯是配合了港府自 70年代中期起大規(guī)模發(fā)展新界新市鎮(zhèn)的城市發(fā)展規(guī)劃。因此，它極重視增加土地儲備，在整個 80年代，新地的土地儲備從約 1,340 萬方呎增加到 3,250 萬方呎， 1999 年更達到 5,060 萬方呎，一直穩(wěn)居香港地產(chǎn)公司的榜首。做地產(chǎn)商的，只要積極去干，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產(chǎn)商的責任。新鴻基中心落成后，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。郭得勝是香港地產(chǎn)界有名的「大好友」，他看好香港房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展前景，因而往往能在地產(chǎn)危機中以低價購入大量土地，發(fā)展物業(yè)，然后在市道復(fù)蘇時高價出售，獲得厚利。上市首年，新地的純利為 5,128萬元，比預(yù)期利潤高出五成。 1973年 3月 16日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā) 展有限公司。郭氏藉此賺取他日后在香港地產(chǎn)界大展拳腳的資本。根據(jù) 1988 年雙方達成的協(xié)議，長實保證華潤至少獲利 億元，但若售樓價超過特定水平，長實所分得利潤份額將從 49％提高到 75％。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 31 頁 在整個 80年代，長實集團先后共完成 60多項地產(chǎn)發(fā)展計劃，除黃埔花園外，尚有城市花園、和富中心、嘉云合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園，以及麗城花園，所提供的住宅單位超過 。1984年 9月，中英雙方就香港前途問題草簽聯(lián)合聲明，投資者信心開始恢復(fù)，和黃即與港府展開談判，同年 12 月達成協(xié)議，和黃補地價 ，另加道路建筑費 。李即將所持全部九倉股份轉(zhuǎn)售「世界船王」包玉剛，賺取了約 6,000萬元，全身而退。到 1981年度，長實年利潤高達 ，相當于 上市第一度的 。它在香港地產(chǎn)界的崇高地位，被正式確認。由于兩地段均處于香港中區(qū)最繁華地區(qū)，競投激烈，參加投標的財團多達 30多個，其中又以老牌英資地產(chǎn)公司置地的奪標呼聲最高。這時，長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業(yè)銀行的重視。其中， 1973年 12月，長實以每股 （比上市時每股 3元上升逾一倍），登行新股1,700萬股，集資逾 1億元收購都城地產(chǎn) 其余 50％股權(quán)，即以 1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環(huán)球大廈，使每年租金收入增加八、九百 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 31 頁 萬元。 70 年代初，李嘉誠決定全力發(fā)展地產(chǎn)，他于 1971 年 6月創(chuàng)辦長江地產(chǎn)有限公司， 1972年改名為長江實業(yè)（集團）有限公司，將投資重點轉(zhuǎn)移到房地業(yè)?！搁L江」的取名，以李氏的解釋，是「長江不擇細流，才能納百川歸大?！?。此后 ，李嘉誠將制造業(yè)賺取的利潤陸續(xù)投入地產(chǎn)，相繼此角、柴灣、新界元朗等地區(qū)與建工業(yè)大廈，規(guī)模愈來愈大。 1972年 11 月 1日，長賓正式在香港掛牌上市。透過連串供股、發(fā)行新股，長實的資產(chǎn)規(guī)摸迅速壯大。賽西湖占地 萬方呎，長實在該地盤興建 925 個 1,260 至 1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等，總樓宇建筑面積達 132 萬方呎，平均每方呎地價成本僅為 64元，十分便宜。消息傳出，香港輿論為之轟動，此舉被譽為長實「擴張發(fā)展之重要里程碑」，是「華資地產(chǎn)界的光輝」。早在 1976年，長實就曾先后與亨隆地產(chǎn)、銓利基業(yè)等公司合作，先后發(fā)展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰臺的高級住宅大廈，雙方均 分得可觀利潤。1977年長實斥資 23億元收購擁有中區(qū)希爾頰酒店的美資永高公司全部股份，正是這一策略的先聲。 1985 年，長實再透過和黃收購香港電燈集團。整項龐大計劃，是在黃埔船塢舊址約 19公頃（約 200萬方呎）土地上興建 94幢住宅大廈，共 11,224個 單位，總樓面面積 764 萬方呎，另有商場面積 169萬方呎