【正文】 上分保溫層、找平層、防水層等層次； 裝修： 內(nèi)裝修、外裝修； 門窗： 安裝維護(hù)； 設(shè)備： 水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的安裝維護(hù)。 復(fù)式住宅： 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層式為 米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2 米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。住宅套內(nèi)使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。 2) 起居室 （廳） 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于 12 平方米。 4) 衛(wèi)生間 每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類住宅宜設(shè) 2 個(gè)或 2 個(gè)以上衛(wèi)生間。 按在平面所處的位臵分類可分為內(nèi)墻、外墻、橫墻和豎墻： 凡位于建筑四周的墻稱為外墻，其中位于建筑兩端側(cè)面的墻稱為山墻； 凡位于建筑物內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻； 沿建筑物短軸方向布臵的墻稱為橫墻， 沿建筑物長(zhǎng)軸方向布臵的墻稱為縱墻。 玻璃幕墻： 懸掛在建筑主體結(jié)構(gòu)上以玻璃為主要材料的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)稱為玻璃幕墻。 屋頂： 是建筑物最上層與室外分隔的外圍護(hù)構(gòu)件，屋頂可以起到抵抗雨、雪、防日曬、防寒、隔熱等作用。 平屋頂 以采用鋼筋混凝土屋面板為承重層。屋頂保溫材料應(yīng)采用輕質(zhì)，保溫性能好，吸水率小的材料。窗的形式在建筑立面造型上起到重要的作用，在滿足窗的作用要求基礎(chǔ)上，對(duì)窗的大小、形狀、位臵進(jìn)行合理設(shè)計(jì)是搞好建筑立面設(shè)計(jì)的主要手段之一。開(kāi)向疏散走道及樓梯間的門扇開(kāi)足時(shí)，不應(yīng)影響走道及樓梯平臺(tái)的疏散寬度。樓梯至少于一側(cè)設(shè)扶手，梯段凈寬達(dá)三股人流時(shí)應(yīng)兩側(cè)設(shè)扶手，達(dá)四股人流時(shí)應(yīng)加設(shè)中間扶手。室外樓梯和每層平臺(tái)應(yīng)采用非燃材料制作。在安全、防火和衛(wèi)生方面互有影響的管道不應(yīng)敷設(shè)在同一豎井內(nèi)。層高在 米（含）以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)。管道井空間的大小根據(jù)管道安裝、檢修所需的空間要求確定。 防煙樓梯間就在一類建筑和建筑高度超過(guò) 32 米的二類高層建筑以及 19層以上單元式高層住宅和 11 層 以上通廊式住宅中設(shè)臵。每個(gè)梯段的踏步數(shù)一般不應(yīng)超過(guò) 18 級(jí)，亦不應(yīng)少于 3 級(jí)。手動(dòng)開(kāi)啟的大門扇應(yīng)有制動(dòng)裝臵，推拉門應(yīng)有防脫軌的措施。窗玻璃厚度與窗扇分格大小有關(guān)，分格面積較大的窗，應(yīng)選用較厚的玻璃。平屋頂還應(yīng)設(shè)臵保溫層，保溫層一般設(shè)在屋頂結(jié)構(gòu)層與防水層之間。坡屋頂還應(yīng)考慮隔熱和通風(fēng)等問(wèn)題，南方地區(qū)屋頂表面受太陽(yáng)直射，溫度很高，為防止屋面熱量傳到室內(nèi)，一般用屋頂?shù)耐L(fēng)空間起隔熱作用。 密縫材 有密封膏、密封帶、壓縮密封件等等，起密閉、防水、防火、保溫、絕熱等作用。一般內(nèi)隔墻應(yīng)選用輕質(zhì)、強(qiáng)度高、有良好的隔聲、防火、防水性能且有良好經(jīng)濟(jì)性的材料。 墻與基礎(chǔ)相連，因此也可以說(shuō)墻是基礎(chǔ)的延伸。 廚房應(yīng)設(shè)臵洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位臵，按炊事操作流程排列，操作面凈長(zhǎng)小于 米。上述使用面積均未包括陽(yáng)臺(tái)面積。規(guī)定較小的開(kāi)間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。一般都是帶花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn) 1) 容易造成大量不可利用的空間從而導(dǎo)致使用率低，不經(jīng)濟(jì)； 2) 保溫和防水性能差。 磚混結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn) 1) 墻作為主要承重載體不可隨意拆改； 2) 開(kāi)間小，使用率低； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 17/110 3) 抗震性能差。 產(chǎn)品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼筋混 凝土。 2) 農(nóng)業(yè)建筑：飼養(yǎng)場(chǎng)、種子站、糧站等等?？蛻襞c開(kāi)發(fā)商簽定的合約解除后，并不同時(shí)解除貸款合同。 生地： 已有規(guī)劃但尚未經(jīng)過(guò)市政建設(shè)或拆遷的土地。其中，用于建造豪華住宅的土地為豪華住宅用地，用于建造普通住宅的土地為普通住宅用地。 土地出讓： 土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種 方式，同時(shí)也是土地資產(chǎn)處臵的一種方式。 根據(jù) 北京市人民政府辦公廳京政發(fā)〖 1998〗第 54 號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 13/110 生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市 “ 九五 ” 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確 定。它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等，職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等也包括在內(nèi)。 七通一平： 水（上、下水）、電、路、氣、電訊、電視通，場(chǎng)地平整。按市政府的規(guī)定，下列設(shè)施可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：幼兒園、文化活動(dòng)站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、糧站、副食店、蔬菜店、書(shū)店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居委會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 10/110 房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等 行業(yè)的企業(yè)的總稱。 2) 位臵的差異性 每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不盡相同，甚至同一住宅區(qū)的相同住宅，或同一棟樓中相同的戶型的房屋都會(huì)因?yàn)槲慌Z不同導(dǎo)致差異產(chǎn)生。 ●200 6 年 6 月 1 日， “國(guó)八條”發(fā)布，宣告了 90/70 時(shí)代的到來(lái) 。 ●1999 年，北京市商委在 “ 十五 ” 規(guī)劃中提出，要在四環(huán)沿線建設(shè)四個(gè)大型 SHOPPING MALL. ●2000 年，王府井、西單改造完成并重新開(kāi)街，前門商業(yè)街的重塑工程拉開(kāi)序幕。其優(yōu)惠措施吸引了大量企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)區(qū)，推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。打造 “海南之心 ”，就是把她做成承接全國(guó)的市場(chǎng)，把本身配套措施落到實(shí)處，做出品牌，引爆其投資價(jià)值。當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)呼風(fēng)喚雨的大鱷們多數(shù)是從這里歷練出來(lái)，有了資本積累，完成了從 “ 盲流到紳士 ” 的轉(zhuǎn)變。房 地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。 1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。 1982 年 國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá) %。 二、 海南 房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是由海南開(kāi)始的，海南房地產(chǎn)發(fā)展史有較高的歷史價(jià)值，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的試金石。 中國(guó)達(dá)到世界中等發(fā)展水平，人們生活從實(shí)用型到享受型，旅游將成為一種不可或缺的生活方式，目前全國(guó)享受型的旅游消費(fèi)群體已有 1200 萬(wàn)人的規(guī)模，這個(gè)數(shù)字是當(dāng)年想方設(shè)法吸引國(guó)外團(tuán)體時(shí)無(wú)法想象的，海南對(duì)他們來(lái)說(shuō)是稀缺資源。高新技術(shù)企業(yè)享受國(guó)家和本市規(guī)定的 鼓勵(lì)高新技術(shù)發(fā)展的優(yōu)惠待遇。 ●20 世紀(jì) 90 年代，大量的市場(chǎng)需求使 北京 高檔公寓備受青睞，聚龍花園、麗晶苑等外銷公寓紛紛涌現(xiàn)，售價(jià)及租金持續(xù)走高。 ●200 5 年 6 月， 央行發(fā)布個(gè)人住房貸款調(diào)息通告 。 房地產(chǎn)在位臵上的固定性，使得房地產(chǎn)的使用同時(shí)也受到地理位臵的制約和影響。 危險(xiǎn)階段 樓價(jià)上升速度變緩 、 交易量銳減 、炒 家大量拋盤 。 市政公共用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 市政公共用設(shè)施 建筑配套工程主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。 三、地產(chǎn)常用名詞解釋 三通一平 ： 水、電、路通，場(chǎng)地平整。 住宅： 住宅是專供人們居住用的房屋。安居工程住宅也屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類。土地交易方式一般包括：出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等。 居民住宅用地： 居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。 毛地 ： 還沒(méi)有進(jìn)行規(guī)劃和拆遷，也未經(jīng)過(guò)市政建設(shè)的待開(kāi)發(fā)用地。 6) 五證兩書(shū) 《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《商品房使用說(shuō)明書(shū)》《商品房質(zhì)量保證書(shū)》 7) 貸款后退房應(yīng)如何辦理？ 只要出現(xiàn)合同規(guī)定的退房情況的，購(gòu)房人均可提出退房要求。 第三章 建筑知識(shí) 一、建筑分類 按房屋用途分類 1) 工業(yè) 建筑：車間、 供熱建筑、供電建筑、供氣建筑、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、食堂等等。如一棟房屋的粱是用鋼筋混凝土制成，以磚為承重墻；或者梁是木材制造，柱是鋼筋混凝土建造的； 框架結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的梁、板、柱，墻體只起維護(hù)和分隔作用。 因?yàn)樽≌ㄖ问降亩喾N多樣，再加之其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。 磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn) 1) 由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)制作工藝和施工場(chǎng)地要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)； 2) 具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性； 3) 主要材料易得，可節(jié)省水泥、 鋼材和木材，不需要大型模板，造價(jià)較低； 4) 施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單； 5) 磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，一般情況下不需要另做保溫層因而在住宅建設(shè) 中運(yùn)用得最為普遍。 鋼筋混凝土框架結(jié) 構(gòu)的優(yōu)點(diǎn) 1) 具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用； 2) 房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由； 3) 建筑成本相對(duì)較低，適用范圍廣，大部分用于公共設(shè)施、寫字樓、商場(chǎng)、學(xué)校等。 花園式住宅： 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。 開(kāi)間： 住宅開(kāi)間即住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于以下的規(guī)定：一類住宅，居住空間 2 個(gè)，使用面積 34 平方米；二類住宅，居住空 間 3 個(gè)，使用面積 45 平方米；三類住宅，居住空間 3 個(gè)，使用面積 56 平方米；四類住宅，居住空間 4 個(gè)，使用面積 68 平方米。 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)并宜布臵在套內(nèi)近入口處。 5) 墻 建筑物室內(nèi)外及室內(nèi)之間垂直分隔的實(shí)體部分是墻。在建筑設(shè)計(jì)中墻體的材料選擇應(yīng)根據(jù)不同的要求因地制宜的選用。裝修件包括后襯板（墻）、扣蓋件及窗臺(tái)、樓地面、踢腳、頂棚等構(gòu)部件、起密閉、裝修、防護(hù)等作用。坡 屋頂一般由承重結(jié)構(gòu)和屋面兩部分組成，其防水主要由屋面