【正文】 性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。 1 “ 養(yǎng)老地產(chǎn) ” 還是 “ 地產(chǎn)養(yǎng)老 ”? —— “ 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) +養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ” 的開(kāi)發(fā)模式研究 2023年 2 ? 第一章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件研究 ? 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 ? 第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究 專(zhuān)題總綱 成都 重慶 西安 北京 沈陽(yáng) 無(wú)錫 天津 湖州 佛山 海南 鎮(zhèn)江 南京 青島 3 ? 第一章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件研究 ? 宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度 ? 中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度 ? 微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 —— 意向地塊微觀條件維度 ? 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及條件小結(jié) 4 ? 我國(guó)“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流 ? 中國(guó)現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識(shí)加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級(jí)老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。 目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成 宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究 6 ? “ 421“ 家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì) “ 獨(dú)子養(yǎng)老 ” 面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了 “ 以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充 ” 的養(yǎng)老服務(wù)體系 ” 緩解” 421“ 家庭養(yǎng)老壓力 ?大力發(fā)展 居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老 ?使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)老年人、對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)都是最好的選擇 。省級(jí)民政部門(mén)要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹(shù)立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時(shí)機(jī)命名全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活勱，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化。老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售便取得了 較好的銷(xiāo)售成績(jī)。 中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為 2023年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。 14 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類(lèi)。 ?以沈陽(yáng)、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群 老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場(chǎng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相對(duì)較差，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。 ?以廣州為代表的華南移民城市群 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費(fèi)力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對(duì)較輕，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。 17 微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 養(yǎng)老地產(chǎn) 民政系統(tǒng)項(xiàng)目 （社會(huì)福利用地） 產(chǎn)權(quán)用地 “養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目： 前期通過(guò)一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品 綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目： 通過(guò)醫(yī)院／養(yǎng)老等項(xiàng)目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)商無(wú)土地使用權(quán) 通過(guò)醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地 通過(guò)一般地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)渠道獲取土地 ? 以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對(duì)象 將產(chǎn)權(quán)類(lèi)用地作為研究對(duì)象 18 微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土地微觀條件 交通條件： 較為便利，便于子女探望 自然環(huán)境： 環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然 資源 地塊條件： 方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 拿地 方式： 通過(guò) 招 、 拍 、 掛 形式 土地性質(zhì)： 綜合用地 優(yōu)惠條件： 土地出讓金應(yīng)比周?chē)? 同等條件住宅用地低廉 土地出讓政策方面 地塊微觀條件方面 19 微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 ? 土地出讓政策方面 拿地 方式 現(xiàn)有項(xiàng)目大部分都是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)上招、拍、掛取得土地 土地性質(zhì) 綜合用地 ，大部分采用 住宅 +商業(yè) 的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地 )建筑面積比例大致為 8： 2 優(yōu)惠條件 土地出讓金應(yīng)比周?chē)葪l件住宅用地便宜 大部分成功項(xiàng)目拿地價(jià)格都較低 20 微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究 ? 地塊微觀條件方面 交通條件： 較為便利，便于子女探望 自然環(huán)境： 環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉 、 森林、自然水體等自然 資源 地塊條件 方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 良好的交通條件是項(xiàng)目成功的重要先決條件 綠化率高、溫泉能有效提升項(xiàng)目檔次 土地方正便于規(guī)劃 21 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件總結(jié) ? 宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) —— 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)良好 ? 目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。 社區(qū)農(nóng)莊： ? 在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可以耕作的農(nóng)莊 ， 每塊地管理費(fèi)低廉 ， 一年中可以在地塊中耕作 。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面 ?組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立： 由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴(lài)； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 ?組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布臵了大量水系、綠化景觀，滿(mǎn)足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要； ?多層級(jí)交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)臵小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)臵相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所 學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老 有所為 31 北京東方太陽(yáng)城 ? 針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì) 無(wú)障礙設(shè)計(jì)： ? 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道 ? 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓 ? 戶(hù)內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng) ? 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng) ? 衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手 ? 插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度 ? 感應(yīng)門(mén)鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙 ? 采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性 戶(hù)型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： ? 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳； ? 中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴?hù)型多臥室 ? 老人需要照顧：有些戶(hù)型設(shè)計(jì)了保姆間。 ? 產(chǎn)品類(lèi)型： 獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 ? 社區(qū)特色： 中國(guó)式的園林， 2萬(wàn)平米的人工聯(lián)體雙湖， L型綠化帶。 ? A棟擁有各類(lèi)戶(hù)型房間 175間，接待半自理和無(wú)自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔 。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里，虹橋機(jī)場(chǎng) 22公里，離上海市中心人民廣場(chǎng) 12公里，人稱(chēng) “ 小上海 ” 的周浦鎮(zhèn) 3公里 ? 占地面積： 84000平方米 ? 建筑面積： 100000平方米 ? 公寓數(shù)量：老年公寓設(shè) 838套，可供 1600位左右老人入住 ? 土地性質(zhì)：公共建筑用地 ? 土地價(jià)格： 50萬(wàn)元 /畝 ? 已于 2023年啟動(dòng)全國(guó)復(fù)制計(jì)劃 42 ? 具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施 上海親和源 服務(wù)內(nèi)容： ?每周預(yù)約上門(mén)一次家政服務(wù) ?每?jī)芍茴A(yù)約上門(mén)收集清洗床單被套一次； ?物業(yè)管理費(fèi)； ?每人每年一次全身醫(yī)療體檢； ?每人購(gòu)買(mǎi)一份意外保險(xiǎn)； ?公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換； ?社區(qū)內(nèi)各類(lèi)文體設(shè)施的使用； ?管家部提供的其他類(lèi)免費(fèi)服務(wù)等 43 上海親和源 ? 具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計(jì) 44 上海親和源 ? 項(xiàng)目盈利模式分析 —— 長(zhǎng)、短期租賃并舉 ? 由開(kāi)盤(pán)時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售向會(huì)員銷(xiāo)售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性 ? 長(zhǎng)期租賃 ? 短期租賃 A卡： —— 銷(xiāo)售概念的長(zhǎng)租性質(zhì) 需一次性支付一筆 89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶(hù)型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。地理位臵優(yōu)越，距天安門(mén) 30公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25公里 ?規(guī)模： 占地面積 50萬(wàn)平方米 (不含附屬用地 )， 總建筑面積 106萬(wàn)平方米， 總投資約 70億元人民幣 ?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式 以出租為主（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地） 機(jī)場(chǎng) 健康 城 48 燕達(dá)國(guó)際健康城 醫(yī)院部 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心 醫(yī)學(xué)研究院 醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院 會(huì)議中心 ?兩大功能板塊：“醫(yī)院＋養(yǎng)護(hù)” 養(yǎng)護(hù)板塊 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（ 12023床） 醫(yī)院板塊 定位國(guó)內(nèi)外高端客戶(hù)群的燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院（ 3000床，三甲標(biāo)準(zhǔn)） 醫(yī)學(xué)研究院（ 3大研究主題） 醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院（可容納 1500名學(xué)員） 會(huì)議中心（ 5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） ? “ 醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈 +養(yǎng)老養(yǎng)護(hù) ” 49 ? 依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū) 燕達(dá)國(guó)際健康城 產(chǎn)學(xué)研體系 醫(yī)學(xué)研究院 醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院 養(yǎng)護(hù)中心 會(huì)議中心 學(xué)、研 學(xué)、研 產(chǎn) 產(chǎn) “產(chǎn)學(xué)研”體系 2023年 2023623 2023年 9月 1日開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng) 運(yùn)行時(shí)間 2023年 10月1日開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)