【正文】 座自然生態(tài)公園和高爾夫球場(chǎng)，西山遠(yuǎn)景、昆玉河、頤和園、圓明園、玉泉山、香山公園、北京植物園等著名景觀將歷史與現(xiàn)代、人文與自然融為一體；北京大學(xué)、清華大學(xué)等高等學(xué)府近在咫尺，文化氛圍深厚濃郁。該區(qū) 域的項(xiàng)目規(guī)模龐大，社區(qū)環(huán)境成熟，供應(yīng)量在一段時(shí)間將保持在較高的水平，受客觀條件的制約和居住熱 點(diǎn)多點(diǎn)化的影響該區(qū)域?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格不會(huì)有大的變動(dòng) 6000— 7500 元。本區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格由于缺乏新的支撐面的出現(xiàn)，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)應(yīng)不會(huì)有大的變動(dòng)。其區(qū)位價(jià)格集中在 3000 元左右的普通住宅和 9000 元左右的別墅類產(chǎn)品上。環(huán)境是這里的買點(diǎn)，有西山風(fēng)景區(qū)、頤和園、圓明園和東北旺苗圃等，是名副其實(shí)的中關(guān)村的后花園。位于西北旺鎮(zhèn)的百旺新城先期開發(fā)農(nóng)民搬遷房，容 積率 ，銷售價(jià)格為 4300 元 /平方米。 E 香山地區(qū)：該區(qū)域市場(chǎng)受政策限制，供應(yīng)量較少，推出的樓盤也成兩極化發(fā)展，一部分以當(dāng)?shù)?拆遷居住為主，一部分是原有立項(xiàng)的別墅類項(xiàng)目。溫泉鎮(zhèn)的商品住宅開發(fā)還處于起始階段，在該區(qū)域取得土地開發(fā)權(quán)必須全面考慮未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑單元等方 面做到市場(chǎng)創(chuàng)新與領(lǐng)先。其中，位于海淀區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來(lái)是道路、市政設(shè) 施和配套住宅建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，在未來(lái)更加成為海淀區(qū)住宅建設(shè)的重中之重。而海淀區(qū)的北擴(kuò)趨勢(shì)，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時(shí)間距離。作為 863 計(jì)劃 308主題的示范鎮(zhèn)， 溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對(duì)溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整， 由七個(gè)變?yōu)楝F(xiàn)在的四個(gè)，這四 個(gè)小城鎮(zhèn) 又 分為兩個(gè)等級(jí)，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個(gè)小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時(shí)也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。在百亭魚樂(lè) 園的南部東埠頭村附近，不久 前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀 區(qū)第二水廠。規(guī)劃在安陽(yáng)路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 在這主要說(shuō)一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū) 的情況 ： A、 用地范圍 總占地 公頃，位于安陽(yáng)路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個(gè)，它們是北京地震基準(zhǔn)臺(tái)、北大制藥廠、溫泉造林隊(duì)、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。而 且還有一定數(shù)量的自建別墅。 。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。交通 較方便，有多 路公交可達(dá)社區(qū)。各種樓體自 西向東依次增高，層次分明，錯(cuò)落有致。項(xiàng)目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個(gè)天然的公園。即使入住以后，透過(guò)朝西的房間窗戶，看 到的風(fēng)景將十分“單調(diào)” —— 除了綠色還是綠色。社區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實(shí)用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。 C、 科技人文氛圍濃厚 百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。盡管在中關(guān)村科技園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會(huì)發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西 山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時(shí)尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準(zhǔn)都很到位的自然小區(qū)更 是難得，但開發(fā)商僅將價(jià)位定在 5500 元每平米的均價(jià)檔次。前景比現(xiàn)在會(huì)更加看好 海淀山后地區(qū)有著無(wú)可比擬的山水優(yōu)勢(shì)，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會(huì)慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值。 第三部分、市場(chǎng)定位 一、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。其他指標(biāo)， 我們假定 可售面積占地上建筑面積 97%、其他具體指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 溫泉 D1 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 內(nèi)容 面積（平 方米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來(lái)源） 規(guī)劃容積 率 一、總占地面積 298991 可開發(fā)用地 158337 代征地面積 140654 二、總建筑面積 230589 地上面積 230589 可售面積 三、居住建筑面積 172932 地上面積 172932 四、辦公建筑面積 36957 地上面積 36957 五、商業(yè)建筑面積 11250 地上面積 11250 六、其他配套建筑面積 9450 地上面積 9450 七、銷售面積 住宅 假定可售面積占地上建筑面積97% 商業(yè) 假定可售面積占地上建筑面積97% 辦公 假定可售面積占地上建筑面積97% 其他商業(yè) 4725 假定可售面積占地上建筑面積50% 八、綜合容積率 九、居住總戶數(shù) 戶均面積 平方米 十、居住人數(shù) 戶均 第 四 部分 、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一 、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期與銷售計(jì)劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3 年，銷售計(jì)劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見(jiàn)附件 二 “ 溫泉 D1 項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表）” 二 、主要成本假定 ? 土地取得費(fèi)： ? 前期費(fèi)用： 可 研 費(fèi)： 45萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50元 /平方米 ? 建安費(fèi)用： 住 宅： 1,400 元 /平方米 寫字樓： 1,800元 /平方米 商 業(yè) ： 1,800元 /平方米 其他配套： 1,800元 /平方米 ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費(fèi)用：取銷售收入的 3% ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按貸款 6%計(jì)息 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表” 前四大項(xiàng)和 的 3% ? 管理費(fèi)用：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表” 前三大項(xiàng)和的 3% ? 折現(xiàn)率： 6% 三 、具體測(cè)算 參見(jiàn)附件 二 “ 溫泉 D1項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表） ”，附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表” 四 、現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動(dòng)態(tài)資金測(cè)算分析，安 排現(xiàn)金流，具體見(jiàn)附件 四 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： 現(xiàn)金流量表25,00020,00015,00010,0005,0005,00010,00015,00020,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 圖 3：現(xiàn)金流量 圖 對(duì)圖 3 分 析 知 ： 2021年 、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負(fù) ，通過(guò)銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正 。 銷售均價(jià)對(duì)投資利潤(rùn)率與稅后利潤(rùn)率影響20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 圖 五 ： 銷售 價(jià)格保本點(diǎn)分析圖 土地取得費(fèi)用對(duì)投資利潤(rùn)率與稅后利潤(rùn)率影響10%0%10%20%30%40%50%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%稅后利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 圖十八： 土地取得費(fèi)用 的保本點(diǎn)分析圖 通過(guò)分析知 ： 在其他因素 及關(guān)系配比 不變 的 情況下 ,最低銷售價(jià)格住宅為 元 /平方米 、寫字樓為 元 /平方米 、商業(yè)為 元 /平方米 ,最高土地取得費(fèi)用 億元 。 第五部 分、附件 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 鳳凰嶺自然風(fēng)景區(qū)： 位于溫泉鎮(zhèn)的西北方向，占地面積 973 公頃，背靠神山，面向朝陽(yáng)。這里四季交替，生態(tài)平衡。 陽(yáng)臺(tái)山自然風(fēng)景區(qū) ： 位于山后地區(qū)北安河鄉(xiāng)境內(nèi)，面積 26 平方公里。 鷲峰森林公園 ：座落于海淀區(qū)小西山風(fēng)景區(qū)，是北京著名的森林公園，南邊是 大覺(jué)寺 ，北邊是 陽(yáng)臺(tái)山 風(fēng)景區(qū)。 黑龍?zhí)都褒埻鯊R： 位于畫眉山北的黑龍?zhí)叮鞒苫辏?1486年）在潭旁敕建此廟，后屢次重修，現(xiàn)存為清代建筑。位于溫泉村東的小山上。 曹雪芹故居前石橋 ：位于白家疃村西，橋呈東西走向，雙孔石板橋，相傳乾隆二十三年（ 1758 年）前后，曹雪芹潦倒中來(lái)到白家疃，住在離家不遠(yuǎn)的茅屋中，十分清貧。南院原有兩棵樹齡 300 多年的玉蘭王。 附件二 溫泉 D1 可研項(xiàng)目動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表 開發(fā)時(shí) 間 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 全區(qū) 前期 1 期 2 期 3 期 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 施工面積 230589 230589 施工進(jìn)度 % % % % 住宅 172932 172932 施工進(jìn)度安排 40% 30% 30% % 商業(yè) 11250 3375 4500 3375 11250 施工進(jìn)度安排 30% 40% 30% % 寫字樓 36957 36957 施工進(jìn)度安排 25% 35% 40% % 其他配套面積 9450 1890 3780 3780 9450 施工進(jìn)度安排 20% 40% 40% % 銷售總面積 年度總比例 % % % % % 住宅 銷售進(jìn)度 30% 30% 30% 10% % 商業(yè) 銷售進(jìn)度 15% 30% 30% 25% % 辦公樓 銷售進(jìn)度 20% 35% 30% 15%