【正文】 % 其他配套 銷售進度 18% 50% 32% % 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 項 目 合計 單位造價 面積 計算方法 (萬元 ) (萬元 /米 ) (平方米 ) 開發(fā)計劃 一 .土地開發(fā)費 47,839 298,991 占總成本的 49% 二 .前期工程費 1,186 298,991 占總成本的 % 45 1,141 230,589 1,038 230,589 建安費用的 % 104 230,589 三、房屋開發(fā)費 39,546 230,589 占總成本的 40% 34,589 230,589 +… . 24,210 172,932 2,025 11,250 6,652 36,957 1,701 9,450 區(qū)內(nèi)市政費 4,612 230,589 其它費用 346 230,589 （質(zhì)量監(jiān)督費、招標管理費 施工執(zhí)照費、竣工圖費、 綠化費、開發(fā)管理費等） 四 .費用 7,053 230,589 占總成本的 % 2,657 230,589 管理費率按 % 3,685 230,589 按銷售額的 % 711 230,589 18,291萬元貸款 五 .不可預見費 2,869 230,589 占總成本的 % 不可預見費按 % 六 .總成本 98,493 230,589 當年投資比例 累計投資比例 七 .總銷售額 122,824 219,230 面積銷售進度 年度銷售面積 住宅銷售 92,259 167,744 寫字樓銷售 21,509 35,848 商業(yè)銷售 7,639 10,913 配套商業(yè) 1,418 4,725 面積 * 萬元 銷售比例 累計銷售比例 八 .銷售稅金 6,755 219,230 九 .經(jīng)營利潤 24,331 219,230 結(jié)利比率 累計結(jié)利 十 .所得稅 8,029 219,230 十一 .稅后利潤 16,302 219,230 稅后銷售利潤率 % 投資利潤率 % 附件四 溫泉 D1 可研項目現(xiàn)金流量測算表 項 目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 一、現(xiàn)金流入 122,824 33,381 38,206 36,876 14,362 二、現(xiàn)金流出 113,708 15,264 55,264 20,701 20,271 2,208 投資成本 97,794 15,264 51,939 15,031 15,115 444 不含財務費用 經(jīng)營稅金 6,755 1,836 2,101 2,028 790 所得稅 8,062 1,489 2,471 3,128 975 利息支出 1,097 三 、凈現(xiàn)金流量 9,116 15,264 21,884 17,506 16,604 12,154 資金需求量 四、資金需求 29,548 15,264 21,884 自有資金 (占 3成 ) 29,548 15,264 3,593 項目負債率按70%計 年初剩余銀行貸款 18,291 歸還貸款本金 18,291 18,291 協(xié)議還本時間 五、累計凈現(xiàn)金流量 (785) 15,819 27,973 內(nèi)部收益率 10% 財務凈現(xiàn)值 3,056 貼現(xiàn)率 % 附件五 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 序號 影響因素 調(diào)整幅度 稅后利潤 率 變化幅度 敏感度 建安成本 20% % % 1 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 2 土地取得費用 20% % % 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 銷售價格 (均價） 20% % % 3 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 附件六 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 序號 影響因素 單價或利率 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 投資利潤率 變化幅度 1 銷售均價 (萬元 ) 112 30% % % % % 128 20% % % % % 144 10% % % % % 152 5% % % % % 160 0% % % % % 168 5% % % % % 176 10% % % % % 160 20% % % % % 208 30% % % % % 2 土地取得費用 (億元 ) 28 30% % % % % 32 20% % % % % 36 10% % % % % 40 0% % % % % 44 10% % % % % 48 20% % % % % 52 30% % % % % 60 40% % % % % 68 50% % % % % 。院中的天王殿、無量壽福殿和龍王殿是明代所建。 溫泉泉眼 ：位于海淀區(qū)工讀學校北院內(nèi)，現(xiàn)已干枯，殘留 3 3 米方池，曾常年噴涌溫泉，鎮(zhèn)名由此而來。并手書“精神不死”“浩氣長存”等字?，F(xiàn)為北京市衛(wèi)生局培訓中心所在地。山頂上的兩座山峰好似一只振翅欲飛的鷲鳥，兩棵古松高聳入云（其中一棵松樹于前幾年已死去），相對而立相互掩映，遠望仿佛一只山鷲昂首張望巋然屹立，故稱鷲峰。其南邊緊臨 鷲峰森林公園 ,北邊是 鳳凰嶺風景區(qū) 。是旅游、度假避暑、修身養(yǎng)性，最佳理想勝地。可觀景點達四十余處，尤以龍泉寺、北魏石佛、黃普院、上方寺、鯨魚背著稱。 七 、結(jié)論 ? 本項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，市場空間潛力較大； ? 投資收益高，稅后利潤率達到 %，內(nèi)部收益率為 10%。 因此 在具體操作上對這 三個 因素都應引起重視 ，尤其是銷售價格和土地成本 。 具體 指標 見 “五、 規(guī)劃指標假定 ” 。 B、 周邊現(xiàn)狀屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)，消費娛樂等活動不 方便。特別是將來隨著五環(huán)路的建成通車，即使從機場到達小區(qū)的路程也不過 40 分鐘。再加上毗鄰北大、清華、農(nóng)大、國際關系學院等高校，在這里生活，不但能夠耳濡目染、受到文化的熏陶，更能見證中國“硅谷”的發(fā)展軌跡。戶型內(nèi)部空間力求動線簡潔、功能分區(qū)、空間方正、南北通透、富于變化、使用率高，房間的采光陽臺、觀景窗等都是精心設計。這樣的山水景色，不要說在城區(qū)，就是到郊縣也并不多見，大有獨此一家之概。其密度規(guī)劃方式由東向西遞減，在保證超低密度的同時形成循序漸進的自然過度；建筑設計、規(guī)劃充分利用了自然環(huán)境的絕佳優(yōu)勢，將社區(qū)分層。 、 配套 百旺家苑區(qū)內(nèi)設施完備，戶均一個車位（地下、半地下私家車庫約 1560 位），區(qū)內(nèi)人車完全分流，并設有配備齊全的大面積中心會所，包括游泳池、戲水池、餐飲、健身、娛樂、購物、商務中心、老人及兒童專區(qū)、讀書室、社區(qū)活動室、咖啡屋、幼兒園、洗浴中心及美容美發(fā)等。整個地塊縱深長約 1 公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化率 %。 四、個案分析 百旺家苑 項目概況 百旺家苑位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場前