【正文】 山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池 ，長(zhǎng)年不斷。 1912 年 1 月 2 日，馮玉祥、王金銘等在灤州、唐山一帶率部起義， 1936 年馮玉祥在此筑塔、樹(shù)碑、辟陵園， 1937 年 4 月落成，同年 5 月在此舉行國(guó)葬典禮。鷲峰歷史悠久，曾是遼代屯兵的 72營(yíng)之一。春到山花爛漫，百鳥(niǎo)爭(zhēng)鳴；夏來(lái)瀑落激花，滾金瀉銀‘秋臨蟈蟈抖翅，果園墜枝；冬至山澗結(jié)冰，冰柱倒掛。由此 可見(jiàn) 對(duì)價(jià)格過(guò)于敏感， 抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 一般 。 ? 有地?zé)豳Y源，溫泉也因此而得名 ? 現(xiàn)有名人村等自建型獨(dú)立住宅，有良好的高檔住宅發(fā)展趨勢(shì) ? 現(xiàn)狀地形地貌簡(jiǎn)單，拆遷量少，利于開(kāi)發(fā)周期的縮短 ? 城市高速擴(kuò)張，土地不斷升值，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將逐漸展現(xiàn) 劣勢(shì)分析 ? 本案距市區(qū)較遠(yuǎn)，道路交通狀況較差 ? 周邊配套設(shè)施便利 性不足 二 、項(xiàng)目定位 經(jīng)過(guò)以上分析，考慮地段優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)特點(diǎn) , 我們認(rèn)為該項(xiàng)目的 定位： 舒適度極高的小城鎮(zhèn)建設(shè)示范 項(xiàng)目； 將住宅產(chǎn)品、行政辦公、商業(yè)物業(yè)等有機(jī)融合，使 D 區(qū)成為未來(lái)溫泉小鎮(zhèn)的核心標(biāo)志性社區(qū)。目前，多條交通干線在此交匯，四通八達(dá)進(jìn)退自如，直達(dá)小區(qū)的公交車(chē)近 20 條，中關(guān)村規(guī)劃的七條主干線也將在不久投入使用?？紤]到中關(guān)村的成功白領(lǐng)年齡大多在 40歲左右，戶(hù)型以 130— 160 平米的三居室為主，兼有 90－ 120 平米的兩居室、 190－ 230 平米的四居室，以及 200 平米以上的豪華雙躍層，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需要。 、 樓型 建筑單體多位 4— 9 層的板樓。 產(chǎn)品分析 、 整體規(guī)劃 項(xiàng)目占地 29 公頃，建筑面積約 20萬(wàn)平方米，容積率 。在海淀區(qū)北部將會(huì)形成新的經(jīng)濟(jì)帶，因而會(huì)帶來(lái)大量的人流、物流、資金流，同時(shí)引發(fā)對(duì)住宅物業(yè)的需求。 溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 結(jié)合溫泉鎮(zhèn)周邊已售和在售的房 地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)溫泉鎮(zhèn)周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況總結(jié)如下： ? 項(xiàng)目 類(lèi)型為多層板樓和別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）； ? 多層住宅項(xiàng)目均為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，目前已經(jīng)全部售罄，銷(xiāo)售價(jià)格16502200 元之間，現(xiàn)在位置較好的項(xiàng)目的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3000 元左右。東起太舟塢小區(qū)（屬頤陽(yáng)山水居，目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)）及其西側(cè)的集貿(mào)市場(chǎng)，西至溫泉路西側(cè)的海淀區(qū)工讀學(xué)校，南起現(xiàn)狀名人 村（目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)），北至京密引水渠南側(cè)的安陽(yáng)路，東西長(zhǎng)約 4000 米，南北寬約 2100 米。溫泉路南部地區(qū)安排居住用地及各種配套設(shè)施用地，南部適當(dāng)安排旅游度假用地及高級(jí)住宅用地。規(guī)劃在此安排浴場(chǎng)，可做休閑旅游之用。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務(wù)中心，對(duì)其它小城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有集聚和輻射的功能。 、區(qū)位條件 溫泉鎮(zhèn)是海淀區(qū) 北部地區(qū)的中心鎮(zhèn)的主要建設(shè)區(qū)，區(qū)位條件較為優(yōu)越。 、小 結(jié) 近年來(lái)，伴隨中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的發(fā)展建設(shè)，海淀區(qū)住宅市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，各區(qū)域的住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況均較好。溫泉鎮(zhèn)范圍內(nèi)，在山坡地帶有早期開(kāi)發(fā)的普通住宅和少量低價(jià)別墅，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，目前已經(jīng)不在市場(chǎng)銷(xiāo)售。 F 香山地區(qū) :該區(qū)域是除溫渝河以外的自然環(huán)境較好的低密度住宅區(qū) ,歷來(lái)受開(kāi)發(fā)商及客戶(hù)青睞 ,目前的香山藝墅、半山楓林等樓盤(pán)，銷(xiāo)售情況較好。 D 上地區(qū)域： 項(xiàng)目有當(dāng)代城市家園、怡美家園、創(chuàng)業(yè)者家園（領(lǐng)秀 海淀區(qū)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)特征 、 區(qū)域市場(chǎng)各板塊市場(chǎng)特征分析 A 中關(guān)村核心區(qū)： 國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的中關(guān)村核心區(qū)被定位成具有國(guó)際水準(zhǔn)的科技商務(wù)中心，基本為甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、金融服務(wù)中心、會(huì)議會(huì)展中心、娛樂(lè)休閑中心以及各種配套設(shè)施。 、小結(jié) 隨著國(guó)家在政策上和經(jīng)濟(jì)上的支持， 海淀區(qū) 經(jīng)濟(jì) 一直呈飛速發(fā)展 態(tài)勢(shì) ，企業(yè)的規(guī)模和數(shù)量均有了 很 大的提升，優(yōu)惠的人才政策不斷地吸引大量的歸國(guó)留學(xué)人員、外地人才進(jìn)入園區(qū)，為海淀區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)提供了較為穩(wěn)定并持續(xù)增長(zhǎng)的需求支撐。 區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。 ? 05年上半年 北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8, 元，同比增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，增速呈上升趨勢(shì) ， 人均消費(fèi)支出為 6, 元，比上年增長(zhǎng) %，居民的 消費(fèi)實(shí)力大大增強(qiáng)， 生活質(zhì)量在逐步提高。 四、規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目為政府收購(gòu)?fù)恋?，總?guī)劃 建設(shè)用地面積 公頃，建筑面積 230589 平方米，其中住宅建筑面積 172932 平方米，容積率 ，高度 18 米；行政辦公建筑面積 36957 平方米，容積率 ，高度 18米；商業(yè)建筑面積 11250 平方米，容積率 ，高度 15 米。 北京海淀區(qū)溫泉 D1 地塊 初步可研報(bào)告 ***房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 202111 目 錄 第一部分、項(xiàng)目概況 ................................... 6 一、項(xiàng)目位置 ......................................... 6 二、交通狀況 ......................................... 7 三、用地現(xiàn)狀 ......................................... 7 四、規(guī)劃指標(biāo) ......................................... 7 第二部分、宏觀市場(chǎng)分 析 ............................... 9 一、北京市房地產(chǎn)總體市場(chǎng) .............................. 9 供給方面 ........................................ 9 需求方面 ....................................... 10 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 ..................................... 11 區(qū)域背景分析 ................................... 11 、區(qū)域概況： ................................ 11 、人文環(huán)境 .................................. 11 、中關(guān)村第一園 — 海淀園 ...................... 11 、小結(jié) ...................................... 12 海淀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................... 13 、海淀區(qū)是北京市住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，銷(xiāo)售價(jià)格高于平均水平 ..................................... 13 、中心區(qū)用 地稀缺，重心北移 .................. 13 海淀區(qū) 細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)特征 ......................... 14 、區(qū)域市場(chǎng)各板塊市場(chǎng)特征分析 ................ 14 、分析結(jié)論 .................................. 16 、小結(jié) ...................................... 17 三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 ................................... 18 溫泉鎮(zhèn)背景分析 ................................. 18 、溫泉鎮(zhèn)的地理位置 .......................... 19 、區(qū)位條件 .................................. 19 、區(qū)位優(yōu)勢(shì) .................................. 20 、溫泉鎮(zhèn)的定位 .............................. 20 、周邊環(huán)境 .................................. 21 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 ..................................... 23 、規(guī)劃用地總體布局 .......................... 24 、鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況 .................... 24 溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................... 25 ............................. 25 、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 .................... 26 四、個(gè)案分析 百旺家苑 .............................. 27 項(xiàng)目概況 ....................................... 27 產(chǎn)品分析 ....................................... 28 、整體規(guī)劃 .................................. 28 、戶(hù)型 ...................................... 28 、配套 ...................................... 28 、園林規(guī)劃 .................................. 29 、樓型 ...................................... 29 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ................................. 29 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ................................ 29 、項(xiàng)目劣勢(shì) .................................. 31 第三部分、市場(chǎng)定位 .................................. 32 一、優(yōu)劣勢(shì)分析 ....................................... 32 優(yōu)勢(shì)分析 ....................................... 32 劣勢(shì)分析 ....................................... 32 二、項(xiàng)目定位 ........................................ 32 三、客戶(hù)定位 ........................................ 33 區(qū)域來(lái)源分析 ................................... 33 職業(yè) .......................................... 33 年齡 .......................................... 33 家庭結(jié)構(gòu) ....................................... 33 經(jīng)濟(jì)收入 ....................................... 33 生活方式 ....................................... 34 行為偏好 ....................................... 34 四、價(jià)格定位 .................................