【正文】 售計劃假定 ......................... 37 二、主要成本假定 ..................................... 37 三、具體測算 ........................................ 38 四、現金流量分析 ..................................... 38 五、經濟評價 ........................................ 39 六、風險分析 ........................................ 39 敏感性分析 ..................................... 39 保本點分析 ..................................... 40 七、結論 ............................................ 42 第五部分、附件 ..................................... 43 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 ......................... 43 附件二 溫泉 D1 可研項目動態(tài)資金測算表 .............. 46 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 .................. 47 附件四 溫泉 D1 可研項目現金流量測算表 .............. 49 附件五 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 ............ 50 附件六 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 ... 51 第一部分、項目概況 一、項目位置 地塊 D1（ D0 D0 D0 D D1 D15）位于 北京市 海 淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)位置，東至名人居路；南至溫泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。周邊道路四通八達，南北向有兩條對外道路和兩條一級道路通往北清路，可經由北清路聯系永豐科技園和生命科學園等科技園區(qū)，并方便到達北部地 區(qū)的風景區(qū)。 四、規(guī)劃指標 項目為政府收購土地，總規(guī)劃 建設用地面積 公頃，建筑面積 230589 平方米，其中住宅建筑面積 172932 平方米，容積率 ，高度 18 米；行政辦公建筑面積 36957 平方米，容積率 ，高度 18米；商業(yè)建筑面積 11250 平方米，容積率 ，高度 15 米。 ? 05年上半年房地產業(yè)商品房開復工面積達到 7,方米，同比增長 %， 竣工 1, 萬平方米，同比增長 %。 ? 05年上半年 北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8, 元，同比增長 %，增幅提高 個百分點，增速呈上升趨勢 ， 人均消費支出為 6, 元，比上年增長 %，居民的 消費實力大大增強， 生活質量在逐步提高。 面積 426 平方公里，人口 224萬。 區(qū)內科研力量、科學儀器設備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 海淀園是在北京市新技術產業(yè)開發(fā)試驗區(qū)基礎上發(fā)展起來的。 、小結 隨著國家在政策上和經濟上的支持， 海淀區(qū) 經濟 一直呈飛速發(fā)展 態(tài)勢 ，企業(yè)的規(guī)模和數量均有了 很 大的提升，優(yōu)惠的人才政策不斷地吸引大量的歸國留學人員、外地人才進入園區(qū)，為海淀區(qū)的住宅開發(fā)市場提供了較為穩(wěn)定并持續(xù)增長的需求支撐。 2021 年上半年海淀區(qū) 普通 住宅總體銷售情況 項目 銷售套數 (套數 ) 銷售面積 (平方米 ) 銷售金額 (億元 ) 銷售均價 (元 /平方米 ) 數量 市場份額 % % % % 月均 由上表可見，海淀區(qū)仍是北京房地產市場的熱點區(qū)域，市場成交均價也高出 個百分點。 海淀區(qū)細分區(qū)域市場特征 、 區(qū)域市場各板塊市場特征分析 A 中關村核心區(qū)： 國家規(guī)劃建設的中關村核心區(qū)被定位成具有國際水準的科技商務中心，基本為甲級寫字樓、星級酒店、金融服務中心、會議會展中心、娛樂休閑中心以及各種配套設施。成為純居住生活社區(qū)的典范，這一區(qū)位的價格在 7000— 10000元，受土地供應的制約未來該區(qū)域將不會再有項目面視。 D 上地區(qū)域： 項目有當代城市家園、怡美家園、創(chuàng)業(yè)者家園（領秀隨著輕軌的開通會有更多的遠端客戶加入。 F 香山地區(qū) :該區(qū)域是除溫渝河以外的自然環(huán)境較好的低密度住宅區(qū) ,歷來受開發(fā)商及客戶青睞 ,目前的香山藝墅、半山楓林等樓盤，銷售情況較好。項目價格大多在 6000 元左右，規(guī)模 適中、居住舒適度高。溫泉鎮(zhèn)范圍內，在山坡地帶有早期開發(fā)的普通住宅和少量低價別墅，由于開發(fā)時間過長，目前已經不在市場銷售。 F 山前地區(qū)，頤和園、圓明園以北地區(qū)的潛力正在被進一步挖掘，自然環(huán)境優(yōu)越，容積率低，產品以花園洋房為主，居住環(huán)境舒適度高，該區(qū)域道路交通越來越通暢，周邊配套設施逐步完善。 、小 結 近年來，伴隨中關村科技園區(qū)海淀園的發(fā)展建設，海淀區(qū)住宅市場持續(xù)呈現供需兩旺的局面，各區(qū)域的住宅項目銷售情況均較好。 三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 溫泉鎮(zhèn)背景分析 、 溫泉鎮(zhèn)的地理位置 溫泉鎮(zhèn)位于海淀區(qū)北部、西山北坡， 處于海淀北部地區(qū)的中心位置。 、區(qū)位條件 溫泉鎮(zhèn)是海淀區(qū) 北部地區(qū)的中心鎮(zhèn)的主要建設區(qū)，區(qū)位條件較為優(yōu)越。根據中關村科技園總體規(guī)劃，海淀區(qū)北部地區(qū)是中關村科技園區(qū)海淀園的主要發(fā)展區(qū)。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務中心，對其它小城鎮(zhèn)的社會經濟發(fā)展具有集聚和輻射的功能。 、周邊環(huán)境 A、自然環(huán)境 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)靠近京密引水渠及小西山的北坡，臨近西山風景區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。規(guī)劃在此安排浴場，可做休閑旅游之用。用地東西長約 8 公里，南北寬約 公里，規(guī)劃范圍約 平方公里，其中用于建筑的用地約 平方公里。溫泉路南部地區(qū)安排居住用地及各種配套設施用地，南部適當安排旅游度假用地及高級住宅用地。 “一個旅游度假區(qū)” —— 溫泉旅游度假區(qū)。東起太舟塢小區(qū)（屬頤陽山水居，目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)）及其西側的集貿市場，西至溫泉路西側的海淀區(qū)工讀學校，南起現狀名人 村（目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)），北至京密引水渠南側的安陽路，東西長約 4000 米，南北寬約 2100 米。其北部是楊家莊村，還留有糧田 、菜地和部分果樹、苗木。 溫泉鎮(zhèn)房地產市場分析 房地產開發(fā)現狀 結合溫泉鎮(zhèn)周邊已售和在售的房 地產項目，對溫泉鎮(zhèn)周邊的房地產開發(fā)狀況總結如下： ? 項目 類型為多層板樓和別墅（獨棟和聯排別墅）； ? 多層住宅項目均為鄉(xiāng)產權項目，目前已經全部售罄，銷售價格16502200 元之間，現在位置較好的項目的二手房轉讓價格在3000 元左右。 小結 ： 本區(qū)域除翠湖別墅外，沒有真正意義的商品住宅，所以以上價格不能代表該地區(qū)商品房的價格，僅供參考；在產品設計上都存在著規(guī)劃呆板、戶型設計不合理、居住功能不完整、交通停車不合理、環(huán)境空間擁擠雜亂等缺陷，區(qū)域內缺乏精品住宅產，因而無法滿足海淀區(qū)高檔住宅的消費需求，現狀項目參考意義不大。在海淀區(qū)北部將會形成新的經濟帶，因而會帶來大量的人流、物流、資金流，同時引發(fā)對住宅物業(yè)的需求。 ，可以有較大的產品提升空間。 產品分析 、 整體規(guī)劃 項目占地 29 公頃，建筑面積約 20萬平方米，容積率 。 、 戶型 戶型多樣， 90— 230 平方米共 29 種戶型，包括建筑面積為 90—120 平方米、 140— 170 平方米、 190— 230 平方米的兩居、三居、四居等多種戶型。 、 樓型 建筑單體多位 4— 9 層的板樓。清澈的京密引水渠就像一條玉帶一樣流淌在小區(qū)的旁邊，在玉帶的東側，占地 7 萬平米、寬度達到百米以上的城市綠化帶透出濃濃的綠意。考慮到中關村的成功白領年齡大多在 40歲左右，戶型以 130— 160 平米的三居室為主，兼有 90－ 120 平米的兩居室、 190－ 230 平米的四居室，以及 200 平米以上的豪華雙躍層，以滿足不同客戶的需要。向東不遠就是上地信息產業(yè)基地、北大生物城、上地國際創(chuàng)業(yè)園；東北方向是中關村軟件園、創(chuàng)業(yè)者 家園，正北方是中關村生命科學園、航天城、永豐高新技術產業(yè)基地。目前，多條交通干線在此交匯，四通八達進退自如，直達小區(qū)的公交車近 20 條，中關村規(guī)劃的七條主干線也將在不久投入使用。 、 項目劣勢 A、 開發(fā)商在規(guī)劃設計初期的市場定位未能跳出普通商品住宅的圈子 ，在戶型設計上缺少新意和舒適度，與周邊的天秀、梅園、菊園等項目相差無幾。 ? 有地熱資源，溫泉也因此而得名 ? 現有名人村等自建型獨立住宅，有良好的高檔住宅發(fā)展趨勢 ? 現狀地形地貌簡單，拆遷量少，利于開發(fā)周期的縮短 ? 城市高速擴張，土地不斷升值，區(qū)位優(yōu)勢將逐漸展現 劣勢分析 ? 本案距市區(qū)較遠，道路交通狀況較差 ? 周邊配套設施便利 性不足 二 、項目定位 經過以上分析，考慮地段優(yōu)勢和市場特點 , 我們認為該項目的 定位： 舒適度極高的小城鎮(zhèn)建設示范 項目； 將住宅產品、行政辦公、商業(yè)物業(yè)等有機融合，使 D 區(qū)成為未來溫泉小鎮(zhèn)的核心標志性社區(qū)。 五 、經濟評價 總 成 本 ： 98,493萬元 總銷售額： 122,824萬元 經營利潤： 24,331萬元 投資利潤率： % 稅后利潤： 16,302萬元 稅后利潤率： % 內部收益率： 10% 凈現值： 3,056萬元 六 、風險分析 敏感性分析 首先選取了對開發(fā)利潤率 產生影響的 土地取得費用、 建安 費用 、銷售價格 等三 個因素做敏感性分析，詳細參見附件 五 “ 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 ”，作出相應的變化曲線： 敏感性分析表1%2%5%8%11%14%17%20%20% 10% 5% 0% 5% 10% 20%土地取得費用對稅后利潤率的影響 建安費用對稅后利潤率的影響銷售價格對稅后利潤率的影響 圖 四 ： 土地取得費用、 銷售價格 (均價 )及 建安 費用 對稅后利潤率的敏感性分析圖 通過分析知：建安成本對稅后利潤率 的平均敏感度為 ； 土地取得費用對稅后利潤率的平均敏感度為 ； 銷售價格對稅后利潤率的平均敏感度為 。由此 可見 對價格過于敏感， 抵抗風險的能力 一般 。風景區(qū)天然景觀和人文景觀相融一體，山、寺、泉的特色。春到山花爛漫，百鳥爭鳴；夏來瀑落激花，滾金瀉銀‘秋臨蟈蟈抖翅，果園墜枝；冬至山澗結冰，冰柱倒掛。陽臺山山脈主峰海拔 1276 米，是臨近平原的第一高峰。鷲峰歷史悠久，曾是遼代屯兵的 72營之一。建筑坐西朝東，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故稱為帝王、百姓求雨勝地。 1912 年 1 月 2 日，馮玉祥、王金銘等在灤州、唐山一帶率部起義， 1936 年馮玉祥在此筑塔、樹碑、辟陵園， 1937 年 4 月落成，同年 5 月在此舉行國葬典禮。此橋是他經常過往的地方，如今橋下小溪已成村中道路，小橋僅存四塊花崗巖石條。山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池 ，長年