【正文】 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 爆發(fā)了次貸危機(jī)。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。 土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù) 計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。其次是需求的下降。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 ? 隨著 2020年 7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2020 年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。 2020 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 ? 增長(zhǎng)較快。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售 的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 繁榮 房產(chǎn) 市場(chǎng)，促進(jìn) 響水 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公司設(shè)立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作 ，先后在全國(guó)各地開發(fā)過(guò)近 20 多家樓盤，累計(jì)開發(fā)面積近 200 萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 步行過(guò)馬路 即可享受 響水 公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516 戶 居民分享各自 的 私密陽(yáng)光。 建筑總面積 萬(wàn) 平方米 。 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目面臨的威脅 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè) 的 自然條件 市政配套條件 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 總平面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 五、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 六、項(xiàng)目的銷售方案策劃 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷 售價(jià)格的市場(chǎng)定位 七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 總投資資金來(lái)源 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益 贏利能力分析 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo) 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟(jì)效益綜合測(cè)估 九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 一、 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱： “ 富建帝逸國(guó)際 ” 項(xiàng)目坐落位置： 本案 富建帝逸國(guó)際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟 。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中， 是第一 國(guó)際品位的高檔社區(qū)。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮 響水 經(jīng)濟(jì)，為 響水 城南片區(qū)帶 來(lái)新的發(fā)展 空間 。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。 可行性研究的編制依據(jù) （ 1）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》及紅線圖 （ 2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB 50180— 93） （ 3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2020 年版）》 （ 4）《 《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ/J 26— 2020） （ 5） 《 富建帝逸國(guó)際 修建性 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 》（ ） （ 6） 其它的國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 二、 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長(zhǎng) 9%。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國(guó) PPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 2020 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2020 年較2020 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 2020 年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。深圳房屋銷售價(jià)格同比 增速?gòu)?2020 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 2020 年 3 月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購(gòu)。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市 場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國(guó)商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。 在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪 “ 洗牌 ” ，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧 近兩年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 A． 20202020年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2020 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。 準(zhǔn)確地說(shuō) 響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫 ，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到 響水縣 房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該 出手時(shí)就出手；對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “ 多贏 ” 的市場(chǎng)。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 8 個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保 響水縣 房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 城南 有著很強(qiáng)的吸引力。而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按 照比例它們是：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 總的 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 響水縣 的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾， 響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 響水 縣共有 萬(wàn)人。 加上房地產(chǎn)需求的火熱情況 和 這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為 響水縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。 東 接 我國(guó)南北交通要道 204 國(guó)道 ， 南 與 占地 200 多畝的響水公園隔路 相望，離新行政中心不到 1 公里 ，步行五分鐘即可享受 響水 的 繁華與喧囂 ，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。 2． 戶型 新穎 品味高雅 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。 項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時(shí)間；同時(shí)本項(xiàng)目開 發(fā)相對(duì)較 晚 ，缺少先發(fā)優(yōu)勢(shì) 。新政策的出臺(tái)將會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)極大的利益，屆時(shí) 響水縣的 房地產(chǎn)將會(huì)出 現(xiàn) 嶄新的一面。 配套設(shè)施齊全。 ? 同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響產(chǎn)品的開發(fā)前景 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 ? 同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同 商住項(xiàng)目 的 開發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一