【正文】 供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達(dá)到一個頂峰， 2020 年較2020 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 雖然中國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長 9%。 可行性研究的編制依據(jù) （ 1）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點》及紅線圖 （ 2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ GB 50180— 93） （ 3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2020 年版）》 （ 4）《 《江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ/J 26— 2020） （ 5） 《 富建帝逸國際 修建性 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計 》（ ） （ 6） 其它的國家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會，繁榮 響水 經(jīng)濟(jì)，為 響水 城南片區(qū)帶 來新的發(fā)展 空間 。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團(tuán)有限公司，注冊資金 3000 萬元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟 。 建筑總面積 萬 平方米 。公司設(shè)立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作 ，先后在全國各地開發(fā)過近 20 多家樓盤，累計開發(fā)面積近 200 萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售 的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2020 年我國 CPI 將負(fù)增長 %左右。 ? 隨著 2020年 7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。其次是需求的下降。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2020 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 8 爆發(fā)了次貸危機(jī)。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個月下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。 2020 年房地產(chǎn)市場展望 2020 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 響水 房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長 響水縣 購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。在大的發(fā)展趨勢上， 響水縣 與全國保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國存在共性。 需求狀況（市場 問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） （多選） 要求是 （多選） 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 12 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3 人 4 人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的 65%。 05101520253035401 2 層下 3 4 層 5 6 層 6 層以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 7 ： 價 位 千 23 千 34 千 4 千以上 所選人數(shù) 35 25 15 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 14003000 元 /平方米之間的占 多數(shù)，14002020 元平方米的占 %， 20203000 元 /平方米的戰(zhàn) %，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接受 14003000 元 /平方米的價格。而其余選項選擇 所占的比例比較接近。 供給狀況 響水縣城及周邊地區(qū)共有樓盤 20 多個（分別是 雅居苑 、 碧桂苑、中央花園、 財富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、 恒美家園、東方花園、桃園小區(qū)、城南安置樓、長茂商城 、 佳都商貿(mào)城、 華茂商城 、 半島新都 、 金河灣 ） ,其中在建樓盤 10 個 , 已清盤的樓盤 8 個 ,已開盤正在銷售中的樓盤 45個 ,響水縣城的 15 個（其中安置 房樓盤 3個，商品房 樓盤 12個） ,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤 5個 ,均價大多在 2650 元 /平方米。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ 富建帝逸國際 ” 項目 位于 響水 縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 響水縣 新 行政中心和CBD 中央商務(wù)區(qū) ， 與 響水 公園 一 路 之隔， 周邊 學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全 。以 “ 詩意棲居 ” 為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了 極高 的視野綠地率， 成片的 綠地，極度寬敞的小區(qū)級道路、組團(tuán)級道路 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 及宅前道路，流暢有序，中心景觀 廣場 、兒童樂園、健身廣場、社區(qū)會所一應(yīng)俱全 ，置身閑庭信步的花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。 響水縣城唯 一的 城南 大型主題 公園的 全面 開發(fā)和建設(shè) ， 將給本項目帶來巨大的升值空間， 全面提升了項目的品味和層次，“看得見風(fēng)景的房子”將成為本項目最大的賣點 。 三、 項目建設(shè)條件 項目建設(shè)的用地條件 項目建設(shè)用地位于 響水 縣 城南 商業(yè) 核心 區(qū) ，占地面積為 公頃 。 營造居住區(qū) 的人文 景觀特色 ，打造 綠色生態(tài)家園 ， 以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的 “ 經(jīng)濟(jì)， 實 用，美觀 ” 。 由綠化、景觀、人行道、車行道相通。結(jié)構(gòu)抗震等級：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級為四級。項目具體的施工建設(shè)進(jìn)度的 ,安排如下表： 項目實施進(jìn)度計劃表 2020 年 2020 年 2020 年 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 一期工程 —— 1 月 —— —— 8 月 二期工程 —— 7 月 —— —— —— —— 8 月 三期工程 ——7 月 —— —— ——6 月 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 六、 項目的銷售方案策劃 目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容 詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。包括商品房目錄和說明書等。 銷售期營銷計劃 （ 這是一期的計劃，二 、 三期 的 內(nèi)容和時間安排 和一期 大體相同 ） 銷售準(zhǔn)備期 ()： 所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。 定期組織已購房的客戶參觀建筑工地 。 其它媒體 建立售樓中心，對項目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。 贏利能力分析 在本報告中，項目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項目的贏利能力。 可比案例： 案例 項目名稱 交易記錄日期 均價（元 /平方米） A 陽光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家園 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都華城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 注：由于可比案例交易情況正常， 且都在 3000 左右， 同時 ， 由于最近 響水 縣政府對 響水縣 的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲， 因此本項目的市場估價情況是： 元 /平方米 。使用 《 《鹽城晚報》 作為廣告媒體主要是因為其覆蓋面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。 針對既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施 。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了 新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。對于項目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營造城市新的商業(yè)消費(fèi)場所，宣傳新的城市商圈，突出項目的特點、區(qū)位以及營造的理念等，爭取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。鋼筋： HPB235鋼筋 fy=f’ y=210N/mm2, HRB335鋼筋 fy= f’ y=300 N/mm2, HRB400 鋼筋 fy= f’ y=360 N/mm2。 （ 1）根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè) 計使用年限為 50 年。 項目總體呈“ L”字形布局， 大門在 南 部沿 六排河路 的中央地段。 b. 風(fēng)：