【正文】 房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比 增速從 2020 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺了救市的一攬子計劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2020 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠 廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 7 增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng) 濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。 如《上海市 2020 年住房建設(shè)計劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2020 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 ~180 萬平方米， 2020 年計劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺《 2020~2020 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2020 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 8 爆發(fā)了次貸危機(jī)。 2020 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市 場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。 美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2020 年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險 。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自 2020 年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2020 年開始顯現(xiàn)，對 供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及 2020 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 9 求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出 現(xiàn)明顯回落。 在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 2020 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 2020 年房地產(chǎn)市場展望 2020 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的 狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 。 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場分析 回顧 近兩年 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場情況 A． 20202020年 項目 區(qū)域 的 地產(chǎn)市場分析 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2020 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機(jī)帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過 高、泡沫成分較大的一 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 響水縣 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。近幾年來， 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢， 響水縣 房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進(jìn) 響水縣 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 響水 房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長 響水縣 購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。 準(zhǔn)確地說 響水縣 房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫 ，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣 房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， 響水縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下， 響水縣 房地產(chǎn)市場避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認(rèn)識到 響水縣 房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該 出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。 2020 年 響水 房地產(chǎn)市場的展望。 2020 年全 國 經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上， 響水縣 與全國保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 8 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 2020 年 下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢的挑 戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè) 新響水 為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 2020 年 響水縣 將緊緊抓住省市重點(diǎn)開發(fā)灌河流域 的契機(jī) ，重點(diǎn)開發(fā) 城南新區(qū) ， 快速將 城南建設(shè)成為響水 新的行政中心和 CBD 中央商務(wù)區(qū) 。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 房地產(chǎn)業(yè) 要 科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保 響水縣 房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。 2020 年的 響水的 地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地 產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 2020 年 響水 的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2020 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場 問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） （多選） 要求是 （多選） 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 12 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收