【正文】 有關(guān)的購(gòu)房信息。 綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將 逐漸穩(wěn)步回升 ,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 3．設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “ 建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ” 相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以 中國(guó) 的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型 生態(tài)園林社區(qū)。 響水縣大力打造城南片區(qū) ， 整個(gè)城市的發(fā)展重心逐步南移 ，在城南將形成響水新的 CBD 地區(qū)和行政中心區(qū)。該項(xiàng)目節(jié)能特點(diǎn)突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費(fèi)者最好的選擇。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 四 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 遵循 “ 住宅為 主， 商業(yè) 為輔 ，高檔為主，中檔為輔 ” 的 項(xiàng)目 定位，充分利用 項(xiàng)目東臨 204 國(guó)道、地處 響水縣 新城 商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì) ， 打造 響水 縣 城南的居住典范和商業(yè)旗艦 。 一層 : 平方米 二層： 平方米 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 本項(xiàng)目的裙樓 12 層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。部分沿街為 17 層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及 11層小高層。 （ 5）樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 不上人屋面 屋頂花園 上人屋面 KN/m2 衛(wèi)生間 KN/m2 出挑陽(yáng)臺(tái)、樓梯、走道 KN/m2 大堂、超市、電梯廳 電梯機(jī)房 KN/m2 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 總占地面積 公 頃 凈用地面積 公 頃 總建筑 面積 平方米 （ 其中 地上，地下 ） 其 中 住宅建筑面積 平方米 商鋪建筑面積 平方米 公建筑面積 平方米 建筑基底面積 平方米 容積率 建筑密度 % 綠 地 率 % 總居住戶數(shù) 戶 1516 總居住人口 人 2187 機(jī)動(dòng)車車位數(shù) 個(gè) 590（ 其中地上： 71 地下：189 室內(nèi)： 330） 非機(jī)動(dòng)車 個(gè) 3180 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 五、 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。 ? 銷售沖刺期： ? 根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用inter 網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷促 銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況；（ 5）信函廣告。目前在重慶等地 每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。 適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性 。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 電視媒體 響水 電 廣播 視臺(tái) 鹽城 廣播 電視臺(tái) 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場(chǎng)大屏幕展示，自身 建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示 。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 目銷售總收入為 萬(wàn)元 ，開(kāi)發(fā)成本 萬(wàn)元， 稅金 萬(wàn)元 ，稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 ， 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 。 七、 項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料 通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 響水縣 建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定 國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn) 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 單價(jià)或費(fèi)率 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 土地出讓金 2 前期工程費(fèi) 用 3 建筑安裝工程 費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 6 管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的 2%計(jì)取 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 12020萬(wàn)元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計(jì)算 8 銷售費(fèi)用 按銷售收入 的 ％計(jì)算 9 其他費(fèi)用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計(jì)算 總 投 資 總投資資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資的資金 萬(wàn)元 ,來(lái)源主要有三部分 :即項(xiàng)目 的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問(wèn)及主要通過(guò)什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以 《鹽城晚報(bào)》 居多。 公開(kāi)銷售期（ ）： 以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來(lái)形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次 。 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷 的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（ 2）視聽(tīng)廣告。 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 樓盤展示 印發(fā)宣傳品 發(fā)送售樓書 現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵 樓盤推出慶典儀式 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢 ，促成房地產(chǎn)成效的中間商。 分期廣告策略： ? 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是 給信息 ? 通過(guò)做 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法 。地下室外擋墻厚為 400~300mm （ 4）擬采用的基礎(chǔ)形式 高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。 本項(xiàng)目的 樓層 面積 規(guī)劃 如下 ： 住宅部分： 多層 平方米 ， 小高層 平方米 ， 高層 平方米 ， 自行車庫(kù) 平方米， 轎車庫(kù) 平方米， 地下汽車庫(kù) 車位 189 個(gè) 。 c．日照： 歷年日照時(shí)數(shù)為 小時(shí) d．霜期： 無(wú)霜期 206天 e．降水： 歷年平均降水量 毫米 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 市政配套條件 項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建 設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 ? 同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)前景 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 ? 同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同 商住項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。新政策的出臺(tái)將會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)極大的利益，屆時(shí) 響水縣的 房地產(chǎn)將會(huì)出 現(xiàn) 嶄新的一面。 2． 戶型 新穎 品味高雅 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。 加上房地產(chǎn)需求的火熱情況 和 這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為 響水縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。 總的 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 響水縣 的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾， 響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開(kāi) 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按 照比例它們是：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 城南 有著很強(qiáng)的吸引力。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保 響水縣 房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到 響水縣 房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該 出手時(shí)就出手；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “ 多贏 ” 的市場(chǎng)。 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧 近兩年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 A． 20202020年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2020 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。 在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市 場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： A、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金