【正文】 市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 引導(dǎo)試銷期（ ）： 以報紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣 播廣告為輔，預(yù)告樓盤進行內(nèi)部認購的時間以及做 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 先期的形象宣傳 。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。 （ 3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土：地下室底板和外擋墻： C35， S6。 總平面設(shè)計 平面設(shè)計簡介： 本 項目由共分為 3 個 類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋 。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項目周邊 。 建筑總面積 平方米，是個典型的 高尚 智能生態(tài) 社區(qū)。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 2. 接受調(diào)查居民買房時間： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。事實也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， 響水縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠，訂 金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。 ? 下調(diào) 2020 年投資、消費、出口增長速度。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責(zé)人，對該項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還等實行全過程負責(zé)，該公司為本項目的建設(shè)和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項目管理和技術(shù)上的要求，符合對建設(shè)項目法人責(zé)任制的要求。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 目 錄 一、項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱 項目坐落位置： 主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目概況 建設(shè)單位概況 建設(shè)項目的必要性 可行性研究結(jié)論及建議 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 國內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場分析 20202020年房地產(chǎn)市場運行特點 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場展望 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 20202020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場 的 情況 2020 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場展望。 建設(shè)項目的必要性 加快 響水 的 城市化進程， 美化 響水市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設(shè)新城南 ，做 扎實的支持工作。 國內(nèi)方面 A、 2020 年經(jīng)濟情況回顧 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 4 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至%。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少%。 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。其次，利率提高以及 2020 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 9 求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。 當(dāng)然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下， 響水縣 房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2020 元 /月以上，其中 30006000元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。 ： 要求情況 不需要 2萬元 /個 萬元 /個 3萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 12 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認為 2 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 萬元 /個，只有 10%的人選擇 3 萬元 /個車位的價格是合理的。 配套設(shè)施齊全。 南連響水實驗小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。其中 一 樓 、裙樓二樓 為商鋪 和 公共服務(wù)用房； 二 樓 非裙樓部分 及三樓 以上 (含三樓 )的 部分全部 為住宅。柱由下至上為 C35~C25,梁、板由下至上為 C30~C25。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（ 1）印刷廣告。 邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關(guān)新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設(shè)計、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳 。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的 替代原理。 銷售價格的市場定位 市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時段的預(yù)約、報紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時段節(jié)目的預(yù)約等。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù) 量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的 %~%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級為四級。 真正貫徹 “ 崇尚 自然 ” 的設(shè)計理念，與 小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 配套設(shè)施齊全。 東 接 我國南北交通要道 204 國道 ， 南 與 占地 200 多畝的響水公園隔路 相望，離新行政中心不到 1 公里 ，步行五分鐘即可享受 響水 的 繁華與喧囂 ，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 準(zhǔn)確地說 響水縣 房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫 ，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣 房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。 2020 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。深圳房屋銷售價格同比 增速從 2020 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 2020 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國 PPI 將負增長 %左右。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 項目的劣勢 項目的市場機會 項目面臨的威脅 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 項目的市場定位 三、項目建設(shè)條件 項目建設(shè)的用地條件 項目建設(shè) 的 自然條件 市政配套條件 四、項目規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點 總平面設(shè)計 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 五、項目的實施進度 六、項目的銷售方案策劃 房地產(chǎn)營銷渠道策略 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 房地產(chǎn)超市營銷 項目營銷活動建議： 房地產(chǎn)營銷促銷策略 銷售期營銷計劃 營銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷 售價格的市場定位 七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 總投資資金來源 八、項目財務(wù)評價 財務(wù)效益 贏利能力分析 全部資金評價指標(biāo) 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟效益綜合測估 九、項目綜合評價及結(jié)論