【正文】 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 一、項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目坐落位置： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目概況 建設(shè)單位概況 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 可行性研究結(jié)論及建議 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面 國(guó)內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 20202020年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 2020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧 20202020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 情況 2020 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目面臨的威脅 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè) 的 自然條件 市政配套條件 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 總平面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 五、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 六、項(xiàng)目的銷售方案策劃 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷 售價(jià)格的市場(chǎng)定位 七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 總投資資金來(lái)源 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益 贏利能力分析 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo) 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟(jì)效益綜合測(cè)估 九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 一、 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱： “ 富建帝逸國(guó)際 ” 項(xiàng)目坐落位置： 本案 富建帝逸國(guó)際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟 。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 公頃 （ 畝， 平方米） 容積率 % 凈用地面積 公頃 綠地率 % 總建筑面積 : 平方米 （地上： 平方米 ，地下： 平方米 ） ，其中住宅建筑面積 ： 平方米 （含公共設(shè)施 建筑 : 平方米）， 商業(yè)用房建筑面積 : 平方米 。 項(xiàng)目概況 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 項(xiàng)目規(guī)劃為 高檔 商住項(xiàng)目 ， 以住宅為主， 輔以部分 商鋪。 建筑總面積 萬(wàn) 平方米 。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中， 是第一 國(guó)際品位的高檔社區(qū)。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 萬(wàn) 平方米 （含 公共設(shè)施建筑 :萬(wàn) 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 萬(wàn) 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。 位 于 響水城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國(guó)南北黃金通道 204 國(guó)道 ，南 抱 響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 響水公園、響水中醫(yī)院 ，西 臨響水體育中心、響 水二中 ，北 接響水法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級(jí)灌江國(guó)際大酒店都近在咫尺。 步行過(guò)馬路 即可享受 響水 公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516 戶 居民分享各自 的 私密陽(yáng)光。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。公司現(xiàn)有人員 32人，其中有中高級(jí)職稱人員 21人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目策劃、工程管理和營(yíng)銷方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高的水平。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程管理部、營(yíng)銷 部等。公司設(shè)立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作 ，先后在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)過(guò)近 20 多家樓盤，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近 200 萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。該公司董事長(zhǎng)劉永輝為企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)該項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，該公司為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項(xiàng)目管理和技術(shù)上的要求，符合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的要求。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快 響水 的 城市化進(jìn)程， 美化 響水市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設(shè)新城南 ，做 扎實(shí)的支持工作。 繁榮 房產(chǎn) 市場(chǎng)，促進(jìn) 響水 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開(kāi)拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮 響水 經(jīng)濟(jì)，為 響水 城南片區(qū)帶 來(lái)新的發(fā)展 空間 。 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售 的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 可行性研究的編制依據(jù) （ 1）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》及紅線圖 （ 2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB 50180— 93） （ 3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2020 年版）》 （ 4）《 《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ DGJ/J 26— 2020） （ 5） 《 富建帝逸國(guó)際 修建性 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 》（ ） （ 6） 其它的國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 二、 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在 %的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2020 年和2020 年陷入或接近衰退， 2020 年 的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。 國(guó)內(nèi)方面 A、 2020 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 ? 增長(zhǎng)較快。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長(zhǎng) 9%。 ? 價(jià)格回穩(wěn)。 2月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高 峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2020年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 ? 民生改善。 2020 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水 平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。 2020 年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)： 下調(diào) 2020 年 CPI、 PPI 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2020 年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國(guó) PPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。 ? 下調(diào) 2020 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí)際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至%。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào) GDP 增長(zhǎng)率至 %。 ? 隨著 2020年 7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2020 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì) 2020 年投 資、消費(fèi)、出口、 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2020 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： A、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2020 年較2020 年環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2020 年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)仍將持續(xù)。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 2020 年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂 金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。 B、房屋新開(kāi)工、竣 工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù) 計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購(gòu)