【正文】 其中項目的資本金為 25000 萬元 ,長期借款12020 萬元，銷售收入投入 萬元 。利用 《鹽城晚報》 和《揚(yáng)子晚報 鹽城地方版》 發(fā)布本項目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣 傳銷售情況，并形成一種新聞熱點 。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、 舉辦購物節(jié)、 尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（ 4）現(xiàn)場廣告。通過這些活動幫助消費(fèi)者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。 ? 公開強(qiáng)銷期：廣告原則是 給感覺 ? 因 “ 富建帝逸國際 ” 是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項目的文化品位，項目的特點，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報告最后確定。 （ 2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型 本工程由商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。 商業(yè)部分：裙樓 12層 為規(guī)劃為 商 鋪 。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 項目的市場定位 “富建帝逸國際 ”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨特特點，它是 響水縣 第 一個 超大規(guī)模 的 高品位的高檔住宅項目；品味高雅、獨特 的人文景觀 小區(qū) ， 是 響水中歐風(fēng)格建筑的典范 ；是 響水縣 第一個太陽能與建筑一體化的 節(jié)能 示范小區(qū)；是 響水縣 第一個 智能化 、數(shù)字化 示范小區(qū) ， 整個小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。 江蘇 沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略， 加之 江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來了巨大 的發(fā)展機(jī)遇 。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計；雙層中空玻璃與實墻、凸窗和陽臺錯落有致，形成富有韻律的虛實對比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計，每戶至少一 個衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了 “ 富建帝逸國際 ” 無與倫比的尊貴身 份和無法復(fù)制的價值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多 投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。 但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來 響水縣 房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业?。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %； 的人愿意在城南地區(qū) 買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 60%； 70%的人愿意選擇 14 層的房子 ；數(shù)據(jù)分析： 14002020 元平方米的占 %， 20203000 元 /平方米的戰(zhàn) %，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接 14003000 元 /平方米的價格 ,而 而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。 所選人數(shù)城內(nèi)東郊南郊西郊北郊 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 5 5. 接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 48 28 4 所占百分率 % 60 35 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 60%。 2020 年的 響水的 地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地 產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 2020 年 響水 房地產(chǎn)市場的展望。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過 高、泡沫成分較大的一 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 響水縣 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。 2020 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自 2020 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺了救市的一攬子計劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。首先是銀行貸款的減少。同時，資金供給的增長率從 2020 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水 平擴(kuò)張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。 ? 價格回穩(wěn)。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長將可望保持在 %的水平。 可行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。公司現(xiàn)有人員 32人，其中有中高級職稱人員 21人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 公頃 （ 畝， 平方米） 容積率 % 凈用地面積 公頃 綠地率 % 總建筑面積 : 平方米 （地上： 平方米 ，地下： 平方米 ） ，其中住宅建筑面積 ： 平方米 （含公共設(shè)施 建筑 : 平方米）， 商業(yè)用房建筑面積 : 平方米 。 項目概況 “ 富建帝逸國際 ” 項目規(guī)劃為 高檔 商住項目 ， 以住宅為主， 輔以部分 商鋪。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷 部等。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2020 年和2020 年陷入或接近衰退， 2020 年 的隨后時間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個漸進(jìn)的過程。 2月份，物價上漲演繹出一個高 峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 2020 年主要指標(biāo)的預(yù)測： 下調(diào) 2020 年 CPI、 PPI 增長預(yù)測。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。這種趨勢估計仍將持續(xù)。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2020 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠 廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 7 增加中低價位、中小套型普通商品住房。 如《上海市 2020 年住房建設(shè)計劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2020 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 ~180 萬平方米， 2020 年計劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺《 2020~2020 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。 從緊的貨幣政策的作用在 2020 年開始顯現(xiàn)，對 供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場交易量下降。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。近幾年來， 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢， 響水縣 房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進(jìn) 響水縣 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 2020 年全 國 經(jīng)濟(jì)仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。 從上述的幾點分析可以看出， 2020 年 響水 的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2020 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 所選人數(shù)現(xiàn)房60%期房35%末房5% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 6 6. 接受調(diào)查居民的理想的樓型： 樓型 12 層 34 層 56 層 6 層 以上 所選人數(shù) 27 29 12 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 34 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇 14 層 的人占多數(shù)，有 70%之多。 : 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。 更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 13 二廳，分別占 %和 25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、 交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中， 有 %認(rèn)為 2萬元 /個的價格是比較合理的 ,只有 10%的人 認(rèn)為 3 萬元 /個車位的價格是合理的 ；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到