【正文】 304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 12 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認為 2 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 萬元 /個，只有 10%的人選擇 3 萬元 /個車位的價格是合理的。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的%、 35%和 %，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關系。 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 3 3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2020 元 /月以上，其中 30006000元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。 2020 年 響水縣 將緊緊抓住省市重點開發(fā)灌河流域 的契機 ，重點開發(fā) 城南新區(qū) ， 快速將 城南建設成為響水 新的行政中心和 CBD 中央商務區(qū) 。 當然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下， 響水縣 房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。此外，隨著住房結構調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。其次，利率提高以及 2020 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 9 求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2020 年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風險 。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。 3 月 3 日，財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng) 濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 6 同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少%。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2020 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至%。 ? 民生改善。 國內(nèi)方面 A、 2020 年經(jīng)濟情況回顧 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 4 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。 建設項目的必要性 加快 響水 的 城市化進程， 美化 響水市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設新城南 ，做 扎實的支持工作。 位 于 響水城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國南北黃金通道 204 國道 ，南 抱 響水實驗小學、 響水公園、響水中醫(yī)院 ，西 臨響水體育中心、響 水二中 ，北 接響水法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 1 目 錄 一、項目總論 建設項目總論 項目名稱 項目坐落位置： 主要經(jīng)濟指標 項目概況 建設單位概況 建設項目的必要性 可行性研究結論及建議 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 國內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場分析 20202020年房地產(chǎn)市場運行特點 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場展望 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 20202020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場 的 情況 2020 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場展望。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 萬 平方米 （含 公共設施建筑 :萬 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 萬 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責人，對該項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還等實行全過程負責，該公司為本項目的建設和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結構，滿足項目管理和技術上的要求，符合對建設項目法人責任制的要求。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 2020年節(jié)能減排也取得了積極進展。 ? 下調(diào) 2020 年投資、消費、出口增長速度。為此，我們對 2020 年投 資、消費、出口、 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 5 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預測值進行調(diào)整。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠，訂 金及預付款增幅為 %，也和前期差距很大。 B、房屋新開工、竣 工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結構調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風險出現(xiàn)的可能性加大。事實也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， 響水縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 2020 年 下半年嚴峻復雜宏觀形勢的挑 戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設 新響水 為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設中深刻變化。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 2 2. 接受調(diào)查居民買房時間： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 05101520253035404550 千 23 千 34 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 8 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復式結構 躍層結構 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳 的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 11 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 周邊常住人口 人 （ 響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關 規(guī)劃文件表明，到 2020年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 平方米。 建筑總面積 平方米，是個典型的 高尚 智能生態(tài) 社區(qū)。 項目的市場機會 為促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導住房消費與房地產(chǎn)開發(fā)建設， 鹽城市 出臺了《 鹽城市 人民政府關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見 》 。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學校、菜場均分布在項目周邊 。四季之中春秋季短、冬夏季長、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。 總平面設計 平面設計簡介： 本 項目由共分為 3 個 類型（商鋪、住宅、公共服務設施）的房屋 ?？偨ㄖ娣e為 : 平方米 。 （ 3）采用的主要結構材料 混凝土：地下室底板和外擋墻： C35， S6。而對于項目商業(yè)方面的廣告則應當突出建設 城南商業(yè)街 的主題，應當盡可能多的強調(diào)項目的優(yōu)勢，特點和與其他同類型 的物業(yè)的不同之處。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。 房地產(chǎn)超市營銷 房地產(chǎn)超市營銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。 營業(yè)推廣 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施 。 引導試銷期（ ）： 以報紙廣告為主，網(wǎng)絡以及廣 播廣告為輔，預告樓盤進行內(nèi)部認購的時間以及做 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 先期的形象宣傳 。 銷售沖刺期 ()： 根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務，以挖掘潛在客戶。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取估價對