【正文】 304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認(rèn)為 2 萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的， %的人選擇 萬(wàn)元 /個(gè)，只有 10%的人選擇 3 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的%、 35%和 %，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2020 元 /月以上，其中 30006000元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。 2020 年 響水縣 將緊緊抓住省市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)灌河流域 的契機(jī) ，重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 城南新區(qū) ， 快速將 城南建設(shè)成為響水 新的行政中心和 CBD 中央商務(wù)區(qū) 。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下， 響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。其次，利率提高以及 2020 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2020 年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn) 。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。 3 月 3 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng) 濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過(guò) 50％。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2020 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí)際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至%。 ? 民生改善。 國(guó)內(nèi)方面 A、 2020 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。因此，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快 響水 的 城市化進(jìn)程， 美化 響水市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設(shè)新城南 ，做 扎實(shí)的支持工作。 位 于 響水城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國(guó)南北黃金通道 204 國(guó)道 ，南 抱 響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 響水公園、響水中醫(yī)院 ，西 臨響水體育中心、響 水二中 ，北 接響水法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級(jí)灌江國(guó)際大酒店都近在咫尺。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 一、項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目坐落位置： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目概況 建設(shè)單位概況 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 可行性研究結(jié)論及建議 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面 國(guó)內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 20202020年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 2020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧 20202020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 情況 2020 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 萬(wàn) 平方米 （含 公共設(shè)施建筑 :萬(wàn) 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 萬(wàn) 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。該公司董事長(zhǎng)劉永輝為企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)該項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，該公司為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成立了專門(mén)班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項(xiàng)目管理和技術(shù)上的要求，符合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的要求。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。 2020年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 ? 下調(diào) 2020 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。為此，我們對(duì) 2020 年投 資、消費(fèi)、出口、 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂 金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。 B、房屋新開(kāi)工、竣 工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。 8 月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 2 月 4 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒(méi)，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下， 響水縣 的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。 2020 年 下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢(shì)的挑 戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè) 新響水 為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 2. 接受調(diào)查居民買房時(shí)間： 時(shí)間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在 13 年內(nèi)會(huì)買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。 05101520253035404550 千 23 千 34 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳 的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 周邊常住人口 人 （ 響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關(guān) 規(guī)劃文件表明，到 2020年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 平方米。 建筑總面積 平方米，是個(gè)典型的 高尚 智能生態(tài) 社區(qū)。 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)， 鹽城市 出臺(tái)了《 鹽城市 人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 。 公交站臺(tái) 、 四星級(jí)酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)均分布在項(xiàng)目周邊 。四季之中春秋季短、冬夏季長(zhǎng)、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。 總平面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介： 本 項(xiàng)目由共分為 3 個(gè) 類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋 。總建筑面積為 : 平方米 。 （ 3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土：地下室底板和外擋墻： C35， S6。而對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè) 城南商業(yè)街 的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)和與其他同類型 的物業(yè)的不同之處。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。 營(yíng)業(yè)推廣 營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施 。 引導(dǎo)試銷期（ ）： 以報(bào)紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣 播廣告為輔，預(yù)告樓盤(pán)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間以及做 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 先期的形象宣傳 。 銷售沖刺期 ()： 根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)