【正文】 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 1 一、 項目總論 建設項目總論 項目名稱： “ 富建帝逸國際 ” 項目坐落位置： 本案 富建帝逸國際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實驗小學用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。 繁榮 房產 市場，促進 響水 的經(jīng)濟發(fā)展。 ? 增長較快。 ? 下調基準利率預測，下調人民幣匯率預測。由此可見，房地產資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。對于地方政府而言，房地產投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。美國大型金融機構也往往發(fā)展為跨國公司。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出 現(xiàn)明顯回落。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 4 4. 接受調查居民的理想購房位置： 位置 城內 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在被調查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學校、 菜場 均分布在項目周邊 ， 配套 的 公共 設施 更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受 ， 西側的 體育館和 健身 中心 更是 是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。 項目面臨的威脅 ? 全球經(jīng)濟的影響： 2020 年的經(jīng)濟危機對房地產造成很的威脅，影響了房地產的發(fā)展。 項目總體呈“ L”字形布局， 大門在 南 部沿 六排河路 的中央地段。鋼筋： HPB235鋼筋 fy=f’ y=210N/mm2, HRB335鋼筋 fy= f’ y=300 N/mm2, HRB400 鋼筋 fy= f’ y=360 N/mm2。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產開發(fā)企業(yè)委托房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。 針對既有的目標客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關的優(yōu)惠措施 。 可比案例： 案例 項目名稱 交易記錄日期 均價（元 /平方米） A 陽光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家園 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都華城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 注：由于可比案例交易情況正常， 且都在 3000 左右， 同時 ， 由于最近 響水 縣政府對 響水縣 的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲， 因此本項目的市場估價情況是： 元 /平方米 。 其它媒體 建立售樓中心，對項目進行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關的宣傳品建立項目網(wǎng)站及相關的論壇，通過最新的電腦視覺技術介紹項目并就顧客關心的問題進行解答。 銷售期營銷計劃 （ 這是一期的計劃，二 、 三期 的 內容和時間安排 和一期 大體相同 ） 銷售準備期 ()： 所有制作類的設計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。結構抗震等級：剪力墻結構高層：抗震等級為四級。 營造居住區(qū) 的人文 景觀特色 ，打造 綠色生態(tài)家園 ， 以滿足居民的使用功能為前提，達到整體環(huán)境的 “ 經(jīng)濟， 實 用，美觀 ” 。 響水縣城唯 一的 城南 大型主題 公園的 全面 開發(fā)和建設 ， 將給本項目帶來巨大的升值空間， 全面提升了項目的品味和層次，“看得見風景的房子”將成為本項目最大的賣點 。 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 1 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ 富建帝逸國際 ” 項目 位于 響水 縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 響水縣 新 行政中心和CBD 中央商務區(qū) ， 與 響水 公園 一 路 之隔， 周邊 學校眾多，配套設施齊全 。而其余選項選擇 所占的比例比較接近。 需求狀況（市場 問卷調查及分析） 依據(jù)需要調查的事項，我們就所關注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調查問卷中設計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） （多選） 要求是 （多選） 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 12 最后經(jīng)過市場問卷的調查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調查問卷的結果以及相關的分析： 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 1 1. 接受調查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3 人 4 人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調查對象的 65%。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產市場政策調控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 響水 房地產市場也加重了觀望的氣氛，但由于長 響水縣 購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。首先，貨幣緊縮導致房地產市場供給下降。 影響 20202020 年房地產市場的國際、國內因素分析 ，間接影響國內房地產市場 2020 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標志，美國 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 8 爆發(fā)了次貸危機。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。 從資金來源看，房地產商的資金主要來自國內貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2020 年我國 CPI 將負增長 %左右。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。公司設立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作 ，先后在全國各地開發(fā)過近 20 多家樓盤，累計開發(fā)面積近 200 萬平方米，具有豐富的房地產項目開發(fā)經(jīng)驗。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟 。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮 響水 經(jīng)濟，為 響水 城南片區(qū)帶 來新的發(fā)展 空間 。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長 9%。存款基準利率下調至 %，貸款基準利率下調至 %，人民幣匯率下調至 。 房地產資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市 場等也隨之產生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風暴。 在這種情形之下，中央并未放松對房地產市場的調控。對購房者來說，要清醒認識到 響水縣 房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該 出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調整產品結構，做好品牌維護，多做 “ 加法 ” ，提高產品品質；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場對于市場參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說， 城南 有著很強的吸引力。 總的 需求分析結果： 根據(jù)以上的調查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 響水縣 的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾， 響水縣 房地產市場的需求依然是十分強勁的。 2． 戶型 新穎 品味高雅 小區(qū)戶型設計多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結構的生活需求。 ? 同行業(yè)的競爭：房地產行業(yè)之間的競爭會影響產品的開發(fā)前景 富建帝逸國際 建設項目可行性研究報告 3 ? 同類型物業(yè)的競爭：已有相同 商住項目 的 開發(fā)會對項目的需求量產生一定沖擊和影響。 本項目的 樓層 面積 規(guī)劃 如下 ： 住宅部分： 多層 平方米 ， 小高層 平方米 ， 高層 平方米 ， 自行車庫 平方米， 轎車庫 平方米， 地下汽車庫 車位 189 個 。地下室外擋墻厚為 400~300mm （ 4）擬采用的基礎形式 高層采用樁基礎，多層采用淺基礎。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢 ，促成房地產成效的中間商。報刊﹑雜志﹑有關專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷 的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體；（ 2）視聽廣告。 公開銷售期（ ）： 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、促銷活動以及相關的場地廣告來形成強有力的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次 。 七、 項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項目可行性研究已給的有關資料 通過有經(jīng)驗的人士得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù) 響水縣 建設項目收費的相關規(guī)定 國家制定的有關的規(guī)定、標準 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 序號 工程或費用名稱 數(shù)量或計費基礎 單價或費率 合計（萬元） 1 土地出讓金 2 前期工程費 用 3 建筑安裝工程 費 4 基礎設施建設 費 6 管理費用 按照上述費用的 2%計取 7 財務費用 貸款 12020萬元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計算 8 銷售費用 按銷售收入 的 ％計算 9 其他費用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計算 總 投 資 總投資資金來源 項目總投資的資金 萬元 ,來源主要有三部分 :即項目 的資本金、項目銷售收入的滾動使用以及項目的長期借款。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 電視媒體 響水 電 廣播 視臺 鹽城 廣播 電視臺 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身 建設工