【正文】 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 一、 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱： “ 富建帝逸國(guó)際 ” 項(xiàng)目坐落位置： 本案 富建帝逸國(guó)際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。 繁榮 房產(chǎn) 市場(chǎng)，促進(jìn) 響水 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ? 增長(zhǎng)較快。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也出 現(xiàn)明顯回落。作為市場(chǎng)參與的主體，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、政府都要有所作為。 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 4. 接受調(diào)查居民的理想購(gòu)房位置： 位置 城內(nèi) 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 。 ： 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購(gòu) 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。 公交站臺(tái) 、 四星級(jí)酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、 菜場(chǎng) 均分布在項(xiàng)目周邊 ， 配套 的 公共 設(shè)施 更為業(yè)主帶來(lái)了休閑文化娛樂(lè)精神上的享受 ， 西側(cè)的 體育館和 健身 中心 更是 是熱愛(ài)鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 全球經(jīng)濟(jì)的影響： 2020 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。 項(xiàng)目總體呈“ L”字形布局， 大門在 南 部沿 六排河路 的中央地段。鋼筋： HPB235鋼筋 fy=f’ y=210N/mm2, HRB335鋼筋 fy= f’ y=300 N/mm2, HRB400 鋼筋 fy= f’ y=360 N/mm2。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。 針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊(cè)以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施 。 可比案例： 案例 項(xiàng)目名稱 交易記錄日期 均價(jià)（元 /平方米） A 陽(yáng)光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家園 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都華城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 注：由于可比案例交易情況正常， 且都在 3000 左右， 同時(shí) ， 由于最近 響水 縣政府對(duì) 響水縣 的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價(jià)指數(shù)的不斷上漲， 因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)估價(jià)情況是： 元 /平方米 。 其它媒體 建立售樓中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項(xiàng)目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過(guò)最新的電腦視覺(jué)技術(shù)介紹項(xiàng)目并就顧客關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行解答。 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃 （ 這是一期的計(jì)劃，二 、 三期 的 內(nèi)容和時(shí)間安排 和一期 大體相同 ） 銷售準(zhǔn)備期 ()： 所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級(jí)為四級(jí)。 營(yíng)造居住區(qū) 的人文 景觀特色 ，打造 綠色生態(tài)家園 ， 以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的 “ 經(jīng)濟(jì)， 實(shí) 用，美觀 ” 。 響水縣城唯 一的 城南 大型主題 公園的 全面 開(kāi)發(fā)和建設(shè) ， 將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間， 全面提升了項(xiàng)目的品味和層次，“看得見(jiàn)風(fēng)景的房子”將成為本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn) 。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 項(xiàng)目 位于 響水 縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 響水縣 新 行政中心和CBD 中央商務(wù)區(qū) ， 與 響水 公園 一 路 之隔， 周邊 學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全 。而其余選項(xiàng)選擇 所占的比例比較接近。 需求狀況（市場(chǎng) 問(wèn)卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共 15 個(gè)） （現(xiàn)房、期房） （多選） 要求是 （多選） 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問(wèn)卷中我們收到 80 份有效的問(wèn)卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3 人 4 人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對(duì)象的 65%。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 響水 房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重了觀望的氣氛，但由于長(zhǎng) 響水縣 購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 ，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年 4 月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó) 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 爆發(fā)了次貸危機(jī)。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2020 年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。公司設(shè)立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作 ，先后在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)過(guò)近 20 多家樓盤，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近 200 萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟 。開(kāi)拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮 響水 經(jīng)濟(jì)，為 響水 城南片區(qū)帶 來(lái)新的發(fā)展 空間 。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長(zhǎng) 9%。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市 場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。 在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到 響水縣 房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該 出手時(shí)就出手；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “ 多贏 ” 的市場(chǎng)。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 城南 有著很強(qiáng)的吸引力。 總的 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 響水縣 的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾， 響水縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 2． 戶型 新穎 品味高雅 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。 ? 同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)前景 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 ? 同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同 商住項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。 本項(xiàng)目的 樓層 面積 規(guī)劃 如下 ： 住宅部分： 多層 平方米 ， 小高層 平方米 ， 高層 平方米 ， 自行車庫(kù) 平方米， 轎車庫(kù) 平方米， 地下汽車庫(kù) 車位 189 個(gè) 。地下室外擋墻厚為 400~300mm （ 4）擬采用的基礎(chǔ)形式 高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢 ，促成房地產(chǎn)成效的中間商。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷 的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（ 2）視聽(tīng)廣告。 公開(kāi)銷售期（ ）： 以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來(lái)形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次 。 七、 項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料 通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 響水縣 建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定 國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn) 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 單價(jià)或費(fèi)率 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 土地出讓金 2 前期工程費(fèi) 用 3 建筑安裝工程 費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 6 管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的 2%計(jì)取 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 12020萬(wàn)元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計(jì)算 8 銷售費(fèi)用 按銷售收入 的 ％計(jì)算 9 其他費(fèi)用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計(jì)算 總 投 資 總投資資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資的資金 萬(wàn)元 ,來(lái)源主要有三部分 :即項(xiàng)目 的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 電視媒體 響水 電 廣播 視臺(tái) 鹽城 廣播 電視臺(tái) 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場(chǎng)大屏幕展示，自身 建設(shè)工