【導(dǎo)讀】2020年本區(qū)域的房地產(chǎn)市場展望。“富建帝逸國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪。際品位的高檔社區(qū)。過馬路即可享受響水公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽光。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級職稱人員21人，在房地。擔(dān)法律責(zé)任的能力。合對建設(shè)項目法人責(zé)任制的要求。繁榮房產(chǎn)市場，促進響水的經(jīng)濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮響水經(jīng)。濟，為響水城南片區(qū)帶來新的發(fā)展空間。況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的。與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于2020年和。初步核算，2020年GDP比上年增長9%。2月份，物價上漲演繹出一個高峰，CPI當(dāng)月漲幅達到%。2020年節(jié)能減排也取得了積極進展。2020年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長%，實際增長%；農(nóng)

　　

【正文】 8 月 二期工程 —— 7 月 —— —— —— —— 8 月 三期工程 ——7 月 —— —— ——6 月 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 六、 項目的銷售方案策劃 目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。 總體廣告策略： 對于項目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項目的文化品位，使項目具有既現(xiàn)代又不張揚，既寧靜又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。而對于項目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè) 城南商業(yè)街 的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強調(diào)項目的優(yōu)勢，特點和與其他同類型 的物業(yè)的不同之處。同時項目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。對于項目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營造城市新的商業(yè)消費場所，宣傳新的城市商圈，突出項目的特點、區(qū)位以及營造的理念等，爭取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。 分期廣告策略： ? 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是 給信息 ? 通過做 “ 富建帝逸國際 ” 的形象，轉(zhuǎn)移公眾對其它樓盤的視線，形成公眾對小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r候做內(nèi)部認購或者是預(yù)售，對老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價格先期銷售，以引導(dǎo)目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法 。 ? 公開強銷期：廣告原則是 給感覺 ? 因 “ 富建帝逸國際 ” 是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴大訴求面，塑造項目的文化品位，項目的特點，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。 ? 銷售沖刺期： ? 根據(jù)銷售進度、市場狀況及對手的動態(tài)，確定屆時的廣告策略。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù) 量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的 %~%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢 ，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀人。 網(wǎng)絡(luò)營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用inter 網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容 詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。 房地產(chǎn)超市營銷 房地產(chǎn)超市營銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 的商品零售時期。有專家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了 新的思路和轉(zhuǎn)機。 項目營銷活動建議： 樓盤展示 印發(fā)宣傳品 發(fā)送售樓書 現(xiàn)場廣告和廣告圍柵 樓盤推出慶典儀式 現(xiàn)場展示樣板房 組織客戶視察建筑項目工程工地 網(wǎng)絡(luò)營銷 給予購房者一定的實物或者現(xiàn)金的折扣 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促 銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（ 1）印刷廣告。利用印刷品進行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進行營銷的主要手段之一。報刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷 的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（ 2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（ 4）現(xiàn)場廣告。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況；（ 5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。 營業(yè)推廣 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施 。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、 舉辦購物節(jié)、 尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地 每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。 銷售期營銷計劃 （ 這是一期的計劃，二 、 三期 的 內(nèi)容和時間安排 和一期 大體相同 ） 銷售準備期 ()： 所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時段的預(yù)約、報紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時段節(jié)目的預(yù)約等。 引導(dǎo)試銷期（ ）： 以報紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣 播廣告為輔，預(yù)告樓盤進行內(nèi)部認購的時間以及做 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 先期的形象宣傳 。 邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關(guān)新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設(shè)計、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳 。 針對既有的目標客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施 。 公開銷售期（ ）： 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、促銷活動以及相關(guān)的場地廣告來形成強有力的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次 。 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣 傳銷售情況，并形成一種新聞熱點 。 適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性 。 定期組織已購房的客戶參觀建筑工地 。 定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，及時調(diào)整與更換我們的媒介組合 。 銷售沖刺期 ()： 根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。 營銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 《鹽城晚報》 、《揚子晚報 鹽城地方版》 在 響水縣 及周邊 地區(qū) 存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標消費群體。使用 《 《鹽城晚報》 作為廣告媒體主要是因為其覆蓋面之廣，能夠接觸到大量的目標消費群體。根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報紙，而這其中又以 《鹽城晚報》 居多。利用 《鹽城晚報》 和《揚子晚報 鹽城地方版》 發(fā)布本項目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認可。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 電視媒體 響水 電 廣播 視臺 鹽城 廣播 電視臺 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身 建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示 。 其它媒體 建立售樓中心，對項目進行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項目并就顧客關(guān)心的問題進行解答。 銷售價格的市場定位 市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的 替代原理。 可比案例： 案例 項目名稱 交易記錄日期 均價（元 /平方米） A 陽光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家園 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都華城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 注：由于可比案例交易情況正常， 且都在 3000 左右， 同時 ， 由于最近 響水 縣政府對 響水縣 的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲， 因此本項目的市場估價情況是： 元 /平方米 。 七、 項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項目可行性研究已給的有關(guān)資料 通過有經(jīng)驗的人士得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù) 響水縣 建設(shè)項目收費的相關(guān)規(guī)定 國家制定的有關(guān)的規(guī)定、標準 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 序號 工程或費用名稱 數(shù)量或計費基礎(chǔ) 單價或費率 合計（萬元） 1 土地出讓金 2 前期工程費 用 3 建筑安裝工程 費 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費 6 管理費用 按照上述費用的 2%計取 7 財務(wù)費用 貸款 12020萬元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計算 8 銷售費用 按銷售收入 的 ％計算 9 其他費用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計算 總 投 資 總投資資金來源 項目總投資的資金 萬元 ,來源主要有三部分 :即項目 的資本金、項目銷售收入的滾動使用以及項目的長期借款。其中項目的資本金為 25000 萬元 ,長期借款12020 萬元，銷售收入投入 萬元 。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 八、 項目財務(wù)評價 目銷售總收入為 萬元 ，開發(fā)成本 萬元， 稅金 萬元 ，稅前利潤 萬元 ， 利潤總額 萬元 。 贏利能力分析 在本報告中，項目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項目的贏利能力。分析表明項