【正文】 更大， 8 月份，同比增速下降 %。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 6 同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少%。 2020 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。這種趨勢估計仍將持續(xù)。 20202020 年房地產(chǎn)市場運行特點： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達到一個頂峰， 2020 年較2020 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2020 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。 2020 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為 2020 年中國經(jīng)濟的顯著特征。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。存款基準利率下調(diào)至 %，貸款基準利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至%。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國 PPI 將負增長 %左右。 2020 年主要指標的預測： 下調(diào) 2020 年 CPI、 PPI 增長預測。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 ? 民生改善。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2月份，物價上漲演繹出一個高 峰， CPI 當月漲幅達到 %。初步核算， 2020年 GDP 比上年增長 9%。 國內(nèi)方面 A、 2020 年經(jīng)濟情況回顧 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 4 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于 2020 年和2020 年陷入或接近衰退， 2020 年 的隨后時間世界經(jīng)濟復蘇將是一個漸進的過程。 可行性研究的編制依據(jù) （ 1）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點》及紅線圖 （ 2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ GB 50180— 93） （ 3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2020 年版）》 （ 4）《 《江蘇省住宅設(shè)計標準》 （ DGJ/J 26— 2020） （ 5） 《 富建帝逸國際 修建性 詳細規(guī)劃設(shè)計 》（ ） （ 6） 其它的國家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標準 二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當給予足夠的重視與關(guān)注。 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮 響水 經(jīng)濟，為 響水 城南片區(qū)帶 來新的發(fā)展 空間 。 建設(shè)項目的必要性 加快 響水 的 城市化進程， 美化 響水市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設(shè)新城南 ，做 扎實的支持工作。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔法律責任的能力。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷 部等。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團有限公司，注冊資金 3000 萬元人民幣，為有限責任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。 位 于 響水城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國南北黃金通道 204 國道 ，南 抱 響水實驗小學、 響水公園、響水中醫(yī)院 ，西 臨響水體育中心、響 水二中 ，北 接響水法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中， 是第一 國際品位的高檔社區(qū)。 項目概況 “ 富建帝逸國際 ” 項目規(guī)劃為 高檔 商住項目 ， 以住宅為主， 輔以部分 商鋪。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟 。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 目 錄 一、項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱 項目坐落位置： 主要經(jīng)濟指標 項目概況 建設(shè)單位概況 建設(shè)項目的必要性 可行性研究結(jié)論及建議 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 國內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場分析 20202020年房地產(chǎn)市場運行特點 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場展望 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 20202020 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場 的 情況 2020 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場展望。 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 項目的劣勢 項目的市場機會 項目面臨的威脅 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 項目的市場定位 三、項目建設(shè)條件 項目建設(shè)的用地條件 項目建設(shè) 的 自然條件 市政配套條件 四、項目規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計指導思想及設(shè)計特點 總平面設(shè)計 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 經(jīng)濟技術(shù)指標 五、項目的實施進度 六、項目的銷售方案策劃 房地產(chǎn)營銷渠道策略 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 房地產(chǎn)超市營銷 項目營銷活動建議： 房地產(chǎn)營銷促銷策略 銷售期營銷計劃 營銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷 售價格的市場定位 七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 總投資資金來源 八、項目財務(wù)評價 財務(wù)效益 贏利能力分析 全部資金評價指標 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟效益綜合測估 九、項目綜合評價及結(jié)論 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 一、 項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱： “ 富建帝逸國際 ” 項目坐落位置： 本案 富建帝逸國際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實驗小學用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。 主要經(jīng)濟指標 總占地面積 公頃 （ 畝， 平方米） 容積率 % 凈用地面積 公頃 綠地率 % 總建筑面積 : 平方米 （地上： 平方米 ，地下： 平方米 ） ，其中住宅建筑面積 ： 平方米 （含公共設(shè)施 建筑 : 平方米）， 商業(yè)用房建筑面積 : 平方米 。 建筑總面積 萬 平方米 。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 萬 平方米 （含 公共設(shè)施建筑 :萬 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 萬 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。 步行過馬路 即可享受 響水 公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516 戶 居民分享各自 的 私密陽光。公司現(xiàn)有人員 32人，其中有中高級職稱人員 21人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。公司設(shè)立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作 ，先后在全國各地開發(fā)過近 20 多家樓盤，累計開發(fā)面積近 200 萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責人，對該項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還等實行全過程負責，該公司為本項目的建設(shè)和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項目管理和技術(shù)上的要求，符合對建設(shè)項目法人責任制的要求。 繁榮 房產(chǎn) 市場，促進 響水 的經(jīng)濟發(fā)展。 可行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售 的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。特別是投資控制，應(yīng)當在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。預計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在 %的水平。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 ? 增長較快。 ? 價格回穩(wěn)。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 2020年節(jié)能減排也取得了積極進展。 2020 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，實際增長 %； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導致盲目投資和低水 平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2020 年我國 CPI 將負增長 %左右。 ? 下調(diào) 2020 年投資、消費、出口增長速度。 ? 下調(diào)基準利率預測，下調(diào)人民幣匯率預測。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 隨著 2020年 7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。為此，我們對 2020 年投 資、消費、出口、 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 5 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預測值進行調(diào)整。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。同時，資金供給的增長率從 2020 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠，訂 金及預付款增幅為 %，也和前期差距很大。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。首先是銀行貸款的減少。其次是需求的下降。 B、房屋新開工、竣 工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。 土地購置面積、新開工面積、