【正文】 定沖擊和影響。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。 c．日照： 歷年日照時(shí)數(shù)為 小時(shí) d．霜期： 無霜期 206天 e．降水： 歷年平均降水量 毫米 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 市政配套條件 項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建 設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 真正貫徹 “ 崇尚 自然 ” 的設(shè)計(jì)理念，與 小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 本項(xiàng)目的 樓層 面積 規(guī)劃 如下 ： 住宅部分： 多層 平方米 ， 小高層 平方米 ， 高層 平方米 ， 自行車庫(kù) 平方米， 轎車庫(kù) 平方米， 地下汽車庫(kù) 車位 189 個(gè) 。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會(huì)所、商網(wǎng)、車庫(kù)、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級(jí)為四級(jí)。地下室外擋墻厚為 400~300mm （ 4）擬采用的基礎(chǔ)形式 高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。 總體廣告策略： 對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。 分期廣告策略： ? 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是 給信息 ? 通過做 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法 。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù) 量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的 %~%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢 ，促成房地產(chǎn)成效的中間商。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 樓盤展示 印發(fā)宣傳品 發(fā)送售樓書 現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵 樓盤推出慶典儀式 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷 的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（ 2）視聽廣告。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。包括現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。 公開銷售期（ ）： 以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次 。 定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合 。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以 《鹽城晚報(bào)》 居多。 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 七、 項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料 通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 響水縣 建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定 國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn) 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 單價(jià)或費(fèi)率 合計(jì)（萬元） 1 土地出讓金 2 前期工程費(fèi) 用 3 建筑安裝工程 費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 6 管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的 2%計(jì)取 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 12020萬元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計(jì)算 8 銷售費(fèi)用 按銷售收入 的 ％計(jì)算 9 其他費(fèi)用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計(jì)算 總 投 資 總投資資金來源 項(xiàng)目總投資的資金 萬元 ,來源主要有三部分 :即項(xiàng)目 的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。分析表明項(xiàng)目有較好。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 目銷售總收入為 萬元 ，開發(fā)成本 萬元， 稅金 萬元 ，稅前利潤(rùn) 萬元 ， 利潤(rùn)總額 萬元 。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的 替代原理。 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 電視媒體 響水 電 廣播 視臺(tái) 鹽城 廣播 電視臺(tái) 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場(chǎng)大屏幕展示，自身 建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示 。 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 《鹽城晚報(bào)》 、《揚(yáng)子晚報(bào) 鹽城地方版》 在 響水縣 及周邊 地區(qū) 存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。 適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性 。 邀請(qǐng)報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布相關(guān)新聞，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計(jì)做重點(diǎn)宣傳，配合硬性廣告形象宣傳 。目前在重慶等地 每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況；（ 5）信函廣告。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（ 1）印刷廣告。房地產(chǎn)營(yíng)銷促 銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征 富建帝逸國(guó)際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 的商品零售時(shí)期。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用inter 網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。 ? 銷售沖刺期： ? 根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。 （ 5）樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 不上人屋面 屋頂花園 上人屋面 KN/m2 衛(wèi)生間 KN/m2 出挑陽(yáng)臺(tái)、樓梯、走道 KN/m2 大堂、超市、電梯廳 電梯機(jī)房 KN/m2 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 總占地面積 公 頃 凈用地面積 公 頃 總建筑 面積 平方米 （ 其中 地上，地下 ） 其 中 住宅建筑面積 平方米 商鋪建筑面積 平方米 公建筑面積 平方米 建筑基底面積 平方米 容積率 建筑密度 % 綠 地 率 % 總居住戶數(shù) 戶 1516 總居住人口 人 2187 機(jī)動(dòng)車車位數(shù) 個(gè) 590（ 其中地上： 71 地下：189 室內(nèi)： 330） 非機(jī)動(dòng)車 個(gè) 3180 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 五、 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。柱由下至上為 C35~C25,梁、板由下至上為 C30~C25。部分沿街為 17 層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及 11層小高層。 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目 小高層和高層占大部分 ， 多 層 占的份額相對(duì)小一些 。 一層 : 平方米 二層： 平方米 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 本項(xiàng)目的裙樓 12 層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。其中 一 樓 、裙樓二樓 為商鋪 和 公共服務(wù)用房； 二 樓 非裙樓部分 及三樓 以上 (含三樓 )的 部分全部 為住宅。 富建帝逸國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 四 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 遵循 “ 住宅為 主， 商業(yè) 為輔 ，高檔為主，中檔為輔 ” 的 項(xiàng)目 定位，充分利用 項(xiàng)目東臨 204 國(guó)道、地處 響水縣 新城 商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì) ， 打造 響水 縣 城南的居住典范和商業(yè)旗艦 。 a. 氣溫： 年平均氣溫 ℃ ， 最高氣溫３８．７ ℃ ，最低氣溫－１７ ℃ 。該項(xiàng)目節(jié)能特點(diǎn)突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費(fèi)者最好的選擇。 南連響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。 響水縣大力打造城南片區(qū) ， 整個(gè)城市的發(fā)展重心逐步南移 ，在城南將形成響水新的 CBD 地區(qū)和行政中心區(qū)。新政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長(zhǎng)公積金貸款期限、實(shí)行商品住房契稅補(bǔ)貼和存量房交易稅收補(bǔ)貼等作為促進(jìn)居民合理的住房消費(fèi)的重要舉措。 3．設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特 “ 富建帝逸國(guó)際 ” 的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “ 建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ” 相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以 中國(guó) 的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型 生態(tài)園林社區(qū)。 配套設(shè)施齊全。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將 逐漸穩(wěn)步回升 ,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 依據(jù) 該地 區(qū)當(dāng)前 人口 計(jì)算： 2020 年 該地 區(qū)需要住宅 建筑面積（ 平方米 /人 平方米 /人 ） 萬人 =。 更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室 富建帝逸國(guó)際