【正文】 受東南季風(fēng)影響較大 。 項目面臨的威脅 ? 全球經(jīng)濟的影響： 2020 年的經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、 菜場 均分布在項目周邊 ， 配套 的 公共 設(shè)施 更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受 ， 西側(cè)的 體育館和 健身 中心 更是 是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。 而 該地區(qū) 目前 在建 樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了 80 多 萬平方米 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需求 。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。應(yīng)該說是比較合理的。 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 4 4. 接受調(diào)查居民的理想購房位置： 位置 城內(nèi) 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 房地產(chǎn)業(yè) 要 科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的 狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出 現(xiàn)明顯回落。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。美國大型金融機構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù) 計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。 2020 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，實際增長 %； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 ? 增長較快。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 司進行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 繁榮 房產(chǎn) 市場，促進 響水 的經(jīng)濟發(fā)展。 步行過馬路 即可享受 響水 公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516 戶 居民分享各自 的 私密陽光。 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢 項目的劣勢 項目的市場機會 項目面臨的威脅 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 項目的市場定位 三、項目建設(shè)條件 項目建設(shè)的用地條件 項目建設(shè) 的 自然條件 市政配套條件 四、項目規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點 總平面設(shè)計 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 五、項目的實施進度 六、項目的銷售方案策劃 房地產(chǎn)營銷渠道策略 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 房地產(chǎn)超市營銷 項目營銷活動建議： 房地產(chǎn)營銷促銷策略 銷售期營銷計劃 營銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷 售價格的市場定位 七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 3 總投資資金來源 八、項目財務(wù)評價 財務(wù)效益 贏利能力分析 全部資金評價指標(biāo) 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟效益綜合測估 九、項目綜合評價及結(jié)論 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 一、 項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱： “ 富建帝逸國際 ” 項目坐落位置： 本案 富建帝逸國際 高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實驗小學(xué)用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中， 是第一 國際品位的高檔社區(qū)。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國 PPI 將負(fù)增長 %左右。 2020 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 2020 年中國經(jīng)濟的顯著特征。 2020 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。深圳房屋銷售價格同比 增速從 2020 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2020 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。美國商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，房價面臨進一步回調(diào)。 準(zhǔn)確地說 響水縣 房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫 ，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣 房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 8 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費者不多。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 響水 縣共有 萬人。 東 接 我國南北交通要道 204 國道 ， 南 與 占地 200 多畝的響水公園隔路 相望，離新行政中心不到 1 公里 ，步行五分鐘即可享受 響水 的 繁華與喧囂 ，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。 項目的劣勢 項目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時間；同時本項目開 發(fā)相對較 晚 ，缺少先發(fā)優(yōu)勢 。 配套設(shè)施齊全。 項目建設(shè)自然條件 主要氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。 真正貫徹 “ 崇尚 自然 ” 的設(shè)計理念，與 小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會所、商網(wǎng)、車庫、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級為四級。 總體廣告策略： 對于項目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項目的文化品位，使項目具有既現(xiàn)代又不張揚，既寧靜又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù) 量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的 %~%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時段的預(yù)約、報紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時段節(jié)目的預(yù)約等。 定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，及時調(diào)整與更換我們的媒介組合 。 銷售價格的市場定位 市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。分析表明項目有較好。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的 替代原理。 營銷方案媒體的選擇與分析 平面媒體 《鹽城晚報》 、《揚子晚報 鹽城地方版》 在 響水縣 及周邊 地區(qū) 存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費群體。 邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關(guān)新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設(shè)計、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳 。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（ 1）印刷廣告。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 的商品零售時期。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。同時項目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。柱由下至上為 C35~C25,梁、板由下至上為 C30~C25。 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 本項目 小高層和高層占大部分 ， 多 層 占的份額相對小一些 。其中 一 樓 、裙樓二樓 為商鋪 和 公共服務(wù)用房； 二 樓 非裙樓部分 及三樓 以上 (含三樓 )的 部分全部 為住宅。 a. 氣溫： 年平均氣溫 ℃ ， 最高氣溫３８．７ ℃ ，最低氣溫－１７ ℃ 。 南連響水實驗小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。新政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長公積金貸款期限、實行商品住房契稅補貼和存量房交易稅收補貼等作為促進居民合理的住房消費的重要舉措。 配套設(shè)施齊全。 依據(jù) 該地 區(qū)當(dāng)前 人口 計算： 2020 年 該地 區(qū)需要住宅 建筑面積（ 平方米 /人 平方米 /人 ） 萬人 =。 ： 要求情況 不需要 2萬元 /個 萬元 /個 3萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 2618364501020