【正文】 純收入增速度至 %。為此，我們對 2020 年投 資、消費、出口、 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 5 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的增速預(yù)測值進行調(diào)整。同時，資金供給的增長率從 2020 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠，訂 金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。首先是銀行貸款的減少。 B、房屋新開工、竣 工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺了救市的一攬子計劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 地方住房保障工作也取得一定進展。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。 美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠 為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自 2020 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。 2020 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過 高、泡沫成分較大的一 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 響水縣 房地產(chǎn)市場的運行。事實也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， 響水縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 2020 年 響水 房地產(chǎn)市場的展望。 2020 年 下半年嚴峻復(fù)雜宏觀形勢的挑 戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè) 新響水 為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 2020 年的 響水的 地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地 產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 2. 接受調(diào)查居民買房時間： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 所選人數(shù)城內(nèi)東郊南郊西郊北郊 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 5 5. 接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 48 28 4 所占百分率 % 60 35 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 60%。 05101520253035404550 千 23 千 34 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 8 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳 的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %； 的人愿意在城南地區(qū) 買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 60%； 70%的人愿意選擇 14 層的房子 ；數(shù)據(jù)分析： 14002020 元平方米的占 %， 20203000 元 /平方米的戰(zhàn) %，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接 14003000 元 /平方米的價格 ,而 而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費者不多。 周邊常住人口 人 （ 響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關(guān) 規(guī)劃文件表明，到 2020年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 平方米。 但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來 響水縣 房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹?建筑總面積 平方米，是個典型的 高尚 智能生態(tài) 社區(qū)。極短進深、超大面寬的平面功能設(shè)計；雙層中空玻璃與實墻、凸窗和陽臺錯落有致，形成富有韻律的虛實對比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計，每戶至少一 個衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了 “ 富建帝逸國際 ” 無與倫比的尊貴身 份和無法復(fù)制的價值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多 投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。 項目的市場機會 為促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)， 鹽城市 出臺了《 鹽城市 人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見 》 。 江蘇 沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略， 加之 江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來了巨大 的發(fā)展機遇 。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項目周邊 。 項目的市場定位 “富建帝逸國際 ”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨特特點，它是 響水縣 第 一個 超大規(guī)模 的 高品位的高檔住宅項目；品味高雅、獨特 的人文景觀 小區(qū) ， 是 響水中歐風(fēng)格建筑的典范 ；是 響水縣 第一個太陽能與建筑一體化的 節(jié)能 示范小區(qū)；是 響水縣 第一個 智能化 、數(shù)字化 示范小區(qū) ， 整個小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。四季之中春秋季短、冬夏季長、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 總平面設(shè)計 平面設(shè)計簡介： 本 項目由共分為 3 個 類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋 。 商業(yè)部分：裙樓 12層 為規(guī)劃為 商 鋪 ?？偨ㄖ娣e為 : 平方米 。 （ 2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型 本工程由商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。 （ 3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土：地下室底板和外擋墻： C35， S6。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報告最后確定。而對于項目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè) 城南商業(yè)街 的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強調(diào)項目的優(yōu)勢，特點和與其他同類型 的物業(yè)的不同之處。 ? 公開強銷期：廣告原則是 給感覺 ? 因 “ 富建帝逸國際 ” 是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴大訴求面，塑造項目的文化品位，項目的特點，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀人。 房地產(chǎn)超市營銷 房地產(chǎn)超市營銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（ 4）現(xiàn)場廣告。 營業(yè)推廣 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施 。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、 舉辦購物節(jié)、 尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。 引導(dǎo)試銷期（ ）： 以報紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣 播廣告為輔，預(yù)告樓盤進行內(nèi)部認購的時間以及做 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 先期的形象宣傳 。 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣 傳銷售情況，并形成一種新聞熱點 。 銷售沖刺期 ()： 根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。利用 《鹽城晚報》 和《揚子晚報 鹽城地方版》 發(fā)布本項目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認可。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。其中項目的資本金為 25000 萬元 ,長期借款12020 萬元，銷售收入投入