【正文】 施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù) 計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺了救市的一攬子計劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。 影響 20202020 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2020 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 8 爆發(fā)了次貸危機(jī)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2020 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。 美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個月下降。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自 2020 年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出 現(xiàn)明顯回落。 2020 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。 2020 年房地產(chǎn)市場展望 2020 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的 狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過 高、泡沫成分較大的一 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 10 線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 響水縣 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 響水 房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長 響水縣 購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， 響水縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。 2020 年 響水 房地產(chǎn)市場的展望。在大的發(fā)展趨勢上， 響水縣 與全國保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國存在共性。 2020 年 下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢的挑 戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè) 新響水 為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 房地產(chǎn)業(yè) 要 科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。 2020 年的 響水的 地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地 產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 需求狀況（市場 問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） （多選） 要求是 （多選） 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 12 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 1 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3 人 4 人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的 65%。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 2 2. 接受調(diào)查居民買房時間： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 4 4. 接受調(diào)查居民的理想購房位置： 位置 城內(nèi) 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 。 所選人數(shù)城內(nèi)東郊南郊西郊北郊 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 5 5. 接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 48 28 4 所占百分率 % 60 35 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 60%。 05101520253035401 2 層下 3 4 層 5 6 層 6 層以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 7 ： 價 位 千 23 千 34 千 4 千以上 所選人數(shù) 35 25 15 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 14003000 元 /平方米之間的占 多數(shù)，14002020 元平方米的占 %， 20203000 元 /平方米的戰(zhàn) %，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接受 14003000 元 /平方米的價格。 05101520253035404550 千 23 千 34 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 8 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳 的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。應(yīng)該說是比較合理的。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。而其余選項選擇 所占的比例比較接近。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 富建帝逸國際 建設(shè)項目可行性研究報告 11 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析