【正文】 ：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候?yàn)槲覀兲岢鰻I銷的方案提供參考。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %； 的人愿意在城南地區(qū) 買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 60%； 70%的人愿意選擇 14 層的房子 ；數(shù)據(jù)分析： 14002020 元平方米的占 %， 20203000 元 /平方米的戰(zhàn) %，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接 14003000 元 /平方米的價格 ,而 而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 供給狀況 響水縣城及周邊地區(qū)共有樓盤 20 多個（分別是 雅居苑 、 碧桂苑、中央花園、 財(cái)富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、 恒美家園、東方花園、桃園小區(qū)、城南安置樓、長茂商城 、 佳都商貿(mào)城、 華茂商城 、 半島新都 、 金河灣 ） ,其中在建樓盤 10 個 , 已清盤的樓盤 8 個 ,已開盤正在銷售中的樓盤 45個 ,響水縣城的 15 個（其中安置 房樓盤 3個，商品房 樓盤 12個） ,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤 5個 ,均價大多在 2650 元 /平方米。 周邊常住人口 人 （ 響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關(guān) 規(guī)劃文件表明，到 2020年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 平方米。 而 該地區(qū) 目前 在建 樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 80 多 萬平方米 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求 。 但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來 響水縣 房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 富建帝逸國際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢 1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ 富建帝逸國際 ” 項(xiàng)目 位于 響水 縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 響水縣 新 行政中心和CBD 中央商務(wù)區(qū) ， 與 響水 公園 一 路 之隔， 周邊 學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全 。 建筑總面積 平方米，是個典型的 高尚 智能生態(tài) 社區(qū)。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、 菜場 均分布在項(xiàng)目周邊 ， 配套 的 公共 設(shè)施 更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受 ， 西側(cè)的 體育館和 健身 中心 更是 是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計(jì)；雙層中空玻璃與實(shí)墻、凸窗和陽臺錯落有致，形成富有韻律的虛實(shí)對比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計(jì)，每戶至少一 個衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了 “ 富建帝逸國際 ” 無與倫比的尊貴身 份和無法復(fù)制的價值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多 投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。以 “ 詩意棲居 ” 為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了 極高 的視野綠地率， 成片的 綠地，極度寬敞的小區(qū)級道路、組團(tuán)級道路 富建帝逸國際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 及宅前道路，流暢有序，中心景觀 廣場 、兒童樂園、健身廣場、社區(qū)會所一應(yīng)俱全 ，置身閑庭信步的花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。 項(xiàng)目的市場機(jī)會 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)， 鹽城市 出臺了《 鹽城市 人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見 》 。與此同時，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。 江蘇 沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略， 加之 江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來了巨大 的發(fā)展機(jī)遇 。 響水縣城唯 一的 城南 大型主題 公園的 全面 開發(fā)和建設(shè) ， 將給本項(xiàng)目帶來巨大的升值空間， 全面提升了項(xiàng)目的品味和層次，“看得見風(fēng)景的房子”將成為本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn) 。 公交站臺 、 四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、 醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項(xiàng)目周邊 。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 全球經(jīng)濟(jì)的影響： 2020 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。 項(xiàng)目的市場定位 “富建帝逸國際 ”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是 響水縣 第 一個 超大規(guī)模 的 高品位的高檔住宅項(xiàng)目；品味高雅、獨(dú)特 的人文景觀 小區(qū) ， 是 響水中歐風(fēng)格建筑的典范 ；是 響水縣 第一個太陽能與建筑一體化的 節(jié)能 示范小區(qū)；是 響水縣 第一個 智能化 、數(shù)字化 示范小區(qū) ， 整個小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。 三、 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)用地位于 響水 縣 城南 商業(yè) 核心 區(qū) ，占地面積為 公頃 。四季之中春秋季短、冬夏季長、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。 b. 風(fēng)： 受東南季風(fēng)影響較大 。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。 營造居住區(qū) 的人文 景觀特色 ，打造 綠色生態(tài)家園 ， 以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的 “ 經(jīng)濟(jì)， 實(shí) 用，美觀 ” 。 總平面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)簡介： 本 項(xiàng)目由共分為 3 個 類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋 。 項(xiàng)目總體呈“ L”字形布局， 大門在 南 部沿 六排河路 的中央地段。 商業(yè)部分：裙樓 12層 為規(guī)劃為 商 鋪 。 由綠化、景觀、人行道、車行道相通?？偨ㄖ娣e為 : 平方米 。 （ 1）根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè) 計(jì)使用年限為 50 年。 （ 2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型 本工程由商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。結(jié)構(gòu)抗震等級：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級為四級。 （ 3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土：地下室底板和外擋墻： C35， S6。鋼筋： HPB235鋼筋 fy=f’ y=210N/mm2, HRB335鋼筋 fy= f’ y=300 N/mm2, HRB400 鋼筋 fy= f’ y=360 N/mm2。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報(bào)告最后確定。項(xiàng)目具體的施工建設(shè)進(jìn)度的 ,安排如下表： 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 2020 年 2020 年 2020 年 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 一期工程 —— 1 月 —— —— 8 月 二期工程 —— 7 月 —— —— —— —— 8 月 三期工程 ——7 月 —— —— ——6 月 富建帝逸國際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 六、 項(xiàng)目的銷售方案策劃 目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。而對于項(xiàng)目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè) 城南商業(yè)街 的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢，特點(diǎn)和與其他同類型 的物業(yè)的不同之處。對于項(xiàng)目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營造城市新的商業(yè)消費(fèi)場所，宣傳新的城市商圈，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)、區(qū)位以及營造的理念等，爭取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。 ? 公開強(qiáng)銷期：廣告原則是 給感覺 ? 因 “ 富建帝逸國際 ” 是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項(xiàng)目的文化品位，項(xiàng)目的特點(diǎn)，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。 富建帝逸國際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容 詳實(shí)生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。 房地產(chǎn)超市營銷 房地產(chǎn)超市營銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了 新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。通過這些活動幫助消費(fèi)者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽(yù)等。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式 富建帝逸國際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（ 4）現(xiàn)場廣告。包括商品房目錄和說明書等。 營業(yè)推廣 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施 。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會、新聞發(fā)布會、 舉辦購物節(jié)、 尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。 銷售期營銷計(jì)劃 （ 這是一期的計(jì)劃，二 、 三期 的 內(nèi)容和時間安排 和一期 大體相同 ） 銷售準(zhǔn)備期 ()： 所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。 引導(dǎo)試銷期（ ）： 以報(bào)紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣 播廣告為輔，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的時間以及做 富建帝逸國際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 先期的形象宣傳 。 針對既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施 。 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣 傳銷售情況，并形成一種新聞熱點(diǎn) 。 定期組織已購房的客戶參觀建筑工地 。 銷售沖刺期 ()： 根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。使用 《 《鹽城晚報(bào)》 作為廣告媒體主要是因?yàn)槠涓采w面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。利用 《鹽城晚報(bào)》 和《揚(yáng)子晚報(bào) 鹽城地方版》 發(fā)布本項(xiàng)目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。 其它媒體 建立售樓中心，對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項(xiàng)目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項(xiàng)目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 可比案例： 案例 項(xiàng)目名稱 交易記錄日期 均價（元 /平方米） A 陽光雅居 2020525 3050元 /平方米 B 恒美家園 2020619 2980元 /平方米 C 盛 都華城 20201018 3200元 /平方米 D 碧桂苑 20201025 3100元 /平方米 富建帝逸國際 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 注：由于可比案例交易情況正常， 且都在 3000 左右， 同時 ， 由于最近 響水 縣政府對 響水縣 的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲， 因此本項(xiàng)目的市場估價情況是： 元 /平方米 。其中項(xiàng)目的資本金為 25000 萬元 ,長期借款12020 萬元，銷售收入投入 萬元 。 贏利能力分析 在本報(bào)告中，項(xiàng)目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項(xiàng)目的贏利