【正文】 工程費(fèi)1390萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用20329萬元，基本預(yù)備費(fèi)3533萬元，建設(shè)期利息2638萬元)，鋪底流動(dòng)資金165萬元。該項(xiàng)目地塊位于雙嶺路中段南側(cè)，東區(qū)位于臨西九路以西，臨西十路以東，聚才二路以北，雙嶺路以南；西區(qū)位于臨西十路以西，聚才二路以北，聚才三路以南。該塊土地面積較大，交通便利，緊靠**市外環(huán)路和京滬高速公路、**汽車站、紅埠寺火車站，是**從事物流的最佳地點(diǎn)之一。資金來源為：申請(qǐng)固定資產(chǎn)貸款43000萬元，其余資金企業(yè)自籌。二、研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)有力地推動(dòng)**及周邊地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的建設(shè)，加快**及周邊地區(qū)發(fā)展進(jìn)程。綜合評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好。**市順和工貿(mào)有限公司是2003年由**市工商局批準(zhǔn)成立的法人企業(yè)，它位于**批發(fā)城中心，蒙山大道與順和街交匯處，西鄰工業(yè)大道，瑯琊王路，地理位置十分優(yōu)越。目前，**貨運(yùn)市場(chǎng)占地360畝，各類經(jīng)營(yíng)房1260余間，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶600余家，年貨物吞吐量1500萬噸，年交易額60億元。**貨運(yùn)市場(chǎng)2004年度被**市交通局評(píng)為“安全生產(chǎn)先進(jìn)單位，2005年、2006年連續(xù)被山東省交通廳評(píng)為“文明服務(wù)先進(jìn)單位”，在第二屆中國(guó)物流行業(yè)發(fā)展年會(huì)首屆中國(guó)物流推薦100年風(fēng)云榜盛典活動(dòng)上獲得“中國(guó)優(yōu)秀物流園區(qū)”、“2005年中國(guó)物流年度上榜功勛企業(yè)稱號(hào)、2006年7月在山東省物流與采購(gòu)協(xié)會(huì)召開的綜合實(shí)力五十強(qiáng)企業(yè)新聞發(fā)布會(huì)上，榮獲“綜合實(shí)力五十強(qiáng)企業(yè)稱號(hào)，榮獲“2006年中國(guó)物流誠(chéng)信企業(yè)等稱號(hào)，是中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)理事單位。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，物流業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而現(xiàn)實(shí)情況是，崛起于上世紀(jì)80年代初的**批發(fā)城，雖經(jīng)多年發(fā)展，但尚未形成現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式。與此同時(shí)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。2006年，全市物流相關(guān)行業(yè)增加值達(dá)到276億元，比2005年凈增36億元，同比增長(zhǎng)17％，物流相關(guān)行業(yè)占全市GDP的比重為20．5％。**市政府領(lǐng)導(dǎo)在成立大會(huì)上說，此舉對(duì)于加快**由傳統(tǒng)商貿(mào)大市向現(xiàn)代物流強(qiáng)市轉(zhuǎn)變有著十分重要的意義。到2010年，全市現(xiàn)代物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)到450億元，年均增長(zhǎng)16％左右，占生產(chǎn)總值比重達(dá)到18％。三是莒南臨港物流園區(qū)，即以莒南縣坪上、團(tuán)林鎮(zhèn)為中心，以兗石鐵路、省道干線、日照港、嵐山港為依托，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)以外向型為主的綜合物流園區(qū)。2．3項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、科學(xué)技術(shù)部、商務(wù)部聯(lián)合編制了《當(dāng)代優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)領(lǐng)域指南》第二十八條第一款將 “現(xiàn)代化配送中心、加工中心、代理經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施建設(shè)及連鎖經(jīng)營(yíng)的物流業(yè)列為重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的對(duì)象。2002年11月25日，山東省人民政府辦公廳又以魯政辦發(fā)[2002]56號(hào)文下發(fā)了《關(guān)于加快現(xiàn)代物流發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的必要性和緊迫性，提出了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的主要措施?！笆晃濉逼陂g，基本建成東西兩大綜合物流園區(qū)和一批特色專業(yè)物流中心，基本形成現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的基本框架，基本建成高效、便捷、與國(guó)際接軌的現(xiàn)代物流公共信息平臺(tái)，基本形成以第三方物流為主的市場(chǎng)主體。但**市物流產(chǎn)業(yè)并沒有走上健康有序發(fā)展的道路。**大多數(shù)貨運(yùn)市場(chǎng)規(guī)劃不合理，通道不暢通，導(dǎo)致車輛在通道上裝貨，場(chǎng)內(nèi)交通堵塞，影響了物流作業(yè)的效率。**現(xiàn)有貨運(yùn)市場(chǎng)檔次不高，都還停留在發(fā)達(dá)地區(qū)九十年代甚至八十年代的水平，基礎(chǔ)設(shè)施落后且兼容性差，設(shè)施陳舊落后，倉(cāng)庫(kù)、裝卸機(jī)械、運(yùn)送設(shè)備、信息交換等設(shè)備遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要。三、項(xiàng)目的建設(shè)，是服務(wù)于涑河河堤綜合治理的需要**市委、市政府提出對(duì)涑河河堤綜合治理和沿岸開發(fā)，作為了**市2006年一號(hào)工程，由于**物流園區(qū)坐落在涑河整治開發(fā)范圍內(nèi)。**市**國(guó)際物流有限公司針對(duì)上述情況，積極搶抓**發(fā)展現(xiàn)代物流的機(jī)遇，將原有的**貨運(yùn)市場(chǎng)進(jìn)行整體搬遷至上述地塊，重新建設(shè)一個(gè)綜合性物流園區(qū)，并作為國(guó)家級(jí)示范性物流基地率先啟動(dòng)。對(duì)物流增值功能的理解物流是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)、銷售組織管理及相關(guān)資源進(jìn)行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資本升值活動(dòng)。二、現(xiàn)代物流的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)國(guó)外現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展水平以美國(guó)、日本和歐盟國(guó)家為代表。發(fā)展趨勢(shì)從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)看，物流業(yè)己步入成熟階段，物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流管理的日益專業(yè)化、技術(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。3．2物流園區(qū)的發(fā)展概況物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問題的提出，是由于現(xiàn)代物流發(fā)展特點(diǎn)和趨勢(shì)本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)發(fā)展最具有代表性。占地四十公頃，以散雜貨集散和集裝箱運(yùn)輸為主；南山物流園區(qū)。規(guī)模為五十到六十公頃，其功能為消費(fèi)性物流節(jié)點(diǎn)和配送服務(wù)中心；龍崗物流園區(qū)。東莞境內(nèi)的常平是京九鐵路，廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯點(diǎn)，有“京九第一鎮(zhèn)美譽(yù)，從物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助連接南北的鐵路干線京九線和常平鐵路樞紐，建設(shè)服務(wù)于東莞及周邊地區(qū)、輻射京九沿線的物流園區(qū)，將有利于提高跨區(qū)域工業(yè)、商貿(mào)物流的組織化程度和物流運(yùn)作效率。根據(jù)上海城市總體發(fā)展戰(zhàn)略確定的“客走內(nèi)環(huán)、貨走外環(huán)”原則，以及“三港二路”的發(fā)展規(guī)劃與調(diào)整趨勢(shì)，參照國(guó)際城市發(fā)展與現(xiàn)代物流發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，上海將在西北、西南物流組織聚集地和通道上建設(shè)二個(gè)社會(huì)化、現(xiàn)代化的綜合物流園區(qū)。(2)西北物流園區(qū)占地3000畝的上海西北物流園區(qū)，是中國(guó)“十五規(guī)劃中全國(guó)47個(gè)綜合交通貨運(yùn)樞紐的重要組成部分，具有海、陸、空、鐵多式聯(lián)運(yùn)的綜合交通優(yōu)勢(shì)，服務(wù)于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶。物流園區(qū)在空間布局時(shí)還需考慮物流市場(chǎng)需求、土地價(jià)格、交通設(shè)施、勞動(dòng)力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件因素。 在中國(guó)，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市己經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2006年，我國(guó)物流業(yè)增加值同比增長(zhǎng)12．5％，占服務(wù)業(yè)全部增加值的比重17．1％，比上年提高0．5個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率由2005年的18．5％下降為18．3％，比上年下降0．2個(gè)百分點(diǎn)。特別是我國(guó)民營(yíng)物流企業(yè)短短10多年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展。一、物流業(yè)在“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中，國(guó)家將物流產(chǎn)業(yè)列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化。第三方物流得到發(fā)展從事物流業(yè)務(wù)的企業(yè)有3000多家，15家企業(yè)入選全國(guó)物流百?gòu)?qiáng)，總數(shù)在全國(guó)居第三位。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)總量上升到全國(guó)第二位，占全國(guó)的比重為十分之一。通信網(wǎng)絡(luò)：光纜和數(shù)字微波相結(jié)合的長(zhǎng)途傳輸干線網(wǎng)，適應(yīng)物流業(yè)發(fā)展需求。四是物流業(yè)保持了與制造業(yè)相適應(yīng)的增長(zhǎng)態(tài)度。四、山東省物流發(fā)展展望山東省委書記張高麗在《關(guān)于大力推進(jìn)山東省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的建議案》上批示，“在服務(wù)業(yè)發(fā)展中，現(xiàn)代物流具有特殊重要意義。發(fā)展現(xiàn)代物流的指導(dǎo)原則(1)市場(chǎng)導(dǎo)向原則(2)企業(yè)主體原則(3)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展原則(4)物流國(guó)際化原則(5)信息化帶動(dòng)原則(6)標(biāo)準(zhǔn)化原則現(xiàn)代物流發(fā)展的總體目標(biāo)經(jīng)過5年的發(fā)展，在山東全省基本建立起以魯東、魯中、魯南三大物流區(qū)域?yàn)橹黧w，青島、煙臺(tái)、日照三大港口為龍頭，青島前灣港等10大物流園區(qū)、淄博鴻運(yùn)物流中心等20個(gè)物流中心為重點(diǎn)，山東20戶物流企業(yè)為骨干，高速山東段為主要通道的快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、陸?？障噙B的現(xiàn)代物流服務(wù)體系；大力發(fā)展國(guó)際物流系統(tǒng)、快速物流系統(tǒng)、城市物流配送系統(tǒng)三大物流系統(tǒng)；省200戶重點(diǎn)工業(yè)集團(tuán)率先實(shí)施現(xiàn)代物流管理，降低“兩項(xiàng)資金占用，使物流成本占GDP的比重由21％降到18％左右；物流業(yè)增加值占FDP的比重有較大幅度的增加，第三方物流占全社會(huì)物流的比重達(dá)30％以上。二是公路建設(shè)，建成干線、支線相連，貨暢其流的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)與銀行、保險(xiǎn)、稅務(wù)、海關(guān)等信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，建成電子商務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)，推動(dòng)物流活動(dòng)中財(cái)務(wù)結(jié)算等的電子化進(jìn)程。物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)提升第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用明顯。物流業(yè)發(fā)展水平領(lǐng)先山東省平均水平，現(xiàn)代物流起步提升。三、**加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的出路樹立現(xiàn)代物流觀念，增強(qiáng)物流產(chǎn)業(yè)意識(shí)。發(fā)展電子商務(wù)物流，建立全市物流公共信息平臺(tái)。物流業(yè)是基礎(chǔ)性、復(fù)合性產(chǎn)業(yè)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面。從行業(yè)物流發(fā)展來看，鋼鐵、糧食、煤炭、石化、汽車、建材等基礎(chǔ)性原材料及重點(diǎn)生產(chǎn)制造行業(yè)物流運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)型將會(huì)加速；第三方物流將更多地進(jìn)入商貿(mào)流通業(yè)；農(nóng)業(yè)和農(nóng)村物流將更加受到重視。從具體的品種來看，食品物流、藥品物流、冷鏈物流、危險(xiǎn)化學(xué)品物流等，直接關(guān)系民生和社會(huì)安全的品種仍有較大發(fā)展空間。一批適應(yīng)不同需要的專業(yè)物流園區(qū)開工建設(shè)，一些功能健全、定位準(zhǔn)確的物流園區(qū)發(fā)揮重要作用，物流網(wǎng)絡(luò)組織節(jié)點(diǎn)開始形成。國(guó)際著名物流企業(yè)在布點(diǎn)立足的基礎(chǔ)上，加緊深入中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，建立自身的網(wǎng)絡(luò)體系。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析4．1 **市及周邊地區(qū)物流需要分析一、**市及周邊地區(qū)物流需求的分析**市市域范圍內(nèi)物流需求的特點(diǎn)通過對(duì)目前**市及相關(guān)地區(qū)物流組織管理現(xiàn)狀的調(diào)查分析，**市相關(guān)區(qū)域內(nèi)的物流需求具有以下特點(diǎn)：物流需求發(fā)展的階段性；物流需求內(nèi)涵的針對(duì)性；物流需求種類的多樣性 **市及與周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)引發(fā)的物流需求(1)物流需求壓力逐漸加大(2)物流需求規(guī)模迅速擴(kuò)展(3)物流需求種類日趨復(fù)雜**物流發(fā)展?jié)摿Ψ治?1)從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量看**物流量的增長(zhǎng)潛力**市在《**市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃綱要》中提出：力爭(zhēng)到2010年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重由“十五末的1 5％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由 “十五末的20％下降到15％，物流產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到500億元，年均增長(zhǎng)幅度高于全市生產(chǎn)總值2個(gè)百分點(diǎn)。其中，新兗石和膠新鐵路在**市河?xùn)|區(qū)相交呈“十”字型。③對(duì)外水運(yùn)交通現(xiàn)狀**市是明顯的海陸交匯地，東靠青島港、日照港、嵐山港、連云港四大港口，海運(yùn)便捷。公路鐵路水路運(yùn)輸情況　旅客貨物　運(yùn)輸量增長(zhǎng)周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)運(yùn)輸量增長(zhǎng)周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)　(億人次）（%） （億人公里） （%)（億噸）（%）（億噸公里）（%）合計(jì)公路 鐵路水路 **對(duì)外貨運(yùn)量預(yù)測(cè)與增長(zhǎng)綜合表項(xiàng)一種運(yùn)輸方式的發(fā)展和運(yùn)輸量的增多，會(huì)給與之相配合的其它運(yùn)輸方式帶來更多的需求，越來越緊密地協(xié)作將有助于提高運(yùn)輸系統(tǒng)的整體效率，使各自的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大、服務(wù)不斷延伸。(7)從體制方面看**物流的發(fā)展?jié)摿?jīng)過多年的探索和實(shí)踐，公路交通已經(jīng)建立了一套基本適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度、能夠促進(jìn)公路發(fā)展的建設(shè)方針和投融資體制。物流園區(qū)作為新生的物流環(huán)境開發(fā)和物流組織管理方式，其建設(shè)和開發(fā)規(guī)模又必須建立在數(shù)量化的需求基礎(chǔ)上，以便進(jìn)行物流設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃和進(jìn)行科學(xué)合理的布周。服務(wù)對(duì)象從物流運(yùn)作角度分析，**物流園區(qū)物流需求對(duì)象應(yīng)為對(duì)各種運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、加工等物流具體活動(dòng)在運(yùn)作上的需求者，并隨各種主客觀條件的完善程度逐步擴(kuò)展。2006年末**市全年公路運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量18．97億噸公里，據(jù)介紹，**市道路運(yùn)輸客運(yùn)量、旅客周轉(zhuǎn)量在今后5年內(nèi)將保持年均遞增8％和6％的增長(zhǎng)幅度，貨運(yùn)量、貨物周轉(zhuǎn)量也將保持年均遞增9％和7％的快速增長(zhǎng)。零售業(yè)物流外包的比例最小，73％的零售企業(yè)使用的是白有物流。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：在出口活動(dòng)中，企業(yè)往往看中物流公司的通關(guān)、海運(yùn)和空運(yùn)能力。在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，超過60％的物流量是由第三方物流完成的，而中國(guó)仍以需要物流服務(wù)的企業(yè)自營(yíng)為主。以項(xiàng)目的總體優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)；三、項(xiàng)目招商思路本項(xiàng)目在招商思路上主要是實(shí)行“三大創(chuàng)新”：在客戶規(guī)模上注重抓大不放小，以招大引強(qiáng)為主(指中國(guó)100強(qiáng)、世界500強(qiáng))；在客戶引進(jìn)上喜新不厭舊，以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，開發(fā)新客戶；在環(huán)境建設(shè)上注重“軟硬兼施”，以軟件為主?！?*市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確指出，要培育壯大第三方物流企業(yè)，要有利于產(chǎn)品交易、加工、包裝、存儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)奈锪飨到y(tǒng)，盡快形成以城市配送物流、中轉(zhuǎn)物流和航空物流為樞紐的綜合物流網(wǎng)絡(luò)。物流資源優(yōu)勢(shì)**市2006年，物流業(yè)增加值可完成210多億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值半壁江山。 土地資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地規(guī)劃462883．7平方米(合694．3畝)，地勢(shì)平坦，地質(zhì)硬，地耐力高、工程性能好，而且地基耗費(fèi)成本較低，用地充裕，周邊可供發(fā)展的空間大。防洪設(shè)施完善所有這些都大大降低了道路和房產(chǎn)建設(shè)和維護(hù)成本，建筑物的壽命大大延長(zhǎng)，建筑成本相對(duì)較低。1策劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目從開發(fā)理念到物流園區(qū)選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)超前領(lǐng)先的思路。 1資金優(yōu)勢(shì)**順和工貿(mào)有限公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，已經(jīng)有國(guó)內(nèi)外多家投資商有意向投資本項(xiàng)目，再上**各商業(yè)銀行可直接為園區(qū)企業(yè)提供融資的便利，為本項(xiàng)目的建設(shè)可以提供充足的資金。1 裝備優(yōu)勢(shì)發(fā)展特點(diǎn)……．．95 **國(guó)際物流園將現(xiàn)代化的辦公用房、倉(cāng)庫(kù)、裝卸設(shè)備、大跨度鋼架大棚，保證全天候作業(yè)，以及采用先進(jìn)的智能門檻、無限射頻技術(shù)、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)。2規(guī)模優(yōu)勢(shì)**國(guó)際物流園占地約462883．7平方米，將是**最大的物流園區(qū)，將形成一個(gè)規(guī)模大、配套齊、品質(zhì)高的現(xiàn)代服務(wù)物流業(yè)集聚地，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大支持。2管理優(yōu)勢(shì)**國(guó)際物流園管理**國(guó)際物流園者具有豐富的物流園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)、已經(jīng)形成系統(tǒng)的物流園區(qū)理論知識(shí)，逐步建立起符合現(xiàn)代企