【正文】 皖結(jié)合部最大的商品集散中心。項(xiàng)目在市場(chǎng)選址方面做了充分的考慮：針對(duì)信陽(yáng)現(xiàn)有家居建材市場(chǎng)多布局在東南，且重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量交易為主和給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配套。信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告9 9第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)單位概況信陽(yáng)**家居用品有限公司成立于 2022 年，注冊(cè)資本 100 萬(wàn)元，由信陽(yáng)市同鑫科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“同鑫科技” ）和信陽(yáng)市元通投資有限公司共同投資，其中同鑫科技出資比例為 70%，信陽(yáng)市元通投資有限公司出資比例為 20%，并且引進(jìn)了北京鴻博房地產(chǎn)有限公司參加投資。公司具有信陽(yáng)市城區(qū)汽車加氣的專營(yíng)資格。北京鴻博房地產(chǎn)有限公司是北京鴻博集團(tuán)的全資子公司。 項(xiàng)目提出的背景據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。其他成交額在10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾城、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝潢市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬(wàn)家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上虛擬體驗(yàn)，視頻購(gòu)物，顧客根據(jù)自己的喜好，親自DIY產(chǎn)品，在線下單、在線支付等功能。所謂銀絲市場(chǎng)，就是老年人市場(chǎng)。如櫥柜企業(yè)要研發(fā)地柜底部放空（如能插進(jìn)老年輪椅）、吊柜變成中部柜（利于老人拿取東西）、臺(tái)面連續(xù)（便于老年人移動(dòng)物品）的櫥柜。目前的中國(guó)家居建材市場(chǎng)是百花齊放，魚龍混雜，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有無(wú)數(shù)的企業(yè)擠在里邊，品牌集中度非常低。 趨勢(shì)四、家居建材流通行業(yè)會(huì)出現(xiàn)本土渠道大鱷，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本的渠道霸權(quán)，會(huì)在家居建材行業(yè)重新上演。未來，隨著消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度提高和對(duì)一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個(gè)品類（業(yè)務(wù)范圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛(wèi)浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多品類）的泛家居集團(tuán)公司將成長(zhǎng)為行業(yè)內(nèi)的巨無(wú)霸企業(yè)，憑借強(qiáng)大的品牌拉力和綜合實(shí)力，占據(jù)市場(chǎng)的主要份額。 國(guó)內(nèi)建材家居市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)前我國(guó)攤位制市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場(chǎng)占地規(guī)模大，三是市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶小而多，四是市場(chǎng)的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。大城市中市場(chǎng)布局比較密，為避免盲目競(jìng)爭(zhēng)，在商品定位上將以特色來鎖定各自的消費(fèi)群。發(fā)展趨勢(shì)之二，批發(fā)市場(chǎng)都盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。發(fā)展趨勢(shì)之三，市場(chǎng)將向有特色的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。降低物流成本，是提高競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以零售為主的攤位制市場(chǎng)沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場(chǎng)的影響相對(duì)要小得多。也就是說，行業(yè)的技術(shù)更新和售后服務(wù)要求廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)作。一些品牌為了避開主流城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，便選擇在二三級(jí)城市進(jìn)行布局，企業(yè)欲在今后突圍低迷市場(chǎng)，占領(lǐng)二三級(jí)市場(chǎng)已成為未來取勝的關(guān)鍵。 一號(hào)文件中相關(guān)方面的政策也提到:要促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目向縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)集聚，完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財(cái)稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計(jì)劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。這將直接拉動(dòng)縣鄉(xiāng)家居市場(chǎng)的繁榮。將引發(fā)新一輪農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮信陽(yáng)的新農(nóng)村建設(shè)對(duì)家居產(chǎn)品的需求大旺。這是目前全國(guó)唯一的省轄市農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。 同鑫科技下屬的**汽車加氣站和同鑫科技的辦公地點(diǎn)均位于**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展家居物流，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要，有助于節(jié)約管理成本，也是同鑫科技公司生存壯大的需要。局部布局：由西向東實(shí)行區(qū)域組團(tuán)，分別組建西、東兩個(gè)物流區(qū)域，實(shí)行區(qū)域內(nèi)物流的分工協(xié)作。充分發(fā)揮信陽(yáng)中心城區(qū)區(qū)位、交通和物流設(shè)施集聚等優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)建設(shè)羊山物流園區(qū)、**物流中心、工業(yè)城物流中心、豫南農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、茶葉物流中心、平橋糧食物流中心、長(zhǎng)臺(tái)關(guān)花生物流中心、明港建材物流中心八大物流工程，發(fā)展成為豫鄂皖三省結(jié)合部重要的商品集散加工中心、集中規(guī)劃的物流園區(qū)。本項(xiàng)目位于**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，屬于信陽(yáng)市的西物流區(qū)建設(shè)重點(diǎn)。集聚區(qū)位于信陽(yáng)市中心城區(qū)西北部，東臨京廣鐵路，西至107國(guó)道，南起南湖路，北至寧西鐵路信陽(yáng)編組站北段，京珠高速與滬陜高速，107國(guó)道與312國(guó)道在區(qū)域內(nèi)形成“雙十字”交叉，交通便利，樞紐作用十分明顯。 、提升信陽(yáng)家居物流業(yè)的需要 雖然信陽(yáng)市的家居服務(wù)業(yè)數(shù)量增加較多，服務(wù)能力和水平不斷提高，但從總體上看，信陽(yáng)建材物流業(yè)發(fā)展尚處在起步階段，與省內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距較大，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著許多問題和制約因素。萬(wàn)多平方公里，轄浉河區(qū)、平橋區(qū)、潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、固始縣、羅山縣、光山縣等八縣二區(qū)，另有羊山新區(qū)、南灣湖風(fēng)景區(qū)、上天梯管理區(qū)、雞公山管理區(qū)、信陽(yáng)工業(yè)城、潢川開發(fā)區(qū)等6個(gè)處級(jí)行政單位(市政府派出機(jī)構(gòu))。 在信陽(yáng)市發(fā)展家居建材市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)資源信陽(yáng)市左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，自古以來就是江淮河漢的戰(zhàn)略要地，境內(nèi)的“義陽(yáng)三關(guān)”歷來為兵家必爭(zhēng)之地?！糜钨Y源信陽(yáng)旅游資源豐富。中辦、國(guó)辦制定的《2022年—2022年全國(guó)紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》中，信陽(yáng)市是全省惟一被列入全國(guó)十二個(gè)紅色旅游區(qū)的省轄市。信陽(yáng)曾是鄂豫皖革命根據(jù)地首府所在地，紅四方面軍、紅二十五軍、紅二十八軍都先后在這里創(chuàng)建成長(zhǎng)，留下了周恩來、董必武、李先念等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家的戰(zhàn)斗足跡，誕生了許世友、李德生等近百名叱咤風(fēng)云的共和國(guó)名將。素來有“江南北國(guó)、北國(guó)江南”之稱，2022年又獲得“2022中國(guó)十佳宜居城市”稱號(hào)。這些外出務(wù)工者既是信陽(yáng)市、縣房地產(chǎn)業(yè)的潛在購(gòu)買者，同時(shí)也是家居市場(chǎng)的潛在客戶。我們首先分析中國(guó)和信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。從下圖可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受美國(guó)金融危機(jī)影響，于2022年末、2022年初步入下跌通道，但到了2022年一季度跌入谷底后強(qiáng)勁反彈。信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告23 23 房產(chǎn)開發(fā)投資等與建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)從下表和下圖可以看出，我國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額、建筑及裝潢材料類零售總額增長(zhǎng)相關(guān)度較高，在2022年增長(zhǎng)率達(dá)到頂峰；建筑及裝潢材料類零售總額增長(zhǎng)水平對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)比較敏感。2022—2022 年全國(guó)房產(chǎn)開發(fā)及零售對(duì)比分析圖 表 32 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）比上年增長(zhǎng)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）比上年增長(zhǎng)建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告24 242022 15759 % 67177 % %2022 19382 % 76410 % %2022 25280 % 89210 % %2022 30580 % 108488 % %2022 36232 % 125343 % %平均 % % %資料來源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)增 長(zhǎng) 率 對(duì) 比 圖%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022年 度 房 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 環(huán) 比年 度 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額環(huán) 比年 度 建 筑 及 裝 潢 材 料 類 環(huán)比. 信陽(yáng)市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢(shì)止于2022年底,信陽(yáng)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)334家，2022年新成立58家，而2022022年分別成立了12家和13家，2022年注銷了7家。2022年是信陽(yáng)房地產(chǎn)投資驟增的一年，全年投資額突破性地達(dá)到23億元，%。信陽(yáng)旅游業(yè)現(xiàn)狀從下表可以看出，信陽(yáng)的旅行社和星級(jí)賓館數(shù)量在不斷增加，尤其是2022022年。信陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度依靠3方面的力量：（1） 對(duì)外輸出型勞務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、非共有制經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、私營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的從業(yè)人群構(gòu)成信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要命脈；（2）信陽(yáng)市區(qū)各大國(guó)有單位、政府行政機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)amp。. 信陽(yáng)市交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展情況從下表可以看出,信陽(yáng)市的貨運(yùn)/客運(yùn)量沒有受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,下表中的各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)上升，其中公路、水路運(yùn)輸完成貨物周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)率平均數(shù)、全年貨運(yùn)量增長(zhǎng)率平均數(shù)、客運(yùn)量增長(zhǎng)率平均數(shù)%、%、%。據(jù)調(diào)查，信陽(yáng)建材市場(chǎng)較多，比較分散，市場(chǎng)的規(guī)模不大。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)控；二是缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場(chǎng)。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長(zhǎng)%。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一，也是信陽(yáng)市重點(diǎn)建設(shè)的十大項(xiàng)目之一。 因此，園內(nèi)物流設(shè)施完備，本項(xiàng)目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類便利條件：如信息公共平臺(tái)，快捷高效的運(yùn)輸服務(wù)。距離信陽(yáng)市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽(yáng)市其他區(qū)域配送繞城即可。 根據(jù)信陽(yáng)房產(chǎn)家居網(wǎng)的調(diào)查，信陽(yáng)外出務(wù)工、經(jīng)商人員中超過80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽(yáng)下轄各縣外出務(wù)工、經(jīng)商人員中有超過65%有到信陽(yáng)市區(qū)安家的愿望，就信陽(yáng)地區(qū)外出務(wù)工歷史及務(wù)工人員年齡測(cè)算，2022年以后信陽(yáng)將會(huì)迎來返鄉(xiāng)高潮 。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快必然會(huì)促進(jìn)家居建材業(yè)的發(fā)展，中國(guó)正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會(huì)帶來巨大的市場(chǎng)需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時(shí)又要滿足特殊群體的需求。 本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶提供有價(jià)值的服務(wù)。 人力資源戰(zhàn)略在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上，聘請(qǐng)物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強(qiáng)批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。在定價(jià)上，開始時(shí),租金價(jià)格與其他市場(chǎng)持平，從節(jié)省物流費(fèi)用等多方面增加客戶的價(jià)值。樹立為客戶提供價(jià)值，讓客戶賺錢的宗旨。信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。0639。5239。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無(wú)垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國(guó)情調(diào)濃厚。根據(jù)全國(guó)地震烈度區(qū)劃圖，信陽(yáng)地區(qū)地震設(shè)防烈度為Ⅵ度。水文地質(zhì)條件項(xiàng)目選址尚未進(jìn)行工程地質(zhì)鉆探。地形地勢(shì)全市地勢(shì)西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點(diǎn)海技 326 米。4639。0139。 （申報(bào)單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項(xiàng)目將來成為一體。 場(chǎng)址現(xiàn)狀信陽(yáng)，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長(zhǎng)江下游與關(guān)中地區(qū)的交通要沖，淮河航運(yùn)直通長(zhǎng)江，在 1000 公里半徑內(nèi)，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通樞紐地位突出，是全國(guó) 44 個(gè)交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一。注重品牌建設(shè)。 信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告33 33 營(yíng)銷策略產(chǎn)品：本項(xiàng)目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產(chǎn)品的綜合家居市場(chǎng)，滿足一站式采購(gòu)、配送服務(wù)需求。研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級(jí)市場(chǎng)、農(nóng)村市場(chǎng)等的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。在主要服務(wù)于信陽(yáng)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)注重縣級(jí)市場(chǎng)和新農(nóng)村建設(shè)對(duì)家居產(chǎn)品的需求，對(duì)遍布全縣的物流結(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴的合作伙伴。信陽(yáng)市大大小小的建材市場(chǎng)有40多個(gè)，其中白云市場(chǎng)等歷史悠久，商戶營(yíng)銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項(xiàng)目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。大力發(fā)展物流園和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的機(jī)遇。中國(guó)二線以上城市土地和房產(chǎn)價(jià)格飆升，而類似信陽(yáng)這樣的三線城信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告31 31市房?jī)r(jià)漲幅較小，泡沫不大。此外，本項(xiàng)目家居項(xiàng)目涵蓋品種較全，方便客戶一站式采買。根據(jù)信陽(yáng)市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽(yáng)市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。 能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。 信陽(yáng)市家居市場(chǎng)需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對(duì)比，信陽(yáng)20222022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投%，%，信陽(yáng)房地產(chǎn)的吸引力遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均值.信陽(yáng)市2022統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示:信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告29 29，比上%，扣除價(jià)格因素，%。燈具沒有象鄭州和武漢那樣專業(yè)的燈具市場(chǎng)，而是散布于各建材市場(chǎng)中的門面中。信陽(yáng)市 20222022 年貨運(yùn)\客運(yùn)情況表 37公路、水路運(yùn)輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長(zhǎng)率(%)全年貨運(yùn)量(萬(wàn)噸)增長(zhǎng)率(%)客運(yùn)量(萬(wàn)人次)增長(zhǎng)率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局 信陽(yáng)市家居市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽(yáng)市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽(yáng)市的家居建材物流項(xiàng)目較多。（3）武漢、安徽、廣州等地歸鄉(xiāng)客戶或當(dāng)?shù)乜蛻羰侵匾笤?；信?yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品