【正文】 皖結(jié)合部最大的商品集散中心。項目在市場選址方面做了充分的考慮：針對信陽現(xiàn)有家居建材市場多布局在東南，且重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。信陽某家居用品物流園可行性研究報告9 9第二章 項目背景及建設(shè)必要性 項目建設(shè)單位概況信陽**家居用品有限公司成立于 2022 年，注冊資本 100 萬元，由信陽市同鑫科技有限公司（以下簡稱“同鑫科技” ）和信陽市元通投資有限公司共同投資，其中同鑫科技出資比例為 70%，信陽市元通投資有限公司出資比例為 20%，并且引進了北京鴻博房地產(chǎn)有限公司參加投資。公司具有信陽市城區(qū)汽車加氣的專營資格。北京鴻博房地產(chǎn)有限公司是北京鴻博集團的全資子公司。 項目提出的背景據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾城、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝潢市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)網(wǎng)上虛擬體驗，視頻購物，顧客根據(jù)自己的喜好，親自DIY產(chǎn)品，在線下單、在線支付等功能。所謂銀絲市場，就是老年人市場。如櫥柜企業(yè)要研發(fā)地柜底部放空（如能插進老年輪椅）、吊柜變成中部柜（利于老人拿取東西）、臺面連續(xù)（便于老年人移動物品）的櫥柜。目前的中國家居建材市場是百花齊放，魚龍混雜，每個細分市場都有無數(shù)的企業(yè)擠在里邊，品牌集中度非常低。 趨勢四、家居建材流通行業(yè)會出現(xiàn)本土渠道大鱷，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本的渠道霸權(quán)，會在家居建材行業(yè)重新上演。未來，隨著消費者對品牌的忠誠度提高和對一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個品類（業(yè)務(wù)范圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛(wèi)浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多品類）的泛家居集團公司將成長為行業(yè)內(nèi)的巨無霸企業(yè)，憑借強大的品牌拉力和綜合實力，占據(jù)市場的主要份額。 國內(nèi)建材家居市場的發(fā)展趨勢當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場占地規(guī)模大，三是市場中經(jīng)營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。大城市中市場布局比較密，為避免盲目競爭，在商品定位上將以特色來鎖定各自的消費群。發(fā)展趨勢之二，批發(fā)市場都盲目擴大經(jīng)營面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。發(fā)展趨勢之三，市場將向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發(fā)為主的市場的影響相對要小得多。也就是說，行業(yè)的技術(shù)更新和售后服務(wù)要求廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實現(xiàn)一體化運作。一些品牌為了避開主流城市的激烈競爭，便選擇在二三級城市進行布局，企業(yè)欲在今后突圍低迷市場，占領(lǐng)二三級市場已成為未來取勝的關(guān)鍵。 一號文件中相關(guān)方面的政策也提到:要促進特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢項目向縣城和重點鎮(zhèn)集聚，完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。這將直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮。將引發(fā)新一輪農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮信陽的新農(nóng)村建設(shè)對家居產(chǎn)品的需求大旺。這是目前全國唯一的省轄市農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)。 同鑫科技下屬的**汽車加氣站和同鑫科技的辦公地點均位于**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展家居物流，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要，有助于節(jié)約管理成本，也是同鑫科技公司生存壯大的需要。局部布局：由西向東實行區(qū)域組團，分別組建西、東兩個物流區(qū)域，實行區(qū)域內(nèi)物流的分工協(xié)作。充分發(fā)揮信陽中心城區(qū)區(qū)位、交通和物流設(shè)施集聚等優(yōu)勢，重點建設(shè)羊山物流園區(qū)、**物流中心、工業(yè)城物流中心、豫南農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、茶葉物流中心、平橋糧食物流中心、長臺關(guān)花生物流中心、明港建材物流中心八大物流工程，發(fā)展成為豫鄂皖三省結(jié)合部重要的商品集散加工中心、集中規(guī)劃的物流園區(qū)。本項目位于**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，屬于信陽市的西物流區(qū)建設(shè)重點。集聚區(qū)位于信陽市中心城區(qū)西北部，東臨京廣鐵路，西至107國道，南起南湖路，北至寧西鐵路信陽編組站北段，京珠高速與滬陜高速，107國道與312國道在區(qū)域內(nèi)形成“雙十字”交叉，交通便利，樞紐作用十分明顯。 、提升信陽家居物流業(yè)的需要 雖然信陽市的家居服務(wù)業(yè)數(shù)量增加較多，服務(wù)能力和水平不斷提高，但從總體上看，信陽建材物流業(yè)發(fā)展尚處在起步階段，與省內(nèi)外發(fā)達地區(qū)相比差距較大，在發(fā)展進程中還存在著許多問題和制約因素。萬多平方公里，轄浉河區(qū)、平橋區(qū)、潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、固始縣、羅山縣、光山縣等八縣二區(qū)，另有羊山新區(qū)、南灣湖風(fēng)景區(qū)、上天梯管理區(qū)、雞公山管理區(qū)、信陽工業(yè)城、潢川開發(fā)區(qū)等6個處級行政單位(市政府派出機構(gòu))。 在信陽市發(fā)展家居建材市場的優(yōu)勢資源信陽市左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，自古以來就是江淮河漢的戰(zhàn)略要地，境內(nèi)的“義陽三關(guān)”歷來為兵家必爭之地。——旅游資源信陽旅游資源豐富。中辦、國辦制定的《2022年—2022年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》中，信陽市是全省惟一被列入全國十二個紅色旅游區(qū)的省轄市。信陽曾是鄂豫皖革命根據(jù)地首府所在地，紅四方面軍、紅二十五軍、紅二十八軍都先后在這里創(chuàng)建成長，留下了周恩來、董必武、李先念等老一輩無產(chǎn)階級革命家的戰(zhàn)斗足跡，誕生了許世友、李德生等近百名叱咤風(fēng)云的共和國名將。素來有“江南北國、北國江南”之稱，2022年又獲得“2022中國十佳宜居城市”稱號。這些外出務(wù)工者既是信陽市、縣房地產(chǎn)業(yè)的潛在購買者，同時也是家居市場的潛在客戶。我們首先分析中國和信陽房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。從下圖可以看出，中國房地產(chǎn)市場受美國金融危機影響，于2022年末、2022年初步入下跌通道，但到了2022年一季度跌入谷底后強勁反彈。信陽某家居用品物流園可行性研究報告23 23 房產(chǎn)開發(fā)投資等與建筑及裝潢材料類增長從下表和下圖可以看出，我國全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、全年社會消費品零售總額、建筑及裝潢材料類零售總額增長相關(guān)度較高，在2022年增長率達到頂峰；建筑及裝潢材料類零售總額增長水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長比較敏感。2022—2022 年全國房產(chǎn)開發(fā)及零售對比分析圖 表 32 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）比上年增長全年社會消費品零售總額（億元）比上年增長建筑及裝潢材料類增長信陽某家居用品物流園可行性研究報告24 242022 15759 % 67177 % %2022 19382 % 76410 % %2022 25280 % 89210 % %2022 30580 % 108488 % %2022 36232 % 125343 % %平均 % % %資料來源：中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報增 長 率 對 比 圖%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022年 度 房 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 環(huán) 比年 度 社 會 消 費 品 零 售 總 額環(huán) 比年 度 建 筑 及 裝 潢 材 料 類 環(huán)比. 信陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢止于2022年底,信陽共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)334家，2022年新成立58家，而2022022年分別成立了12家和13家，2022年注銷了7家。2022年是信陽房地產(chǎn)投資驟增的一年，全年投資額突破性地達到23億元，%。信陽旅游業(yè)現(xiàn)狀從下表可以看出，信陽的旅行社和星級賓館數(shù)量在不斷增加，尤其是2022022年。信陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度依靠3方面的力量：（1） 對外輸出型勞務(wù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、非共有制經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、私營企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的從業(yè)人群構(gòu)成信陽房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要命脈；（2）信陽市區(qū)各大國有單位、政府行政機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)amp。. 信陽市交通運輸業(yè)發(fā)展情況從下表可以看出,信陽市的貨運/客運量沒有受到經(jīng)濟危機的影響,下表中的各項指標持續(xù)上升，其中公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量增長率平均數(shù)、全年貨運量增長率平均數(shù)、客運量增長率平均數(shù)%、%、%。據(jù)調(diào)查，信陽建材市場較多，比較分散，市場的規(guī)模不大。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；二是缺乏客觀、準確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長%。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點建設(shè)的五個物流樞紐中心之一，也是信陽市重點建設(shè)的十大項目之一。 因此，園內(nèi)物流設(shè)施完備，本項目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類便利條件：如信息公共平臺，快捷高效的運輸服務(wù)。距離信陽市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽市其他區(qū)域配送繞城即可。 根據(jù)信陽房產(chǎn)家居網(wǎng)的調(diào)查，信陽外出務(wù)工、經(jīng)商人員中超過80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽下轄各縣外出務(wù)工、經(jīng)商人員中有超過65%有到信陽市區(qū)安家的愿望，就信陽地區(qū)外出務(wù)工歷史及務(wù)工人員年齡測算，2022年以后信陽將會迎來返鄉(xiāng)高潮 。中國城鎮(zhèn)化進程的加快必然會促進家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。 本項目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶提供有價值的服務(wù)。 人力資源戰(zhàn)略在項目的運營上，聘請物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進行業(yè)務(wù)外包。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。在定價上，開始時,租金價格與其他市場持平，從節(jié)省物流費用等多方面增加客戶的價值。樹立為客戶提供價值，讓客戶賺錢的宗旨。信陽**家居用品物流園位于信陽市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。0639。5239。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國情調(diào)濃厚。根據(jù)全國地震烈度區(qū)劃圖，信陽地區(qū)地震設(shè)防烈度為Ⅵ度。水文地質(zhì)條件項目選址尚未進行工程地質(zhì)鉆探。地形地勢全市地勢西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點海技 326 米。4639。0139。 （申報單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項目將來成為一體。 場址現(xiàn)狀信陽，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長江下游與關(guān)中地區(qū)的交通要沖，淮河航運直通長江，在 1000 公里半徑內(nèi)，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通樞紐地位突出，是全國 44 個交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點建設(shè)的五個物流樞紐中心之一。注重品牌建設(shè)。 信陽某家居用品物流園可行性研究報告33 33 營銷策略產(chǎn)品：本項目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產(chǎn)品的綜合家居市場，滿足一站式采購、配送服務(wù)需求。研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級市場、農(nóng)村市場等的設(shè)計業(yè)務(wù)。在主要服務(wù)于信陽高端房地產(chǎn)市場的同時，應(yīng)同時注重縣級市場和新農(nóng)村建設(shè)對家居產(chǎn)品的需求，對遍布全縣的物流結(jié)點進行協(xié)調(diào)，使項目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴的合作伙伴。信陽市大大小小的建材市場有40多個，其中白云市場等歷史悠久，商戶營銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對本項目構(gòu)成較大的競爭壓力。大力發(fā)展物流園和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的機遇。中國二線以上城市土地和房產(chǎn)價格飆升，而類似信陽這樣的三線城信陽某家居用品物流園可行性研究報告31 31市房價漲幅較小，泡沫不大。此外，本項目家居項目涵蓋品種較全，方便客戶一站式采買。根據(jù)信陽市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。 能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。 信陽市家居市場需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對比，信陽20222022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投%，%，信陽房地產(chǎn)的吸引力遠高于全國的平均值.信陽市2022統(tǒng)計公報顯示:信陽某家居用品物流園可行性研究報告29 29，比上%，扣除價格因素，%。燈具沒有象鄭州和武漢那樣專業(yè)的燈具市場，而是散布于各建材市場中的門面中。信陽市 20222022 年貨運\客運情況表 37公路、水路運輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長率(%)全年貨運量(萬噸)增長率(%)客運量(萬人次)增長率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽統(tǒng)計局 信陽市家居市場現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽市的家居建材物流項目較多。（3）武漢、安徽、廣州等地歸鄉(xiāng)客戶或當?shù)乜蛻羰侵匾笤?；信陽市房地產(chǎn)市場對產(chǎn)品品