【正文】 施工階段建議：充分考慮項目的定位，發(fā)揮設(shè)計單位的聰明才智和團(tuán)隊經(jīng)驗，多處獲取市場設(shè)計相關(guān)信息。如：水電計量問題，電話網(wǎng)絡(luò)問題等。（十九）物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房設(shè)計不合理，尤其是客戶服務(wù)中心，面積較小，位置也不合理。景觀井蓋破損，希望能夠提供備用的井蓋。排水溝存在堵塞和布置不合理等現(xiàn)象。（十七）小區(qū)景觀水景滲水嚴(yán)重。外墻磚的勾縫問題，部分勾縫不到位。為此，在公攤過程中可能會出現(xiàn)沒有發(fā)票和業(yè)主拒交的理由。何時計算成了物業(yè)質(zhì)保管理的關(guān)鍵。如：安全出口指示燈的玻璃。資料移交最好給物業(yè)一份施工圖和施工變更單等。消防的部分安裝需要在設(shè)計與施工中規(guī)范。（八）智能化中控室設(shè)置存在不隱蔽和透明等。如：變壓器630KVA一臺供小區(qū)的公共部分，顯然過剩。塑鋼門窗。花園洋房的電梯轎廂過小，顯得很擁擠。1一層與負(fù)一層樓梯施工事宜，造成業(yè)主在裝修現(xiàn)澆成分，給物業(yè)違法審批帶來了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。如：露臺的空調(diào)板設(shè)計就存在很多使用上的缺陷。負(fù)一層頂棚施工粗糙?；ㄅ_鷹嘴溝水?；▓@洋房一層及負(fù)層的防水及防潮層，出現(xiàn)滲水及反堿現(xiàn)象。圍墻明溝設(shè)置不能滿足相關(guān)排水，也未收集起二次利用。由于小區(qū)的戶型多是大戶型，目前的管徑供水不能滿足業(yè)主日常生活使用。銷售宣傳時對（A3）等空調(diào)板可以拆除，拆除后的外機(jī)擺放位置是一個很大的問題。項目工程施工的總結(jié)項目從2008年1月開始施工至2010年1月完成并全面竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。山水天下在公司正確領(lǐng)導(dǎo)下圓滿完成了各項工程施工，順利通過了政府相關(guān)部門的分項和綜合驗收工作，于2010年3月18日正式交付業(yè)主使用，為了總結(jié)物業(yè)管理在工程施工中做出的相關(guān)建立和監(jiān)理工作，提升在二期工程施工中施工效率及經(jīng)驗。一、物業(yè)管理早期介入：早期介入能夠給物業(yè)的立項定位以及功能等提出合理化建議和意見。三、總結(jié)物業(yè)公司走過的早、前期介入：2008年1月成立中宸物業(yè)到現(xiàn)在更名為秦渝物業(yè)走過了兩年多的時間，從項目立項到施工再到前期介入的每個環(huán)節(jié)。走過了不平凡的施工歷程，短短的兩年時間里從基礎(chǔ)到封頂再到安裝細(xì)節(jié)等等，都體會到了優(yōu)良的工程質(zhì)量，一切都能夠滿足設(shè)計規(guī)范和施工規(guī)范。17樓空調(diào)外機(jī)就是在變更中設(shè)置在外墻，后期會影響外觀。小區(qū)排水的設(shè)置必須考慮地表層的沉降，否則會經(jīng)常拉斷和挖開維修，會給后期物業(yè)管理和業(yè)主使用維修帶來極大不變，重慶夏天雨水量很大，對排水設(shè)施的要求非常高，在適當(dāng)?shù)牡胤蕉嘧鲆鳒匣蛩髯优潘?，設(shè)計排水坡度要大點和位置適當(dāng)。（如：修建集水坑供綠化使用）山體排水不暢，3車庫門前道路下雨后一直細(xì)水長流至崗?fù)?，給業(yè)主和使用人出行帶來極大的不變。車庫的頂部出現(xiàn)較多滲水現(xiàn)象，責(zé)任不夠明確，交叉施工沒有完成后續(xù)工程。陽角外墻磚部分未碰角。電梯機(jī)房頂面和機(jī)房施工粗糙，未進(jìn)行找平處理或者刷漆等處理措施。消防水泵房應(yīng)該做明溝處理，同時把貼上地磚為宜。1發(fā)電機(jī)房貼地磚或者刷漆為宜。（六）門、窗美心門。（七）供配電配電存在設(shè)計過大，損耗過大。崗?fù)び秒娢茨芊珠_計量。（九）消防消防水泵房內(nèi)的配電箱存在安全隱患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就無法正常啟用。如：智能化竣工圖。如：燈具的采購甲供材料請給予預(yù)留備件支撐，否則物業(yè)無法進(jìn)行后期維護(hù)，特別是特 殊制作和工藝的材料。（十三）質(zhì)量保修質(zhì)量保修直接關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)工作。（十四）計量部分：在C組團(tuán)施工過程中，雖然大多數(shù)能夠滿足物業(yè)管理單獨計量的需求，但是有如下未能滿足和需要完善： 14棟的公共照明完全可以與花園洋房的公共照明一樣計量方式，由供電單位直接超表。（十六）外墻小高層的外墻涂料容易臟，對清洗及物業(yè)后期無法帶來極大的不便。外墻磚的施工，部分未碰角。井蓋種植草坪未能處理好地面與景觀關(guān)系。19至20中間的草坪未作圍欄處理。小區(qū)的內(nèi)配套設(shè)施的設(shè)置位置需要在設(shè)計是考慮，否則給物業(yè)管理帶來極大的不變。(二十)社區(qū)用房社區(qū)用房的設(shè)置不合理，特別是通道和使用功能。選擇好的供應(yīng)商也會省事省心，適當(dāng)選擇甲供材料也是較好的控制。給排水充分考慮客戶使用，不得擋住相關(guān)使用等。物業(yè)公共裝修時一定要保護(hù)好現(xiàn)場，以免造成損失。1二期設(shè)計時考慮出入口的相關(guān)配置。（七）承接查驗階段建議政府職能部門驗收通知早期介入的物業(yè)單位進(jìn)行協(xié)助和配合。移交資料時，需要竣工資料和施工資料最好全部一起交。范圍適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。4．方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察?；旧钆涮R全，出行便捷。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。g)如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機(jī)位置。j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。e)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 a)相似點 b)差異點 c)優(yōu)勢 d)劣勢 e)改進(jìn)建議 ：，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。評估報告提交地產(chǎn)公司。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。7．施工建設(shè)階段介入，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。 、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。第三篇：物業(yè)公司前期介入服務(wù)合同物業(yè)公司前期介入服務(wù)合同（示范文本試行）前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本試行）說明、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后的空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。、本合同簽訂后，在 15 日之內(nèi)委托方應(yīng)向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主；乙方要本著對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，參與前期介入，熟悉場地，掌握開發(fā)地塊的管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能，對設(shè)計建設(shè)方案提出優(yōu)化修改建議。第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、