【正文】 不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。5：強弱電：檢查發(fā)現(xiàn)施工時鐵管套 管沒做防腐，防銹，接地，套管下沒做墊 層，部分電井積水嚴(yán)重，開裂，沒做粉 刷，井蓋開裂等問題，也通知房地產(chǎn)工程 部督促分包單位進(jìn)行整改。地 下車庫沒有水龍頭，地下車庫保潔工作很 不方便，經(jīng)過和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，安裝了6個拖把池及水龍頭，有發(fā)現(xiàn) 這路水管并入物業(yè)水表計量，又提出并入 公共部位水表。在一戶一驗中發(fā)現(xiàn)存在 的通?。悍鬯⒌目展?，批灰的陰陽角，平整度，石材角落安裝不到位，石材色差，破損，打膠不到位漏膠，門窗的變形，配 件的不靈活，調(diào)整，對這些分部分項就進(jìn) 行認(rèn)真檢查并且和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，得到很好的解決。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個獨立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為是粉刷柱子時沒 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個獨立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動全部返工處理，處理好以后請物業(yè)檢查。）部分陽 臺，沿溝也滲水，也全部處理。（許多問題如果在沒完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 費，部分還有機(jī)械費，以及管理的費用可 以減低很多）這種合作是比較容易的，也 是比較好操作的，重點在如何說服房地產(chǎn) 公司的工程部人員，要明確說出得失，得 出的結(jié)論是對房地產(chǎn)公司有利的，還要表 達(dá)我們是在無條件幫助他們。第一篇：物業(yè)管理前期介入心得物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗心得我于2010年8月初涉物業(yè)這職業(yè)，在 工程部上班，工作過程中和房地產(chǎn)公司的 工程部打交道比較多，對物業(yè)工作有了初 步的了解，對物業(yè)前期和房地產(chǎn)公司的工 程部合作也比較愉快。在望莊物業(yè) 工程部對房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。地下一層 有12處墻滲水，現(xiàn)在10處已經(jīng)處理完 畢，還2處正在處理中。有12套房子室 內(nèi)樓板角落有3根梁和墻壁構(gòu)成四方型大 ，內(nèi)部粉刷很困難，做的也 很不規(guī)范，建議用石膏板封掉后批灰處 理，房地產(chǎn)工程部也很高興的采納了，效 果也很好。部分公共部位，如 ，部分車庫是獨 立的，卷簾門的手動必須安裝外面，車庫 滲水問題，伸縮縫處理及漏水問題，去地 下車庫坡道材料安裝問題等等都進(jìn)行分項 檢查，并且把問題交個房地產(chǎn)公司的工程 部，以便解決。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過近，影響噴射有效距離，消防管沒清理麻絲，絲扣沒做防腐處理，沒做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動，部分支架間間距過大，消防栓 過低等，消防聯(lián)動時天窗有2個無法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機(jī)不能自動啟動，風(fēng)機(jī)風(fēng)速小，（增加風(fēng)機(jī)或者加大風(fēng)機(jī)功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒做集水溝，聯(lián)動 反映時間過長，（模塊調(diào)整）一個配電箱 接觸器不靈活等等問題，經(jīng)過和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。單元照明，插 座，配電箱，水電表間，進(jìn)戶電纜，照 明，插座進(jìn)行檢查，一戶一表進(jìn)行核對。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，建立調(diào)試檔案，及時通報開發(fā)商。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。政府應(yīng)該介入。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。二