【正文】 第一篇：物業(yè)管理前期介入心得物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗心得我于2010年8月初涉物業(yè)這職業(yè)，在 工程部上班，工作過程中和房地產(chǎn)公司的 工程部打交道比較多，對物業(yè)工作有了初 步的了解，對物業(yè)前期和房地產(chǎn)公司的工 程部合作也比較愉快。前期物業(yè)介入工程 現(xiàn)場，可以幫助建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管 理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計，施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施 工過程中及時得到解決，在保證工程質(zhì)量 的前提下降低工程成本以及物業(yè)日后維護 運營成本，可以維護業(yè)主，房地產(chǎn)，物業(yè) 三方的共同利益。接著我談?wù)勥@段時期的工作的感受以 及認(rèn)識：看懂圖紙，在去核對現(xiàn)場，對圖 紙上存在的錯誤以及沒錯誤但不利于不利 于物業(yè)以后保養(yǎng)和維護的，可以和房地產(chǎn) 公司的工程部各分管部門聯(lián)系溝通，建議 他們制定合理的方案或者協(xié)助他們制定合 理的方案，節(jié)約雙方的成本，尋找共同的 利益。（許多問題如果在沒完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 費，部分還有機械費，以及管理的費用可 以減低很多）這種合作是比較容易的，也 是比較好操作的，重點在如何說服房地產(chǎn) 公司的工程部人員，要明確說出得失，得 出的結(jié)論是對房地產(chǎn)公司有利的，還要表 達(dá)我們是在無條件幫助他們。在望莊物業(yè) 工程部對房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。下面說說這段時間具體的工作： 1：土建：衛(wèi)生間經(jīng)過養(yǎng)水試驗，發(fā) 現(xiàn)漏水滲水的衛(wèi)生間高達(dá)127個，經(jīng)過2 也多月的防水技術(shù)處理，已經(jīng)完成，并且 全部重新養(yǎng)水檢驗合格。（物業(yè)工程部提 出把滲水衛(wèi)生間分成全部返工，局部返 工，注漿處理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地產(chǎn)工程部采納建 議，希望物業(yè)工程部協(xié)助處理。）部分陽 臺，沿溝也滲水，也全部處理。地下一層 有12處墻滲水，現(xiàn)在10處已經(jīng)處理完 畢，還2處正在處理中。由于地下庭院邊 的綠化分界不清容易引起爭議，建議房地 產(chǎn)公司的工程部補加了5個護欄，關(guān)于東 7和西4的1和3單元由于設(shè)計有采光井，下雨后靠采光井邊的2至3層8戶住戶墻壁 滲水，在建議并和房地產(chǎn)公司的工程部的 溝通下，增加4個采光天窗，杜絕了墻壁 滲水。地下庭院地板開裂比較普遍，物業(yè) 工程部建議每戶都增加伸縮縫，也取的很 好效果。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個獨立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為是粉刷柱子時沒 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個獨立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動全部返工處理，處理好以后請物業(yè)檢查。有12套房子室 內(nèi)樓板角落有3根梁和墻壁構(gòu)成四方型大 ，內(nèi)部粉刷很困難，做的也 很不規(guī)范，建議用石膏板封掉后批灰處 理，房地產(chǎn)工程部也很高興的采納了，效 果也很好。發(fā)現(xiàn)圍墻接頭處沒用拉力筋，沒做墊層沒加墊塊，和房地產(chǎn)工程部反映 后，采用環(huán)氧樹脂植筋。（這段圍墻處本 是施工方的配電房，所以最后才做）全部 按規(guī)范施工完畢。在一戶一驗中發(fā)現(xiàn)存在 的通病：粉刷的空鼓，批灰的陰陽角，平整度，石材角落安裝不到位，石材色差，破損，打膠不到位漏膠，門窗的變形，配 件的不靈活，調(diào)整，對這些分部分項就進 行認(rèn)真檢查并且和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，得到很好的解決。部分公共部位，如 ，部分車庫是獨 立的，卷簾門的手動必須安裝外面，車庫 滲水問題，伸縮縫處理及漏水問題，去地 下車庫坡道材料安裝問題等等都進行分項 檢查，并且把問題交個房地產(chǎn)公司的工程 部，以便解決。2：給排水：衛(wèi)生間的立管設(shè)計院采 用老式的廢污合流，污水總管加筋管部分 沒有保護，由于進入時已經(jīng)完成，無法整 改，在不影響使用質(zhì)量的情況下只能出張 聯(lián)系單并通知房地產(chǎn)公司的工程部。在檢 查中發(fā)現(xiàn)有26根立管垂直度差，按規(guī)范 少87個立檢口和183只伸縮節(jié)沒安裝，有 19個通氣帽安裝在室內(nèi)，橫管過長沒安 裝伸縮節(jié)，部分橫管應(yīng)該安裝支架去用管 卡，部分支架間距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和衛(wèi)生間的50PVC管堵塞，部分PVC管開裂等情況，RRP管卡間距過 大，過墻安裝不到位，安裝位置不合理，衛(wèi)生間沒安裝水龍頭，污水泵沒清理麻 絲，絲扣處沒上防銹漆，沒刷銀粉漆等都 和房地產(chǎn)公司的工程部進行溝通，除刷2 次銀粉漆部分沒完成外其他全部完成。地 下車庫沒有水龍頭，地下車庫保潔工作很 不方便，經(jīng)過和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，安裝了6個拖把池及水龍頭，有發(fā)現(xiàn) 這路水管并入物業(yè)水表計量，又提出并入 公共部位水表。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過近，影響噴射有效距離，消防管沒清理麻絲，絲扣沒做防腐處理，沒做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動，部分支架間間距過大，消防栓 過低等，消防聯(lián)動時天窗有2個無法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機不能自動啟動，風(fēng)機風(fēng)速小，（增加風(fēng)機或者加大風(fēng)機功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒做集水溝，聯(lián)動 反映時間過長，（模塊調(diào)整）一個配電箱 接觸器不靈活等等問題，經(jīng)過和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。4：景觀綠化道路：部分道路照明位 置不合理，垂直度差。個別景觀噴水池漏 水嚴(yán)重，（返工，重做防水）部分景觀噴 水池滲水，（修補）部分大理石空鼓，部 分水下燈和景觀燈，走廊等沒固定，供水 排水安裝不合理，開關(guān)使用不方便，提升 水泵設(shè)計不合理，（成本太高，無法處 理，如果物業(yè)更早介入，那對平時運營成 本和維護成本可以有很好的降低）戲水池 集水溝積水嚴(yán)重，凈化設(shè)備沒水流標(biāo)志，其中室外3只配電箱安裝的是室內(nèi)配電箱（更換或者增加防水絕緣蓋板）綠化樹木 離房子太近，影響采光，部分樹枝碰到大 理石頭，部分窗臺外綠化土過高等問題，道路石材有18處因為沉降或者施工質(zhì)量 問題開裂，集水井蓋5個破損需更換等問 題，大部分已經(jīng)解決，部分等明年溝通處 理。5：強弱電：檢查發(fā)現(xiàn)施工時鐵管套 管沒做防腐，防銹，接地，套管下沒做墊 層，部分電井積水嚴(yán)重，開裂，沒做粉 刷，井蓋開裂等問題，也通知房地產(chǎn)工程 部督促分包單位進行整改。單元照明，插 座，配電箱，水電表間，進戶電纜，照 明，插座進行檢查，一戶一表進行核對。對可視對講門禁系統(tǒng)，監(jiān)控，網(wǎng)絡(luò)，電話 電視，信號放大器，周界報警系統(tǒng)，電子 巡更系統(tǒng)等也發(fā)現(xiàn)部分存在安裝質(zhì)量問 題，和房地產(chǎn)溝通，已經(jīng)整改完成。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是