【正文】 第一篇：物業(yè)管理前期介入心得物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗(yàn)心得我于2010年8月初涉物業(yè)這職業(yè)，在 工程部上班，工作過(guò)程中和房地產(chǎn)公司的 工程部打交道比較多，對(duì)物業(yè)工作有了初 步的了解，對(duì)物業(yè)前期和房地產(chǎn)公司的工 程部合作也比較愉快。前期物業(yè)介入工程 現(xiàn)場(chǎng)，可以幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管 理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施 工過(guò)程中及時(shí)得到解決，在保證工程質(zhì)量 的前提下降低工程成本以及物業(yè)日后維護(hù) 運(yùn)營(yíng)成本，可以維護(hù)業(yè)主，房地產(chǎn)，物業(yè) 三方的共同利益。接著我談?wù)勥@段時(shí)期的工作的感受以 及認(rèn)識(shí)：看懂圖紙，在去核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)圖 紙上存在的錯(cuò)誤以及沒(méi)錯(cuò)誤但不利于不利 于物業(yè)以后保養(yǎng)和維護(hù)的，可以和房地產(chǎn) 公司的工程部各分管部門聯(lián)系溝通，建議 他們制定合理的方案或者協(xié)助他們制定合 理的方案，節(jié)約雙方的成本，尋找共同的 利益。（許多問(wèn)題如果在沒(méi)完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 費(fèi)，部分還有機(jī)械費(fèi)，以及管理的費(fèi)用可 以減低很多）這種合作是比較容易的，也 是比較好操作的，重點(diǎn)在如何說(shuō)服房地產(chǎn) 公司的工程部人員，要明確說(shuō)出得失，得 出的結(jié)論是對(duì)房地產(chǎn)公司有利的，還要表 達(dá)我們是在無(wú)條件幫助他們。在望莊物業(yè) 工程部對(duì)房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問(wèn)題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時(shí)和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。下面說(shuō)說(shuō)這段時(shí)間具體的工作： 1：土建：衛(wèi)生間經(jīng)過(guò)養(yǎng)水試驗(yàn)，發(fā) 現(xiàn)漏水滲水的衛(wèi)生間高達(dá)127個(gè)，經(jīng)過(guò)2 也多月的防水技術(shù)處理，已經(jīng)完成，并且 全部重新養(yǎng)水檢驗(yàn)合格。（物業(yè)工程部提 出把滲水衛(wèi)生間分成全部返工，局部返 工，注漿處理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地產(chǎn)工程部采納建 議，希望物業(yè)工程部協(xié)助處理。）部分陽(yáng) 臺(tái)，沿溝也滲水，也全部處理。地下一層 有12處墻滲水，現(xiàn)在10處已經(jīng)處理完 畢，還2處正在處理中。由于地下庭院邊 的綠化分界不清容易引起爭(zhēng)議，建議房地 產(chǎn)公司的工程部補(bǔ)加了5個(gè)護(hù)欄，關(guān)于東 7和西4的1和3單元由于設(shè)計(jì)有采光井，下雨后靠采光井邊的2至3層8戶住戶墻壁 滲水，在建議并和房地產(chǎn)公司的工程部的 溝通下，增加4個(gè)采光天窗，杜絕了墻壁 滲水。地下庭院地板開(kāi)裂比較普遍，物業(yè) 工程部建議每戶都增加伸縮縫，也取的很 好效果。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個(gè)獨(dú)立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是粉刷柱子時(shí)沒(méi) 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開(kāi)粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個(gè)獨(dú)立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動(dòng)全部返工處理，處理好以后請(qǐng)物業(yè)檢查。有12套房子室 內(nèi)樓板角落有3根梁和墻壁構(gòu)成四方型大 ，內(nèi)部粉刷很困難，做的也 很不規(guī)范，建議用石膏板封掉后批灰處 理，房地產(chǎn)工程部也很高興的采納了，效 果也很好。發(fā)現(xiàn)圍墻接頭處沒(méi)用拉力筋，沒(méi)做墊層沒(méi)加墊塊，和房地產(chǎn)工程部反映 后，采用環(huán)氧樹脂植筋。（這段圍墻處本 是施工方的配電房，所以最后才做）全部 按規(guī)范施工完畢。在一戶一驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)存在 的通病：粉刷的空鼓，批灰的陰陽(yáng)角，平整度，石材角落安裝不到位，石材色差，破損，打膠不到位漏膠，門窗的變形，配 件的不靈活，調(diào)整，對(duì)這些分部分項(xiàng)就進(jìn) 行認(rèn)真檢查并且和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，得到很好的解決。部分公共部位，如 ，部分車庫(kù)是獨(dú) 立的，卷簾門的手動(dòng)必須安裝外面，車庫(kù) 滲水問(wèn)題，伸縮縫處理及漏水問(wèn)題，去地 下車庫(kù)坡道材料安裝問(wèn)題等等都進(jìn)行分項(xiàng) 檢查，并且把問(wèn)題交個(gè)房地產(chǎn)公司的工程 部，以便解決。2：給排水：衛(wèi)生間的立管設(shè)計(jì)院采 用老式的廢污合流，污水總管加筋管部分 沒(méi)有保護(hù)，由于進(jìn)入時(shí)已經(jīng)完成，無(wú)法整 改，在不影響使用質(zhì)量的情況下只能出張 聯(lián)系單并通知房地產(chǎn)公司的工程部。在檢 查中發(fā)現(xiàn)有26根立管垂直度差，按規(guī)范 少87個(gè)立檢口和183只伸縮節(jié)沒(méi)安裝，有 19個(gè)通氣帽安裝在室內(nèi)，橫管過(guò)長(zhǎng)沒(méi)安 裝伸縮節(jié)，部分橫管應(yīng)該安裝支架去用管 卡，部分支架間距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和衛(wèi)生間的50PVC管堵塞，部分PVC管開(kāi)裂等情況，RRP管卡間距過(guò) 大，過(guò)墻安裝不到位，安裝位置不合理，衛(wèi)生間沒(méi)安裝水龍頭，污水泵沒(méi)清理麻 絲，絲扣處沒(méi)上防銹漆，沒(méi)刷銀粉漆等都 和房地產(chǎn)公司的工程部進(jìn)行溝通，除刷2 次銀粉漆部分沒(méi)完成外其他全部完成。地 下車庫(kù)沒(méi)有水龍頭，地下車庫(kù)保潔工作很 不方便，經(jīng)過(guò)和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，安裝了6個(gè)拖把池及水龍頭，有發(fā)現(xiàn) 這路水管并入物業(yè)水表計(jì)量，又提出并入 公共部位水表。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過(guò)近，影響噴射有效距離，消防管沒(méi)清理麻絲，絲扣沒(méi)做防腐處理，沒(méi)做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒(méi)防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動(dòng)，部分支架間間距過(guò)大，消防栓 過(guò)低等，消防聯(lián)動(dòng)時(shí)天窗有2個(gè)無(wú)法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過(guò)暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動(dòng)切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，風(fēng)機(jī)風(fēng)速小，（增加風(fēng)機(jī)或者加大風(fēng)機(jī)功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒(méi)做集水溝，聯(lián)動(dòng) 反映時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，（模塊調(diào)整）一個(gè)配電箱 接觸器不靈活等等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。4：景觀綠化道路：部分道路照明位 置不合理，垂直度差。個(gè)別景觀噴水池漏 水嚴(yán)重，（返工，重做防水）部分景觀噴 水池滲水，（修補(bǔ)）部分大理石空鼓，部 分水下燈和景觀燈，走廊等沒(méi)固定，供水 排水安裝不合理，開(kāi)關(guān)使用不方便，提升 水泵設(shè)計(jì)不合理，（成本太高，無(wú)法處 理，如果物業(yè)更早介入，那對(duì)平時(shí)運(yùn)營(yíng)成 本和維護(hù)成本可以有很好的降低）戲水池 集水溝積水嚴(yán)重，凈化設(shè)備沒(méi)水流標(biāo)志，其中室外3只配電箱安裝的是室內(nèi)配電箱（更換或者增加防水絕緣蓋板）綠化樹木 離房子太近，影響采光，部分樹枝碰到大 理石頭，部分窗臺(tái)外綠化土過(guò)高等問(wèn)題，道路石材有18處因?yàn)槌两祷蛘呤┕べ|(zhì)量 問(wèn)題開(kāi)裂，集水井蓋5個(gè)破損需更換等問(wèn) 題，大部分已經(jīng)解決，部分等明年溝通處 理。5：強(qiáng)弱電：檢查發(fā)現(xiàn)施工時(shí)鐵管套 管沒(méi)做防腐，防銹，接地，套管下沒(méi)做墊 層，部分電井積水嚴(yán)重，開(kāi)裂，沒(méi)做粉 刷，井蓋開(kāi)裂等問(wèn)題，也通知房地產(chǎn)工程 部督促分包單位進(jìn)行整改。單元照明，插 座，配電箱，水電表間，進(jìn)戶電纜，照 明，插座進(jìn)行檢查，一戶一表進(jìn)行核對(duì)。對(duì)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，監(jiān)控，網(wǎng)絡(luò)，電話 電視，信號(hào)放大器，周界報(bào)警系統(tǒng)，電子 巡更系統(tǒng)等也發(fā)現(xiàn)部分存在安裝質(zhì)量問(wèn) 題，和房地產(chǎn)溝通，已經(jīng)整改完成。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開(kāi)發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。一、物業(yè)前期介入的必要性打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。我們的客戶怎么了？我們的開(kāi)發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是