【正文】 雖有圖紙，但往往與實(shí)際情況差異較大。例如小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車棚、業(yè)主會(huì)所、設(shè)施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無意義投資。而我們物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現(xiàn)問題、提出建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺陷降到最低。面對(duì)現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)復(fù)雜、技術(shù)含量高、建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段就應(yīng)當(dāng)充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的運(yùn)作角度為開發(fā)商提出本小區(qū)的規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，使本省市區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求。第一篇：物業(yè)前期介入管理的形式物業(yè)前期介入管理的形式物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。一、前期介入物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。二、前期介入的兩個(gè)重要作用、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，節(jié)省投資成本。提高建造質(zhì)量，提升維修管理。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關(guān)，在前期介入階段，我們物業(yè)管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。這就需要我們物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)充當(dāng)顧問予以提出，并在設(shè)計(jì)時(shí)就予以修正。物業(yè)建設(shè)工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進(jìn)行竣工驗(yàn)收和接管移交驗(yàn)收以及準(zhǔn)備入伙和籌備開業(yè)階段時(shí)，此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)以管家形式全面介入，從管理和運(yùn)行的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾。為防范此類現(xiàn)象，我們物業(yè)管理公司就應(yīng)在前期介入階段就發(fā)揮作用，提醒建筑商做好不同表具安裝單位的組織協(xié)調(diào)工作，統(tǒng)一表具、管線的安裝規(guī)范，從而確保物業(yè)的整體美觀并杜絕安全隱患。在排水方面應(yīng)了解雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。、關(guān)注保潔綠化問題。在安全防護(hù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善，周邊防翻越設(shè)置是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設(shè)置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。三、前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計(jì)每月4200元。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。3)交通規(guī)劃⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。6)設(shè)施設(shè)備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；⑶設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；⑸智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。9)室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門 窗安裝階段，具體時(shí)間參考前期介入計(jì)劃模板并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度而定。 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更等。 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書 面呈報(bào)給分/子公司工程職能和項(xiàng)目開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。 分/子公司工程職能至少每半月對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，指導(dǎo)前期 。第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。規(guī)劃好水電供應(yīng)容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問題。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。對(duì)于一些細(xì)微之處提出合理意見物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問題，提請(qǐng)開發(fā)單位注意。附屬建筑物的使用功能和建筑面積。公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)