【正文】 應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作?！飿I(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂(lè)場(chǎng)地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高業(yè)主在后期使用過(guò)程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。任何一個(gè)項(xiàng)目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷策劃 / 銷售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項(xiàng)目的特點(diǎn)及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并就每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，從物業(yè)后期管理及使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題，降低風(fēng)險(xiǎn)?！鶢I(yíng)銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)答辯等等。同時(shí)協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)落實(shí)工程方面的維保事宜。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。近年來(lái)，又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來(lái)分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來(lái)看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來(lái)進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。政府應(yīng)該介入。如果沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒(méi)有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)。物業(yè)