【正文】 問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達(dá)長度。（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。（6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。但搞好關(guān)系，不是不談問題。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進(jìn)度調(diào)整第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學(xué)院07物業(yè)管