【正文】 越重視入住后的物業(yè)管理。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。一、物業(yè)前期介入的必要性打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。我們的客戶(hù)怎么了？我們的開(kāi)發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類(lèi)似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專(zhuān)門(mén)處理工程裂縫的資深專(zhuān)家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類(lèi)問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專(zhuān)業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷(xiāo)售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶(hù)衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開(kāi)發(fā)商交涉。而開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見(jiàn)很大，紛紛抗議，開(kāi)發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。而所謂需求，是客戶(hù)內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶(hù)接觸，任何人也很難真正地了解其心理。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶(hù)，處理的是客戶(hù)形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶(hù)想什么？需要什么？也最了解客戶(hù)的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶(hù)的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。最開(kāi)始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開(kāi)發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷(xiāo)售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷(xiāo)售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無(wú)法避免。在工程建筑施工階段，有些開(kāi)發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專(zhuān)業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。近年來(lái)，又有專(zhuān)家提出了“超前介入”的說(shuō)法。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。工作中遇到疑難問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專(zhuān)家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過(guò)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒(méi)有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專(zhuān)家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過(guò)程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來(lái)觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說(shuō)是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門(mén)的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問(wèn)題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見(jiàn)和建議。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過(guò)程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿(mǎn)意度。物業(yè)管理的前期介入，是市場(chǎng)的選擇，更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過(guò)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。第三篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，進(jìn)行改進(jìn)。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。，對(duì)小區(qū)（大廈）的