【正文】 司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。5．針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）。在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項目與收費標準。6．針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄。7．我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。8．我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護運行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9．針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。10．老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11．由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內(nèi)完成。對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運行正常，無設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟運行。12．安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。13．房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。14．物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。15．其他管理（1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。（3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。三、抓整治工作，換環(huán)境面貌針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進入的安全隱患。加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。第三部分 項目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對老舊小區(qū)的管理模式和思路，我司認為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在老舊小區(qū)項目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表項目經(jīng)理客服主管維修主管保潔主管保安主管客服維修保潔保安二、主要工作職責(zé)崗位人數(shù)崗位職責(zé)備注項目經(jīng)理1人負責(zé)全面工作督促管理服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)公司制定的管理目標和任務(wù)。項目經(jīng)理常駐現(xiàn)場負責(zé)制 定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組 織實施；每月月初提交上個月的 總結(jié)和本月的計劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。常駐現(xiàn)場，每周至少有六天在現(xiàn)場，24小時手機開機與業(yè)主方保持聯(lián)系。具有本科學(xué)歷，物業(yè)管理資格證，有安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗。保