【正文】 最好設(shè)置套管。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)?？上У氖牵撻_(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。第三篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。3．從社會(huì)總體的角度從社會(huì)總體角度來(lái)看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高?？v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來(lái)龍去脈。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無(wú)損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開(kāi)荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開(kāi)荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開(kāi)荒有著相當(dāng)重要的要求。:門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。：墻壁無(wú)塵土，燈具潔凈，開(kāi)關(guān)盒潔凈無(wú)膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)膠點(diǎn)；：無(wú)膠漬、無(wú)漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門沿上無(wú)塵土。：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：、核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；、核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；、核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；、核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見(jiàn)建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤(pán)品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管理前期介入的開(kāi)發(fā)與實(shí)行。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。我們的客戶怎么了？我們的開(kāi)發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無(wú)法避免。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見(jiàn)和建議。（7）弱電系統(tǒng)■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無(wú)可非議的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)中，物業(yè)管理以前期介入對(duì)未來(lái)業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。由于早期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。第三章 接管驗(yàn)收管理為確保廣場(chǎng)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。對(duì)墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 :只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對(duì)所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。基于長(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)